12月19日合肥土拍共成功出讓6宗地塊，均位于包河區(qū)與蜀山區(qū)，總面積約173.3畝，總成交金額約17.51億元。

盡管有品牌房企參與，但整體市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，絕大多數(shù)地塊以底價(jià)成交，地方國(guó)企與央企組成的聯(lián)合體繼續(xù)扮演市場(chǎng)“壓艙石”角色。

1. 仰光片區(qū)再添新作，中海聯(lián)合體小幅溢價(jià)落子

本次土拍中唯一出現(xiàn)競(jìng)價(jià)的地塊是包河區(qū)BH202530號(hào)和BH202531號(hào)組合地塊。這兩宗地塊屬于仰光片區(qū)城市更新項(xiàng)目，最終由濱湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)與合肥城改組成的聯(lián)合體以總價(jià)約7.03億元競(jìng)得，其中30號(hào)地塊成交單價(jià)為951萬(wàn)元/畝，較起拍價(jià)僅高出1萬(wàn)元/畝。

該聯(lián)合體已是仰光片區(qū)的“老面孔”，此前已在該片區(qū)成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目。此次拿地被市場(chǎng)視為其深耕區(qū)域的延續(xù)。兩宗地塊均附帶較為復(fù)雜的建設(shè)要求，包括配建小學(xué)改擴(kuò)建項(xiàng)目、市政道路及公園綠地等，這些條件在提升片區(qū)整體配套的同時(shí)，也明確了項(xiàng)目未來(lái)主要的服務(wù)和客群定位。

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2. 政務(wù)東“王炸”地塊底價(jià)成交，濱河灣拼圖終完整

位于政務(wù)東板塊的BH202532號(hào)地塊（即原濱河灣A地塊）無(wú)疑是本次土拍的焦點(diǎn)。該地塊面積僅11.42畝，但成交單價(jià)高達(dá)1500萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)達(dá)到12500元/平方米，為本次出讓地塊中最高。

地塊由濱湖集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得。由于該地塊與濱河灣其他地塊原為同一整體，此次出讓條件明確，若為同一競(jìng)得人則可統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。這意味著，時(shí)隔數(shù)年后，備受關(guān)注的濱河灣項(xiàng)目最后一塊拼圖終于就位，有望與已交付的B、C、D區(qū)形成完整社區(qū)。

3. 軌道公司整合TOD項(xiàng)目，蜀山城投肩負(fù)“小戶型”重任

合肥軌道公司下屬企業(yè)摘得了位于淝河板塊的BH202533、534號(hào)兩宗“邊角”地塊。這兩宗地面積合計(jì)不足9畝，緊鄰其已開(kāi)發(fā)的棠悅風(fēng)華項(xiàng)目。根據(jù)出讓條件，可與原項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，屬于典型的 “項(xiàng)目后期整合” 。

本次土拍中面積最大的蜀山區(qū)SS202508號(hào)地塊，由蜀山城投以7.64億元底價(jià)競(jìng)得。該地塊最大的亮點(diǎn)在于其特殊的出讓條件：須規(guī)劃建設(shè)不少于地上計(jì)容住宅面積30%的小戶型（50-80平方米），且住宅實(shí)行毛坯交付。

在當(dāng)前市場(chǎng)普遍追求大戶型改善產(chǎn)品的背景下，這一強(qiáng)制性要求旨在為城市更新中的被征遷群眾及剛需客群提供更多上車(chē)機(jī)會(huì)，體現(xiàn)了明確的政策導(dǎo)向。

市場(chǎng)點(diǎn)評(píng)：平淡收?qǐng)鱿碌慕Y(jié)構(gòu)性特征

本次歲末土拍，整體波瀾不驚，但細(xì)究之下，反映出當(dāng)前合肥土地市場(chǎng)的幾個(gè)鮮明特征：

首先，國(guó)企主導(dǎo)格局穩(wěn)固，市場(chǎng)信心仍待修復(fù)。 6宗地塊的競(jìng)得方清一色為地方國(guó)企、央企或其聯(lián)合體。其中，濱湖集團(tuán)（濱投）獨(dú)立或參與競(jìng)得3宗，成為最大贏家。這一現(xiàn)象延續(xù)了今年以來(lái)合肥土地市場(chǎng)“國(guó)進(jìn)民退”的趨勢(shì)，表明在行業(yè)調(diào)整期，資金實(shí)力雄厚、肩負(fù)穩(wěn)定市場(chǎng)職責(zé)的國(guó)企仍是拿地主力，而民營(yíng)房企普遍保持審慎。

其次，核心稀缺資產(chǎn)價(jià)值凸顯。 盡管整體平淡，但不同地塊的“待遇”截然不同。政務(wù)東的濱河灣A地塊能以最高單價(jià)迅速成交，凸顯了核心板塊優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和對(duì)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)大吸引力。

再次，保障性供給成為土地出讓新常態(tài)。 蜀山區(qū)地塊強(qiáng)制配建小戶型的條款，是本次土拍最重要的政策信號(hào)。它標(biāo)志著合肥在土地供應(yīng)端開(kāi)始進(jìn)行主動(dòng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，通過(guò)行政手段增加中小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品的供給，以保障剛需和特定群體（如房票持有者）的居住需求，平衡當(dāng)前市場(chǎng)過(guò)度偏向改善型產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)。

原定于同期出讓的新站區(qū)一處規(guī)劃為室內(nèi)冰雪中心的商業(yè)地塊，在拍賣(mài)前取消了供應(yīng)。此舉標(biāo)志著新站區(qū)冰雪世界項(xiàng)目推進(jìn)受阻，滑雪夢(mèng)或難實(shí)現(xiàn)。此前該地塊曾作為冰雪世界規(guī)劃用地，此次取消供應(yīng)進(jìn)一步增加了項(xiàng)目落地的不確定性?？磥?lái)合肥冰雪世界簽約高新區(qū)的可能性很大，新站區(qū)的是黃了。

本月還有一次土拍，即將在12月26日出讓的、位于廬陽(yáng)區(qū)四十二中與南門(mén)小學(xué)雙本部學(xué)區(qū)內(nèi)的壓軸明星地塊。那一場(chǎng)拍賣(mài)，或?qū)⒄嬲沂境鰜?lái)年合肥樓市的溫度與方向。