正文

2026年房價(jià)會漲嗎？

毫無疑問，這是一個(gè)折磨人的話題，因?yàn)榇鸢溉绻麧q，沒房的伙伴會痛苦，如果答案是跌，有房的伙伴痛苦~

所以，中國樓市在2024年止跌回穩(wěn)之后，在2025年給市場寫出來“普跌分漲”四個(gè)大字~

那么，哪里跌，哪里漲？

概括而已，就是核心地段新房漲，其余都跌~

比如就這幾天下，上海徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊以20.03萬元/平方米的樓面價(jià)刷新了全國紀(jì)錄，虹口北外灘地塊更是溢價(jià)率達(dá)46.33%~

貴的地段，依然一房萬金，便宜的地段，已經(jīng)堪比爛鐵~

那么，我的觀點(diǎn)是什么呢？

答案從來都沒有變：會漲

我知道，看到會漲兩個(gè)字，盼望房價(jià)如蔥的伙伴會狠狠呸一口說：就破水泥籠子，憑什么漲呢？

是啊，中國的房子從2021開始高位下跌，到今天已經(jīng)哀嚎一片了，

從房企維度看，最早的恒大，現(xiàn)在的萬科都上演了“劫數(shù)難逃”的命運(yùn)。

其實(shí)不僅僅是房企的“劫數(shù)”中國的房地產(chǎn)行業(yè)、中國無數(shù)有房家庭的也經(jīng)歷了財(cái)富浩劫~

可即便如此，我的回答也沒有變：

中國的房子，是中國貨幣超發(fā)之下，為數(shù)不多，普通居民可以“摸到”的保值、增值性財(cái)產(chǎn)

那么，“房價(jià)會漲”這種會成為“眾矢之的”的言論，底氣來自哪里？

除了之前和大家說過的N多種原因之外，還有一個(gè)原因就是時(shí)隔十年重提“去庫存”

01

房價(jià)無論漲跌，最終都由龍城的草頭村民買單，

但到底是漲，還是跌，草頭村民“沒有決定性！最多就是扮演鍵盤俠，發(fā)泄一下情緒而已~

那么，誰決定了漲跌呢？

紅頭文件，也就是政策

我常常說，中國人的命運(yùn)和未來就寫在紅頭文件里面，

——比如1977年恢復(fù)高考制度讓無數(shù)人從農(nóng)村走到城市

——比如2003年三中全會確定房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)讓無數(shù)萬元戶變成了中產(chǎn)

——比如深圳特區(qū)的開始，就是無數(shù)漁民變成了富甲一方的“拆二代”序曲

是的，政策譜寫命運(yùn)、譜寫時(shí)代的例子很多,很多，但如果用一個(gè)形象的詞來形容，一定是“政策電梯”，

當(dāng)政策利好來了，無論長幼、無論學(xué)識只要上了電梯，都會跟隨“政策電梯”上升，比如2015年千方百計(jì)去庫存的棚改貨幣化安置

當(dāng)政策利空來臨了，任何行業(yè)和個(gè)人，無論貧富、無論城鄉(xiāng)也會跟誰”政策電梯”下降，比如2021三道紅線疊加二手房指導(dǎo)價(jià)貸款

紅頭文件構(gòu)建了從宏觀環(huán)境，到行業(yè)興衰、再到個(gè)人財(cái)富的秩序和邏輯~

那么，說[中國房價(jià)不漲不行]，為什么要說“紅頭文件”呢？

因?yàn)?025年12月，關(guān)于房地產(chǎn)、房價(jià)連續(xù)出臺了兩份“紅頭文件”

第一份就是12月10日政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)維度重提“去庫存”

