1）周度：

新房市場(chǎng)年末沖量，周成交面積創(chuàng)10月以來新高。本周（12月12-18日）38城新房成交面積錄得307萬平（約為年內(nèi)高點(diǎn)的59%）。經(jīng)歷上周的小幅回調(diào)之后，本周強(qiáng)勁反彈，環(huán)比大增16%。值得注意的是，這一成交面積突破近四周263-291萬平的震蕩箱體，創(chuàng)下10月以來的周度成交新高，或反映年末沖刺效應(yīng)下市場(chǎng)活躍度顯著提升。回溯歷史，2023年及2024年同期環(huán)比增速亦在13%-16%區(qū)間。

二手房成交企穩(wěn)微增，延續(xù)高位窄幅震蕩。本周15城二手房成交面積錄得219萬平，環(huán)比小幅回升2%。自11月以來，二手房成交呈現(xiàn)典型的高位整固特征，周度成交量始終在213-221萬平的窄幅區(qū)間內(nèi)波動(dòng)，且目前絕對(duì)量仍維持在年內(nèi)高點(diǎn)的74%，顯示二手房市場(chǎng)流動(dòng)性韌性尚可。

同比降幅持續(xù)收斂，二手房修復(fù)彈性更強(qiáng)。本周38城新房成交同比下滑31%，降幅較上周收窄2個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)十二周負(fù)增長(zhǎng)；15城二手房成交同比降幅則大幅收斂11個(gè)百分點(diǎn)至23%，已連續(xù)十周負(fù)增長(zhǎng)，二手房的邊際修復(fù)速度快于新房。

2）月度：

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月地產(chǎn)銷量環(huán)比修復(fù)好于2021-2023年同期，但“以價(jià)換量”特征顯著。同比來看，受去年“924”后的高基數(shù)壓制，11月商品房銷售面積、銷售額同比分別下滑17.3%和25.1%。與10月增速相比，銷售面積降幅收窄1.5pct，而銷售額降幅反而擴(kuò)大0.8pct，呈現(xiàn)顯著的“量?jī)r(jià)背離”。環(huán)比維度上，11月銷售面積增長(zhǎng)9.3%，雖弱于2015-2019年同期，但強(qiáng)于2021-2023年同期均值（+8.0%）及去年同期（+7.1%），顯示市場(chǎng)活躍度邊際修復(fù)。不過11月銷售額環(huán)比僅微增2.3%，與面積增速形成明顯剪刀差，反映房企年末加速降價(jià)推盤或成交結(jié)構(gòu)向低價(jià)項(xiàng)目?jī)A斜，市場(chǎng)“以價(jià)換量”特征進(jìn)一步強(qiáng)化。

進(jìn)入12月，高頻數(shù)據(jù)顯示新房修復(fù)彈性暫好于二手房。12月1-18日，38城新房成交同比-29%，好于11月（-35%），并基本追平10月（-27%）。而二手房市場(chǎng)景氣度有所回落，15城二手房成交同比-30%，跌幅較11月（-20%）明顯擴(kuò)大。

3）一線城市表現(xiàn)：

一線城市新房成交環(huán)比持平，深廣領(lǐng)漲，對(duì)沖京滬回調(diào)。一線城市新房成交結(jié)束上周的跌勢(shì)，本周環(huán)比持平，絕對(duì)規(guī)模維持在年內(nèi)高點(diǎn)的50%水平。城市間明顯分化，深圳、廣州環(huán)比分別大增77%和27%；其中深圳連續(xù)兩周大幅反彈，量能修復(fù)至年內(nèi)高點(diǎn)的46%。反觀京滬面臨回調(diào)壓力，北京在經(jīng)歷兩周脈沖式放量后，本周深度回調(diào)33%，絕對(duì)量回落至年內(nèi)高點(diǎn)的26%；上海環(huán)比小幅下跌8%，相當(dāng)于年內(nèi)高點(diǎn)的57%，仍居一線之首。

