正文

2026年房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

毫無(wú)疑問(wèn)，這是一個(gè)折磨人的話(huà)題，因?yàn)榇鸢溉绻麧q，沒(méi)房的伙伴會(huì)痛苦，如果答案是跌，有房的伙伴痛苦~

所以，中國(guó)樓市在2024年止跌回穩(wěn)之后，在2025年給市場(chǎng)寫(xiě)出來(lái)“普跌分漲”四個(gè)大字~

那么，哪里跌，哪里漲？

概括而已，就是核心地段新房漲，其余都跌~

比如就這幾天下，上海徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊以20.03萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新了全國(guó)紀(jì)錄，虹口北外灘地塊更是溢價(jià)率達(dá)46.33%~

貴的地段，依然一房萬(wàn)金，便宜的地段，已經(jīng)堪比爛鐵~

那么，我的觀(guān)點(diǎn)是什么呢？

答案從來(lái)都沒(méi)有變：會(huì)漲

我知道，看到會(huì)漲兩個(gè)字，盼望房?jī)r(jià)如蔥的伙伴會(huì)狠狠呸一口說(shuō)：就破水泥籠子，憑什么漲呢？

是啊，中國(guó)的房子從2021開(kāi)始高位下跌，到今天已經(jīng)哀嚎一片了，

從房企維度看，最早的恒大，現(xiàn)在的萬(wàn)科都上演了“劫數(shù)難逃”的命運(yùn)。

其實(shí)不僅僅是房企的“劫數(shù)”中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)、中國(guó)無(wú)數(shù)有房家庭的也經(jīng)歷了財(cái)富浩劫~

可即便如此，我的回答也沒(méi)有變：

中國(guó)的房子，是中國(guó)貨幣超發(fā)之下，為數(shù)不多，普通居民可以“摸到”的保值、增值性財(cái)產(chǎn)

那么，“房?jī)r(jià)會(huì)漲”這種會(huì)成為“眾矢之的”的言論，底氣來(lái)自哪里？

除了之前和大家說(shuō)過(guò)的N多種原因之外，還有一個(gè)原因就是時(shí)隔十年重提“去庫(kù)存”

01

房?jī)r(jià)無(wú)論漲跌，最終都由龍城的草頭村民買(mǎi)單，

但到底是漲，還是跌，草頭村民“沒(méi)有決定性！最多就是扮演鍵盤(pán)俠，發(fā)泄一下情緒而已~

那么，誰(shuí)決定了漲跌呢？

紅頭文件，也就是政策

我常常說(shuō)，中國(guó)人的命運(yùn)和未來(lái)就寫(xiě)在紅頭文件里面，

——比如1977年恢復(fù)高考制度讓無(wú)數(shù)人從農(nóng)村走到城市

——比如2003年三中全會(huì)確定房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)讓無(wú)數(shù)萬(wàn)元戶(hù)變成了中產(chǎn)

——比如深圳特區(qū)的開(kāi)始，就是無(wú)數(shù)漁民變成了富甲一方的“拆二代”序曲

是的，政策譜寫(xiě)命運(yùn)、譜寫(xiě)時(shí)代的例子很多,很多，但如果用一個(gè)形象的詞來(lái)形容，一定是“政策電梯”，

當(dāng)政策利好來(lái)了，無(wú)論長(zhǎng)幼、無(wú)論學(xué)識(shí)只要上了電梯，都會(huì)跟隨“政策電梯”上升，比如2015年千方百計(jì)去庫(kù)存的棚改貨幣化安置

當(dāng)政策利空來(lái)臨了，任何行業(yè)和個(gè)人，無(wú)論貧富、無(wú)論城鄉(xiāng)也會(huì)跟誰(shuí)”政策電梯”下降，比如2021三道紅線(xiàn)疊加二手房指導(dǎo)價(jià)貸款

紅頭文件構(gòu)建了從宏觀(guān)環(huán)境，到行業(yè)興衰、再到個(gè)人財(cái)富的秩序和邏輯~

那么，說(shuō)[中國(guó)房?jī)r(jià)不漲不行]，為什么要說(shuō)“紅頭文件”呢？

因?yàn)?025年12月，關(guān)于房地產(chǎn)、房?jī)r(jià)連續(xù)出臺(tái)了兩份“紅頭文件”

第一份就是12月10日政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)維度重提“去庫(kù)存”

（原文）著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2015年提出千方百計(jì)去庫(kù)存，時(shí)隔十年的2025年又重提去庫(kù)存，是我們要重演2015年嗎？

我的觀(guān)點(diǎn)倒沒(méi)有這么樂(lè)觀(guān)。

因?yàn)?015年提出千方百計(jì)去庫(kù)存之后，快速了落地了“三四線(xiàn)棚改為主，一二線(xiàn)棚改為輔”，地方債+央行貨幣工具PSL。

