北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)教個(gè)問(wèn)題，孩子光華大四，今年秋招拿到了高盛的實(shí)習(xí)offer。時(shí)間是明年一月份到五月份，如果留用的話上班日期是27年二月，或七月，二個(gè)日期，可光華保研通過(guò)了，孩子認(rèn)為金融行業(yè)讀研沒(méi)用，他不想上，想直接上班（如果能留用）。我們家長(zhǎng)認(rèn)為光華讀研還是很難得的機(jī)會(huì)，以后發(fā)展也離不開碩士的學(xué)位，想請(qǐng)教您給個(gè)意見。

還有我們想有沒(méi)有兩頭都能甜的方案，比如26年先讀研一年，然后修學(xué)二年，趕上27年7月份去上班，二年后再做打算是繼續(xù)上班還是辭職去繼續(xù)讀研。或者跟單位商量可以邊上邊學(xué)，不知可不可行？

A：

1、哎，您這有點(diǎn)兒凡爾賽啊，待會(huì)兒回答您問(wèn)題吧，我得先揍我家孩子一頓去，要不然感覺(jué)對(duì)不起八輩兒祖宗。

2、不是金融行業(yè)讀研沒(méi)用，而是如果家里有資源，那讀研就沒(méi)什么用了，耽誤工夫。另外如果目標(biāo)是進(jìn)入大投行，那能實(shí)現(xiàn)也沒(méi)必要讀研了。如果目標(biāo)不僅是進(jìn)入大投行，而且還要快速得到較高崗位，那碩研還不夠呢，還得讀博。

3、能力強(qiáng)的讀研也沒(méi)多大用，職場(chǎng)證明主要是學(xué)歷+資歷+能力。學(xué)歷是敲門磚，是能力的最基礎(chǔ)證明，也是讓下屬和同事認(rèn)可標(biāo)簽之一。

在自認(rèn)為資歷不夠+能力普通的時(shí)候，提高學(xué)歷很重要，要不然沒(méi)人服。但如果自認(rèn)為能力強(qiáng)或可以快速提升，那學(xué)歷能入門就得了。

資歷則是補(bǔ)充，可以錦上添花，也是職場(chǎng)的無(wú)奈底線。我的學(xué)歷是本科，專業(yè)等同于木匠，但我上班時(shí)也在幾家投資公司兼過(guò)職，現(xiàn)在打醬油的公司也算，那我憑的就只有熬出來(lái)的資歷唄。

4、反正在我看來(lái)，職場(chǎng)大多數(shù)都是草臺(tái)班子，大公司大廠或大券商也都一樣。學(xué)歷能力當(dāng)然都很重要，但更重要的是先混進(jìn)圈子再說(shuō)。

所以如果是我家的倒霉孩子，如果他自認(rèn)為能在大公司留用，那我是不建議讀研的。除非是確定的提高學(xué)歷后能找到更好的崗位，否則這邊際投入未必劃算。學(xué)歷可以后補(bǔ)，能力可以提高，資歷可以慢慢兒熬，機(jī)會(huì)則未必常有。都說(shuō)選擇比努力重要，但很多時(shí)候的選擇其實(shí)就是運(yùn)氣。

5、另外您想到的兩全方案，估計(jì)所有人都能想到，但人家用人單位未必同意。金融業(yè)是最冷酷最勢(shì)利的行業(yè)，盈利靠的是零和博弈的掠奪，很難讓無(wú)資源無(wú)背景的新人占便宜。

對(duì)了，不知您是否記得2008年的次貸危機(jī)期間，您家孩子或許知道。那年危機(jī)爆發(fā)時(shí)正是秋招+2009春招，但各家投資機(jī)構(gòu)招人的很少，我反正沒(méi)聽說(shuō)一個(gè)敢跟我們談條件的，包括博士?，F(xiàn)在的危機(jī)就算趕不上次貸危機(jī)但也差不多，所以考慮好時(shí)代背景吧。

僅供參考。

二

Q:

為了孩子小升初，去年12月底在西城榮豐2008買了套小復(fù)式，北向，313萬(wàn)。因?yàn)樵诖笈d有自住房子，所以想的是孩子上學(xué)后也就沒(méi)什么用了就賣掉榮豐這套，但一直沒(méi)去中介掛牌。但是也在關(guān)注房?jī)r(jià)，今年五月份后一直在降，但最近一兩個(gè)月覺(jué)得降的特別多。

今天中介給我發(fā)信息，說(shuō)同類型房子成交價(jià)格245萬(wàn)，還是滿五唯一。我們的房子有增值稅，且原值不高，可貸款額度不高，全款客戶不一定好碰。價(jià)格上還可能會(huì)更低。我沒(méi)有去其他中介那兒?jiǎn)柍山磺闆r，不知道他說(shuō)的是否屬實(shí)。