二手房成交韌性強(qiáng)于新房，京滬深表現(xiàn)趨同。本周京滬深三城二手房合計(jì)成交環(huán)比持平（上周+4%），進(jìn)入高位整固期。北上深三城二手房活躍度表現(xiàn)出高度的一致性，成交量均穩(wěn)定在年內(nèi)高點(diǎn)的74%-76%區(qū)間，且本周均呈現(xiàn)微幅波動(dòng)，其中深圳和北京分別增長(zhǎng)5%和1%，而上海環(huán)比下降3%，韌性顯著強(qiáng)于新房。

基數(shù)擾動(dòng)延續(xù)，上海相對(duì)抗跌。受去年同期高基數(shù)壓制，本周一線城市新房同比下滑44%，降幅擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)十周負(fù)增長(zhǎng)。分城市看，上海表現(xiàn)相對(duì)較好，同比跌幅為11%，顯著好于京深廣（跌幅51%-62%）。二手房同比跌幅收窄至27%，北上深跌幅在24-34%區(qū)間，上海表現(xiàn)同樣相對(duì)較優(yōu)。

4）二三線城市表現(xiàn)：

二線城市新房成交環(huán)比大幅增長(zhǎng)，二手房同比降幅明顯修復(fù)。新房成交環(huán)比明顯增長(zhǎng)22%，絕對(duì)量修復(fù)至年內(nèi)高點(diǎn)的61%，其中杭州和青島大漲105%、61%，兩者成交量均處于年內(nèi)高點(diǎn)的60%左右。同比維度看，新房降幅小幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)至25%。二手房市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，環(huán)比連續(xù)兩周基本持平，成交量維持在年內(nèi)高點(diǎn)的63%，而同比降幅大幅收窄14個(gè)百分點(diǎn)至28%。

三線城市新房、二手房成交均由降轉(zhuǎn)增，二手房成交面積來到年內(nèi)高位。本周三線城市新房成交大幅增長(zhǎng)23%，達(dá)到年內(nèi)高位的58%，其中惠州、江陰和云浮受到推盤影響增幅均在100%以上。同比方面，三線新房降幅顯著收窄至28%（上周-42%）；二手房（僅有4個(gè)樣本）表現(xiàn)尤為亮眼，環(huán)比增長(zhǎng)14%，絕對(duì)量已修復(fù)至年內(nèi)高點(diǎn)的96%，在各能級(jí)城市中相對(duì)位置最高。

5）房?jī)r(jià)觀察：

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，70城新建商品住宅價(jià)格邊際改善，二手住宅呈現(xiàn)“一線領(lǐng)跌”格局。11月70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微跌0.4%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.7%，跌幅與上月持平，調(diào)整壓力仍存。分能級(jí)看，一線二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.2個(gè)點(diǎn)至-1.1%，繼續(xù)領(lǐng)跌，二線持平于-0.6%，三線降幅收窄0.1個(gè)點(diǎn)至-0.6%。同比維度上，各線城市二手住宅價(jià)格表現(xiàn)較為一致，跌幅均集中在5.6%-5.8%區(qū)間。

一線城市二手住宅價(jià)格同環(huán)比均下跌，上海韌性相對(duì)占優(yōu)，而京廣加速探底。細(xì)分一線城市，上海在環(huán)比與同比維度均表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。環(huán)比方面，上海下跌0.8%，跌幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；而北京、廣州、深圳跌幅分別擴(kuò)大0.1-0.3個(gè)百分點(diǎn)至1.3%、1.2%和1.0%。同比來看，上海表現(xiàn)也較好，同比下跌4.6%，較上月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，深圳次之，下跌4.8%；而北京和廣州表現(xiàn)較弱，分別下跌6.8%和7.2%，跌幅較上月擴(kuò)大0.8和2.1個(gè)百分點(diǎn)。

主要城市觀察

本文源自：券商研報(bào)精選