換句話(huà)說(shuō)，從方向到舉措，從事件到貨幣，一個(gè)全套的方案在很短的時(shí)間內(nèi)就成形了

而2025再提去庫(kù)存，并沒(méi)有類(lèi)似2015年明確的“一拆一賠”的方向。

換句話(huà)說(shuō)，我們的節(jié)奏大概是2024年止跌回穩(wěn)成為方向，然后2025年12月重提去庫(kù)存成為路徑，但這條路往哪走，花多少錢(qián)到達(dá)目標(biāo)，還沒(méi)有是否清晰的路徑~

說(shuō)得再直白一點(diǎn)，救樓市——確實(shí)想救，但用多大代價(jià)救樓上，一直在盤(pán)桓、斟酌，所以從節(jié)奏上看是“落子遲疑"

但這也反映出一個(gè)問(wèn)題：就是事情的走向，最后還是指向“救”市的

時(shí)隔10年重提去庫(kù)存就是最好的例證~

中國(guó)的商品房有個(gè)明顯的供需特征，就是全國(guó)庫(kù)存面積超過(guò)7億m2，市場(chǎng)基本就是“走不動(dòng)”了，但只要面積低于5億m2，市場(chǎng)就會(huì)供需兩旺~

所以，解決當(dāng)前約2.5億m2的庫(kù)存面積，確實(shí)找到了問(wèn)題的癥結(jié)~也就是說(shuō)，救市的路徑是明確的、也是可行的·

那么問(wèn)題就很明確了：

1、這2.5億m2庫(kù)存，或者不希望房?jī)r(jià)快速上漲，只希望去化1億m2到1.5億m2，用什么方式去化？

2、庫(kù)存，本質(zhì)上是未出售的房子，既然如此，這房子的產(chǎn)權(quán)如何從開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的“庫(kù)存”剔除呢？

3、誰(shuí)來(lái)出錢(qián)，這個(gè)“庫(kù)存”又變成誰(shuí)的資產(chǎn)？

其實(shí)房?jī)r(jià)漲跌，把上述三個(gè)問(wèn)題搞清楚，答案就會(huì)浮出水面了

金融的本質(zhì)在于套利，對(duì)于購(gòu)房者而言，最常見(jiàn)的套利來(lái)自于按揭，如何正確使用按揭，可以看文章《》

02

來(lái)，咱們就針對(duì)這三個(gè)問(wèn)題，做個(gè)探討

1、第一個(gè)問(wèn)題：這2.5億m2庫(kù)存，或者不希望房?jī)r(jià)快速上漲，只希望去化1億m2到1.5億m2，用什么方式去化？

我知道，去庫(kù)存最快、最好的方式就是“收儲(chǔ)商品房”也就是“用一筆錢(qián)直接購(gòu)買(mǎi)，然后庫(kù)存立刻從7.5萬(wàn)m2變成5萬(wàn)m2”

但從中財(cái)辦最新的表態(tài)看，屬于讓市場(chǎng)消化為主，干預(yù)買(mǎi)入為輔、

那么，為什么說(shuō)市場(chǎng)消化為主，干預(yù)買(mǎi)入為輔呢？

來(lái)，分開(kāi)給大家說(shuō)說(shuō)~

市場(chǎng)消化為主——

從中財(cái)辦的表述看，其肯定了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降低的舉措，認(rèn)為這是降低庫(kù)存的理性選擇~

也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商以前一天建設(shè)100套房子，現(xiàn)在一年建設(shè)100套，這個(gè)開(kāi)發(fā)速度降低，就等于供應(yīng)量減少了·

與此同時(shí)，市場(chǎng)成交量“穩(wěn)定在一定浮動(dòng)區(qū)間”那么供應(yīng)量減少，就等于市場(chǎng)自行消化庫(kù)存了~

為了看清楚“市場(chǎng)消化庫(kù)存”的影響，我在統(tǒng)計(jì)局的網(wǎng)站上看了一下2025年1-11月份的銷(xiāo)售量，和新房供應(yīng)量。

前11個(gè)月新房供應(yīng)量是656066萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積78702萬(wàn)平方米，供小于求的差額按照2.5億平米計(jì)算要39個(gè)月，才能被差額去化掉

如果是1.5億平米，也要20多個(gè)月.