再說(shuō)房租情況。這套房子買的時(shí)候帶租約，鏈家省心租，租金每月5100元，鏈家扣掉管理費(fèi)后到手4600元。今年暑假有同事孩子在對(duì)面十四中上學(xué)，在那兒租了一套同戶型差不多面積的房子，租賃5800元，是同類型中最便宜的。

我現(xiàn)在的問(wèn)題是，要不要賣掉？賣了的話虧七八十萬(wàn)很心疼。不知道明年春天會(huì)不會(huì)有所好轉(zhuǎn)？賣多少比較合適？如果賣，錢也就是存銀行了，沒(méi)有其他投資方式。如果不賣，也可以考慮孩子初中高中六年在那兒湊活陪讀住著，這樣就不用再租房子了。不過(guò)也擔(dān)心房子越來(lái)越便宜，賠的更多。總之，也請(qǐng)您多理解我們普通人的糾結(jié)，畢竟不是小數(shù)目。

A：

1、中介說(shuō)的應(yīng)該屬實(shí)，肯定有這種成交的案例。但既然他們主動(dòng)給您發(fā)消息，說(shuō)明您的房子和報(bào)價(jià)對(duì)他們是有一定吸引力的，所以才來(lái)勾引您。否則在這種成交淡季，如果您的報(bào)價(jià)很離譜兒，那人家都懶的跟您廢話，反正掛牌的房源有的是。

2、租金不能按您到手的算，就得按租客支付的5100算。那如果您現(xiàn)在的房?jī)r(jià)是245萬(wàn)，租售比就是480，租金回報(bào)率2.5%，扣除物業(yè)費(fèi)取暖費(fèi)什么的也至少在2%以上。那說(shuō)明245萬(wàn)的報(bào)價(jià)偏低，這租售比甭說(shuō)在西城了，在朝陽(yáng)也就差不多這數(shù)兒。

參考東四環(huán)外朝青的炫特吧，租金5000的公寓一般50平左右，單價(jià)5萬(wàn)總價(jià)250萬(wàn)。那說(shuō)明什么？說(shuō)明榮豐的學(xué)區(qū)溢價(jià)完全跌沒(méi)了，您覺(jué)得可能嗎？我認(rèn)為是不可能的，否則就是超跌了。

3、換做是我肯定不長(zhǎng)期留著榮豐的公寓，但也肯定不以這245的價(jià)格賣掉，明顯吃虧?；蛘哒f(shuō)，現(xiàn)在誰(shuí)以245萬(wàn)買您這套房就明顯占便宜了，用朝陽(yáng)不帶學(xué)區(qū)溢價(jià)的公寓價(jià)格，買了西城的占坑兒房。

4、一般來(lái)說(shuō)春天在多數(shù)年份會(huì)出現(xiàn)小陽(yáng)春，至少也是成交量上漲。反正要是我就等到春天了，犯不上在年底淡季出手。

5、多少錢合適？西城區(qū)的平均溢價(jià)率25%，那這套房以245為基礎(chǔ)價(jià)格，帶溢價(jià)則在245/0.75=326萬(wàn)?；蛘哒f(shuō)現(xiàn)在西城占坑兒房的租售比在600-700，按650算吧，這套房如果真的能租5100，售價(jià)在331萬(wàn)左右。這是理論上的價(jià)格，砸盤的沒(méi)譜兒。

6、存銀行，現(xiàn)在五大行最高利息1.5%，國(guó)債1.7%。如果245萬(wàn)賣掉，年化收益4.16萬(wàn)，每個(gè)月3500。所以有更高+穩(wěn)妥的理財(cái)渠道就賣吧，沒(méi)有的話還不如收租金呢，反正都被砸的沒(méi)溢價(jià)了。

7、擔(dān)心越來(lái)越便宜那怎么辦呢？不擔(dān)心利率越來(lái)越低嗎？現(xiàn)在部分銀行已經(jīng)沒(méi)有五年期的存款了，最多三年，說(shuō)明他們都認(rèn)為利率會(huì)持續(xù)降低。

反正我還是這話，有高息+穩(wěn)妥的理財(cái)渠道就賣房，實(shí)在沒(méi)轍的才持房呢。比如像我家這種的，創(chuàng)業(yè)沒(méi)膽量+理財(cái)沒(méi)渠道+投資沒(méi)機(jī)會(huì)，只好守著房子收房租，自己都覺(jué)得挺沒(méi)出息的。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，北京現(xiàn)在有那種國(guó)企開發(fā)的回遷安置房，70年大產(chǎn)權(quán)的，且不限購(gòu)，但要全款（分三次支付）。優(yōu)勢(shì)是價(jià)格低，以南三環(huán)來(lái)說(shuō)只有3萬(wàn)左右，是周邊二手房的六折。