（原文）著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

2015年提出千方百計(jì)去庫存，時(shí)隔十年的2025年又重提去庫存，是我們要重演2015年嗎？

我的觀點(diǎn)倒沒有這么樂觀。

因?yàn)?015年提出千方百計(jì)去庫存之后，快速了落地了“三四線棚改為主，一二線棚改為輔”，地方債+央行貨幣工具PSL。

換句話說，從方向到舉措，從事件到貨幣，一個(gè)全套的方案在很短的時(shí)間內(nèi)就成形了

而2025再提去庫存，并沒有類似2015年明確的“一拆一賠”的方向。

換句話說，我們的節(jié)奏大概是2024年止跌回穩(wěn)成為方向，然后2025年12月重提去庫存成為路徑，但這條路往哪走，花多少錢到達(dá)目標(biāo)，還沒有是否清晰的路徑~

說得再直白一點(diǎn)，救樓市——確實(shí)想救，但用多大代價(jià)救樓上，一直在盤桓、斟酌，所以從節(jié)奏上看是“落子遲疑"

但這也反映出一個(gè)問題：就是事情的走向，最后還是指向“救”市的

時(shí)隔10年重提去庫存就是最好的例證~

中國的商品房有個(gè)明顯的供需特征，就是全國庫存面積超過7億m2，市場基本就是“走不動(dòng)”了，但只要面積低于5億m2，市場就會供需兩旺~

所以，解決當(dāng)前約2.5億m2的庫存面積，確實(shí)找到了問題的癥結(jié)~也就是說，救市的路徑是明確的、也是可行的·

那么問題就很明確了：

1、這2.5億m2庫存，或者不希望房價(jià)快速上漲，只希望去化1億m2到1.5億m2，用什么方式去化？

2、庫存，本質(zhì)上是未出售的房子，既然如此，這房子的產(chǎn)權(quán)如何從開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的“庫存”剔除呢？

3、誰來出錢，這個(gè)“庫存”又變成誰的資產(chǎn)？

其實(shí)房價(jià)漲跌，把上述三個(gè)問題搞清楚，答案就會浮出水面了

金融的本質(zhì)在于套利，對于購房者而言，最常見的套利來自于按揭，如何正確使用按揭，可以看文章《》

02

來，咱們就針對這三個(gè)問題，做個(gè)探討

1、第一個(gè)問題：這2.5億m2庫存，或者不希望房價(jià)快速上漲，只希望去化1億m2到1.5億m2，用什么方式去化？

我知道，去庫存最快、最好的方式就是“收儲商品房”也就是“用一筆錢直接購買，然后庫存立刻從7.5萬m2變成5萬m2”

但從中財(cái)辦最新的表態(tài)看，屬于讓市場消化為主，干預(yù)買入為輔、

那么，為什么說市場消化為主，干預(yù)買入為輔呢？

來，分開給大家說說~

市場消化為主——

從中財(cái)辦的表述看，其肯定了中國房地產(chǎn)開發(fā)投資降低的舉措，認(rèn)為這是降低庫存的理性選擇~

也就是說，開發(fā)商以前一天建設(shè)100套房子，現(xiàn)在一年建設(shè)100套，這個(gè)開發(fā)速度降低，就等于供應(yīng)量減少了·

與此同時(shí)，市場成交量“穩(wěn)定在一定浮動(dòng)區(qū)間”那么供應(yīng)量減少，就等于市場自行消化庫存了~

為了看清楚“市場消化庫存”的影響，我在統(tǒng)計(jì)局的網(wǎng)站上看了一下2025年1-11月份的銷售量，和新房供應(yīng)量。

前11個(gè)月新房供應(yīng)量是656066萬平方米，銷售面積78702萬平方米，供小于求的差額按照2.5億平米計(jì)算要39個(gè)月，才能被差額去化掉

如果是1.5億平米，也要20多個(gè)月.