客觀(guān)的講，如果供應(yīng)和銷(xiāo)售面積能保持這個(gè)差額，那么去庫(kù)存這件事，市場(chǎng)自身確實(shí)可以消耗

但市場(chǎng)不是靜態(tài)的，尤其是地價(jià)、房?jī)r(jià)，

中國(guó)樓市目前的問(wèn)題看似是“供需關(guān)系的庫(kù)存問(wèn)題”，但深層次問(wèn)題是"大部分房子”還會(huì)下跌的預(yù)期之下，帶來(lái)的恐慌性?huà)伿酆统謳庞^(guān)望

所以，單純依靠市場(chǎng)行為消耗庫(kù)存來(lái)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，顯然是不夠的！

當(dāng)然，如果進(jìn)一步嚴(yán)控供給，2026年供給降低到“5”字頭，會(huì)讓市場(chǎng)調(diào)節(jié)的力度更大，速度更快

從中財(cái)辦的表述看，2026年也會(huì)進(jìn)一步控制供應(yīng)量，讓市場(chǎng)進(jìn)一步供小于求

干預(yù)買(mǎi)入為輔——

這次中財(cái)辦的表述是“鼓勵(lì)收購(gòu)存量房做保障房”，如果表述去掉“鼓勵(lì)”二字，那么就是要求、就是舉措

但偏偏加了鼓勵(lì)二字，這翻譯成老百姓能看懂的意思，就是：不反對(duì)，也同意，但沒(méi)有特別支持

屬于可以做，允許做，但我沒(méi)錢(qián)的意思

而收購(gòu)商品房做保障房這件事，最終的的“關(guān)卡”就是誰(shuí)出錢(qián)。

在這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有明確之前，去庫(kù)存這件事不會(huì)成為更大的利好，也不會(huì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)的預(yù)期！

但核心地段或者本身經(jīng)濟(jì)好的地區(qū)，隨著供需關(guān)系進(jìn)一步收縮，上漲的房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，下跌的區(qū)域也會(huì)進(jìn)一步下跌！

2、庫(kù)存，本質(zhì)上是未出售的房子，既然如此，這房子的產(chǎn)權(quán)如何從開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的“庫(kù)存”剔除呢？

回答這個(gè)問(wèn)題，等于將問(wèn)題具象化，就是“上面”明確了方向：誰(shuí)來(lái)執(zhí)行呢？

答案無(wú)非兩個(gè)，

一個(gè)是中央牽頭建立收儲(chǔ)銀行，房子變成財(cái)政的資產(chǎn)，有點(diǎn)類(lèi)似2008年美聯(lián)儲(chǔ)解決次貸危機(jī)一樣！

另外一個(gè)是地方城市牽頭，房子變成安居公司的資產(chǎn)和地方城市貸款抵押物，有點(diǎn)類(lèi)似2015年地方城市負(fù)債搞棚改一樣

從杠桿角度看，地方城市杠桿過(guò)高，顯然不如“中”字頭的收儲(chǔ)銀行更能“以一博十”撬動(dòng)資金

如果從杠桿角度看，中金旗下的四大資產(chǎn)公司，會(huì)是一個(gè)方向~

3、誰(shuí)來(lái)出錢(qián)，這個(gè)“庫(kù)存”又變成誰(shuí)的資產(chǎn)？

誰(shuí)出錢(qián)就是誰(shuí)的資產(chǎn)嗎？

地方城市出錢(qián)收購(gòu)商品房做保障房，資產(chǎn)歸地方城市，可錢(qián)是哪里來(lái)的？

地方專(zhuān)項(xiàng)債

地方專(zhuān)項(xiàng)債怎么來(lái)的？

還不是市場(chǎng)募資得來(lái)

所以，2026年中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？

就看上述三個(gè)問(wèn)題落地的情況了

當(dāng)然，貨幣是否寬松是總的約束

不過(guò)從目前“政策敘事”的邏輯看，提升收入、寬松貨幣、提高居民財(cái)產(chǎn)性收入、發(fā)展科技等等錨定了構(gòu)建了2026年的經(jīng)濟(jì)藍(lán)圖的方向。

但這個(gè)藍(lán)圖之下，讓普通人體感的經(jīng)濟(jì)熱起來(lái)，我想只有房?jī)r(jià)了

資產(chǎn)增值保值，可以看文章《

03

最后——

1、擴(kuò)大內(nèi)需是戰(zhàn)略

如果說(shuō)擴(kuò)大內(nèi)需是戰(zhàn)略方向，那么貨幣政策就是鑰匙，房地產(chǎn)價(jià)格止跌回穩(wěn)就是鎖頭！

所以，核心還是錢(qián)從哪里來(lái)~

2、降息降準(zhǔn)

從銀行角度看，降息降準(zhǔn)會(huì)讓“凈息差”更難看，但從真實(shí)經(jīng)濟(jì)的角度看，降息降準(zhǔn)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的必定選項(xiàng)！

所以，LPR低于3%是必然~

而這，也是貨幣寬松的一種體現(xiàn)！

最后一句話(huà)：2026年，注定是大寬松之年~注定是全球大寬松之年！

當(dāng)下，貿(mào)易保護(hù)主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場(chǎng)風(fēng)暴中守護(hù)錢(qián)袋子？

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