安全性方面是和開發(fā)商直接簽合同，房款直接轉(zhuǎn)入國(guó)企的公司賬戶。請(qǐng)問(wèn)這種房能買嗎？需要注意什么？

A：

1、沃天，這不就是前兩年“雙泉嘉苑”的翻版嗎？不能說(shuō)完全一樣，但也是惟妙惟肖的抄襲。這幫騙子夠懶的，連廣告都不來(lái)點(diǎn)兒創(chuàng)新。這自己上網(wǎng)搜搜吧，主犯好像是判了，財(cái)產(chǎn)正拍賣退還呢，幾百萬(wàn)的買房錢能被退回幾十萬(wàn)吧，其他的就當(dāng)買了個(gè)教訓(xùn)。

2、我建議是別貪便宜，天上不會(huì)掉餡餅。如果真想買的話也沒(méi)什么可注意的，因?yàn)槟氲降娜思因_子也早就想到了，都有成熟的話術(shù)和對(duì)策。所以就注意個(gè)人衛(wèi)生吧，把脖子洗干凈了就行。另外可以練練手指頭，幫人家數(shù)錢的時(shí)候利落點(diǎn)兒，別讓騙子們著急。

3、這事兒您不覺(jué)著邏輯有問(wèn)題嗎？回遷房對(duì)外銷售是有可能的，但憑什么不限購(gòu)啊？相當(dāng)于不接受住建委的監(jiān)管，甭說(shuō)國(guó)企了，央企也不可能啊，他爸是李剛都沒(méi)這特權(quán)。

價(jià)格低當(dāng)然是優(yōu)勢(shì)，但也是誘餌啊。如果手續(xù)齊全，那人家抵押給銀行也至少六折以上啊，能高價(jià)批發(fā)的誰(shuí)會(huì)費(fèi)勁巴拉的低價(jià)零售??？而且還得付出不少的營(yíng)銷成本，人家開發(fā)商傻?。?/p>

就算是零售也得選擇客群吧？直接找本小區(qū)的拆遷戶推銷好不好??？手里都有錢，也了解地段兒和戶型，犯得上大面積撒網(wǎng)的滿世界找買主兒?jiǎn)幔炕蛘咧苯淤u給哪些基金好不好啊，多優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)啊，就算拿著出租也賺翻了。

反正真要是能占便宜就輪不到散戶了，那些能把資產(chǎn)進(jìn)行金融+證券化的機(jī)構(gòu)會(huì)搶著要，即便有風(fēng)險(xiǎn)也花的不是自己的錢。

4、跟開發(fā)商簽合同+打款公司賬戶，這有什么意義嗎？能說(shuō)明什么？難道相親時(shí)跟老丈人簽約，然后彩禮交給她姥姥，能證明很安全嗎？

5、其他的不多聊了，我只能說(shuō)這種騙局在北京都玩兒了20多年了。最好的結(jié)果是你交了錢，人家不給房，拖上幾年之后把本金還給您，就當(dāng)人家發(fā)了個(gè)無(wú)息的理財(cái)產(chǎn)品，您給人家提供建設(shè)資金了。

中等結(jié)果是錢交了也不給房，然后打官司，人家破產(chǎn)清算，最終拿回點(diǎn)兒錢就不錯(cuò)了。人家一切合法，你們只是經(jīng)濟(jì)糾紛而已，至少?zèng)]人犯罪。

最差結(jié)果是您交了錢，過(guò)幾天告訴您沒(méi)房了，但再交點(diǎn)兒錢可以換到東三環(huán)。您交錢之后還沒(méi)房，再交點(diǎn)兒錢可以換到北三環(huán)，最終能一直換成前門樓子。您翻臉說(shuō)讓退錢，人家給您兩條道兒，一是退個(gè)三兩萬(wàn)的您撤訴，認(rèn)倒霉就完了。否則您就繼續(xù)打官司，退錢的話人家一分錢沒(méi)有，因?yàn)樵鐪?zhǔn)備好替罪羊了，有的是愿意掙坐牢費(fèi)的。

6、簡(jiǎn)單就這情況吧，具體的各種手段有的是，都是您想不到但人家早就玩兒剩下的。

僅供參考。

四

Q:

15年年底在北京豐臺(tái)王佐買的自住型商品房，現(xiàn)在還有90萬(wàn)公積金貸款。目前手頭不多有100個(gè)，在考慮是提前還貸，還是首付三成買一個(gè)300萬(wàn)的二套。

