踏入2025年尾聲，香港樓市呈現(xiàn)出“價(jià)穩(wěn)量縮”的雙軌格局。一方面，整體樓宇買賣登記連續(xù)多月維持高位，惟受突發(fā)事件與節(jié)慶淡季影響，交投料將略見放緩；另一方面，樓價(jià)與租金則在經(jīng)濟(jì)氣氛改善及減息預(yù)期支持下穩(wěn)步上升，雙雙創(chuàng)下階段性新高，為市場(chǎng)注入信心。

根據(jù)土地注冊(cè)處最新數(shù)據(jù)，2025年11月全港錄得7,148宗樓宇買賣登記，較10月微跌1%，但已連續(xù)9個(gè)月穩(wěn)守逾六千宗的高位水平，反映市場(chǎng)基本面仍具韌性。不過，受大埔宏福苑火災(zāi)影響，發(fā)展商延后推盤，加上年底節(jié)慶假期及工作天數(shù)減少，預(yù)料12月登記量將回落至6,680宗，創(chuàng)4個(gè)月新低。

在住宅市場(chǎng)方面，11月的一手私宅買賣登記量按月下跌11%，錄得1,780宗，為近3個(gè)月低位，惟總值仍穩(wěn)守227億元以上，表現(xiàn)尚算不俗。二手市場(chǎng)則表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，11月錄得3,399宗登記，按月微升2%，總值更升7%至275億元，反映買家入市意欲未減。

非住宅市場(chǎng)方面，11月工商鋪及其他物業(yè)登記量按月大升12%至907宗，主要受車位及商廈熱賣登記帶動(dòng)，惟總值因基數(shù)效應(yīng)輕微回落3%，錄得50.83億元。

樓價(jià)七連升 創(chuàng)15個(gè)月新高

與買賣量在高位之后略見回軟不同，樓價(jià)走勢(shì)則持續(xù)向好。差估署公布的10月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)294.3點(diǎn)，按月升0.41%，為連續(xù)7個(gè)月呈平穩(wěn)或上升，累計(jì)升幅達(dá)3.3%，創(chuàng)15個(gè)月新高。今年首10個(gè)月樓價(jià)累升1.76%，與2021年高位相比，跌幅已收窄至26.07%。

樓價(jià)回升動(dòng)力來自多方面，包括施政報(bào)告釋出利好樓市訊號(hào)、本地銀行減息、新盤銷情理想，以及旅游與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖。市場(chǎng)預(yù)期第四季樓價(jià)可再升近2%，全年升幅有望達(dá)3.5%。

租金破頂后續(xù)穩(wěn)升 新港人需求成關(guān)鍵

租金方面表現(xiàn)更凌厲。10月租金指數(shù)報(bào)200.2點(diǎn)，與經(jīng)差估署修訂后的9月份指數(shù)持平，亦一如本行幾兩個(gè)月前已預(yù)期租金可在9月份破頂?shù)念A(yù)測(cè)。目前租金較2019年8月上次的頂峰200.1點(diǎn)上升0.05%，為事隔73個(gè)月(即逾6年)后，租金再次刷新史上新高紀(jì)錄。雖然年底屬傳統(tǒng)租務(wù)淡季，但在新港人持續(xù)租賃需求支撐下，租金料可維持平穩(wěn)微升，全年升幅預(yù)計(jì)達(dá)4.5%。

整體而言，雖然年底交投略見放緩，等待新一批盤源的補(bǔ)充，但樓價(jià)與租金的穩(wěn)步上揚(yáng)反映市場(chǎng)基本面穩(wěn)健。隨著減息周期展開及經(jīng)濟(jì)氣氛改善，筆者預(yù)料2026年初樓市有望續(xù)拾升勢(shì)，惟短期內(nèi)仍需觀察發(fā)展商推盤節(jié)奏及二手市場(chǎng)買賣雙方的取態(tài)。

來源：香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)

作者：陳海潮 利嘉閣地產(chǎn)研究部主管