客觀的講，如果供應(yīng)和銷售面積能保持這個(gè)差額，那么去庫存這件事，市場自身確實(shí)可以消耗

但市場不是靜態(tài)的，尤其是地價(jià)、房價(jià)，

中國樓市目前的問題看似是“供需關(guān)系的庫存問題”，但深層次問題是"大部分房子”還會下跌的預(yù)期之下，帶來的恐慌性拋售和持幣觀望

所以，單純依靠市場行為消耗庫存來扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，顯然是不夠的！

當(dāng)然，如果進(jìn)一步嚴(yán)控供給，2026年供給降低到“5”字頭，會讓市場調(diào)節(jié)的力度更大，速度更快

從中財(cái)辦的表述看，2026年也會進(jìn)一步控制供應(yīng)量，讓市場進(jìn)一步供小于求

干預(yù)買入為輔——

這次中財(cái)辦的表述是“鼓勵(lì)收購存量房做保障房”，如果表述去掉“鼓勵(lì)”二字，那么就是要求、就是舉措

但偏偏加了鼓勵(lì)二字，這翻譯成老百姓能看懂的意思，就是：不反對，也同意，但沒有特別支持

屬于可以做，允許做，但我沒錢的意思

而收購商品房做保障房這件事，最終的的“關(guān)卡”就是誰出錢。

在這個(gè)問題沒有明確之前，去庫存這件事不會成為更大的利好，也不會扭轉(zhuǎn)市場的預(yù)期！

但核心地段或者本身經(jīng)濟(jì)好的地區(qū)，隨著供需關(guān)系進(jìn)一步收縮，上漲的房價(jià)會進(jìn)一步上漲，下跌的區(qū)域也會進(jìn)一步下跌！

2、庫存，本質(zhì)上是未出售的房子，既然如此，這房子的產(chǎn)權(quán)如何從開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的“庫存”剔除呢？

回答這個(gè)問題，等于將問題具象化，就是“上面”明確了方向：誰來執(zhí)行呢？

答案無非兩個(gè)，

一個(gè)是中央牽頭建立收儲銀行，房子變成財(cái)政的資產(chǎn)，有點(diǎn)類似2008年美聯(lián)儲解決次貸危機(jī)一樣！

另外一個(gè)是地方城市牽頭，房子變成安居公司的資產(chǎn)和地方城市貸款抵押物，有點(diǎn)類似2015年地方城市負(fù)債搞棚改一樣

從杠桿角度看，地方城市杠桿過高，顯然不如“中”字頭的收儲銀行更能“以一博十”撬動(dòng)資金

如果從杠桿角度看，中金旗下的四大資產(chǎn)公司，會是一個(gè)方向~

3、誰來出錢，這個(gè)“庫存”又變成誰的資產(chǎn)？

誰出錢就是誰的資產(chǎn)嗎？

地方城市出錢收購商品房做保障房，資產(chǎn)歸地方城市，可錢是哪里來的？

地方專項(xiàng)債

地方專項(xiàng)債怎么來的？

還不是市場募資得來

所以，2026年中國房價(jià)會不會漲？

就看上述三個(gè)問題落地的情況了

當(dāng)然，貨幣是否寬松是總的約束

不過從目前“政策敘事”的邏輯看，提升收入、寬松貨幣、提高居民財(cái)產(chǎn)性收入、發(fā)展科技等等錨定了構(gòu)建了2026年的經(jīng)濟(jì)藍(lán)圖的方向。

但這個(gè)藍(lán)圖之下，讓普通人體感的經(jīng)濟(jì)熱起來，我想只有房價(jià)了

資產(chǎn)增值保值，可以看文章《

03

最后——

1、擴(kuò)大內(nèi)需是戰(zhàn)略

如果說擴(kuò)大內(nèi)需是戰(zhàn)略方向，那么貨幣政策就是鑰匙，房地產(chǎn)價(jià)格止跌回穩(wěn)就是鎖頭！

所以，核心還是錢從哪里來~

2、降息降準(zhǔn)

從銀行角度看，降息降準(zhǔn)會讓“凈息差”更難看，但從真實(shí)經(jīng)濟(jì)的角度看，降息降準(zhǔn)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的必定選項(xiàng)！

所以，LPR低于3%是必然~

而這，也是貨幣寬松的一種體現(xiàn)！

最后一句話：2026年，注定是大寬松之年~注定是全球大寬松之年！

當(dāng)下，貿(mào)易保護(hù)主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，貨幣貶值壓力如影隨形，普通人如何在這場風(fēng)暴中守護(hù)錢袋子？

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