目前孩子上學(xué)在天津住，短期五年內(nèi)都不會(huì)住，想著買個(gè)地段好些好出租未來(lái)有增值潛力的，勞煩您幫忙給點(diǎn)建議，哪些小區(qū)在選擇范圍內(nèi)。

A：

1、這問(wèn)題問(wèn)的，不太好回答。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)就是手里有點(diǎn)兒錢鬧心是吧？那就先讓中介找您說(shuō)的這種房吧，能撿漏兒就買房，買不到合適的就提前還貸。

或者說(shuō)如果有穩(wěn)妥+高息的渠道就投資，無(wú)論買房還是股票理財(cái)都行。找不到合適的就把貸款還了踏實(shí)，要不然老得琢磨這事兒。

3、不過(guò)您說(shuō)的這種房是不好找到的，要求偏高了，只能撿漏兒。因?yàn)榈囟蝺汉玫膬r(jià)格都高，畢竟房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，都知道地段兒好就沒(méi)便宜房子了。反正300萬(wàn)的選擇不多，基本都是開間兒或有瑕疵的，那就算地段好也意義不大了。

另外出租和升值是兩個(gè)市場(chǎng)，出租屬于消費(fèi)，是計(jì)入CPI的，而房?jī)r(jià)屬于投資，和房租只有關(guān)聯(lián)性，但很難同步?；蛘哒f(shuō)在預(yù)算不太高的情況下，二者通常是相悖的，增值好的租金收益低，收益高的多數(shù)都是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的慢，這跟股票的市盈率一個(gè)道理。

再有一點(diǎn)是北京房?jī)r(jià)中位數(shù)5/600萬(wàn)，超過(guò)這數(shù)字為改善房，目標(biāo)客群對(duì)價(jià)格相對(duì)不敏感，也就容易抬高價(jià)格。而總價(jià)低的客群以剛需或投資客為主，對(duì)價(jià)格相對(duì)敏感，也就不容易抬高價(jià)格。

4、所以您要不先看看其他投資渠道吧，北京房子以后沒(méi)什么高收益了，我認(rèn)為是不可能再來(lái)一次2016年的暴漲。而且您這幾個(gè)要求也不太好兼顧，只能是多看房爭(zhēng)取撿漏兒了。

僅供參考。

五

Q:

我們是2020年在長(zhǎng)陽(yáng)芭蕾雨買的房子，當(dāng)時(shí)380w，現(xiàn)在還有12w左右貸款。現(xiàn)在在孩子其他區(qū)上學(xué)，租房住，所以那邊房子用不上了，掛在鏈家了。

現(xiàn)在中介說(shuō)成交價(jià)230w，而且覺(jué)得中介一直在逼我們降價(jià)，糾結(jié)該不該賣，畢竟虧損太多了，而且總覺(jué)得小區(qū)的房子跌的太多了不正常，您能幫忙分析一下嗎？

A：

1、還有12w貸款，120萬(wàn)吧？

2、既然不住了，那為什么不租出去??？是不是裝修太好，感覺(jué)一出租就毀裝修了不劃算?。炕蛘呤亲饨鹛陀X(jué)得沒(méi)意思？我建議是甭管是否出租，都讓中介給預(yù)估一下租金吧，這樣能計(jì)算租售比。

如果是中介真的一直逼您家降價(jià)，那說(shuō)明這套房對(duì)他們有吸引力，也就是他們認(rèn)為性價(jià)比合適，所以才想更合適點(diǎn)兒。剛才有個(gè)咨詢的網(wǎng)友跟您差不多情況，西城榮豐2008的，一個(gè)小區(qū)有上百套掛牌房源，中介卻主動(dòng)聯(lián)系勸他降價(jià)。那說(shuō)明什么？我認(rèn)為是他家的房子掛牌價(jià)就不高，中介想再砍點(diǎn)兒，這樣能更快成交，掙了提成好回家過(guò)年。

所以中介真的一直逼您降價(jià)，那說(shuō)明他們要不就是吃飽了撐的，要不就是從您這套房上看到了多賺錢的希望，上趕著不是買賣。

3、跌的是否不正?？醋馐郾劝?。用中介說(shuō)的230萬(wàn)除以預(yù)估租金，如果數(shù)值在650左右還算合理。低于600就算超跌了，畢竟這里是郊區(qū)。

我估計(jì)您這套房是80多平的小三居吧？否則兩居的話中介犯不上這么積極?；蛘弑鹿軒拙邮?，租金3500每月為合理吧。如果能到4000，那230萬(wàn)的價(jià)格就有些超跌了，反正我不賣。

僅供參考。

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