2026年作為“十五五”規(guī)劃開局之年，房地產行業(yè)的發(fā)展走向直接關乎民生福祉與國民經濟穩(wěn)定運行。近期住建部聯(lián)合相關部門出臺的系列部署，以“穩(wěn)市場、防風險、優(yōu)供給、促轉型”為四大核心目標，不僅勾勒出2026年房地產行業(yè)的發(fā)展藍圖，更標志著行業(yè)正式告別全域普漲的舊模式，邁入“總量趨穩(wěn)、結構分化”的高質量發(fā)展新階段。這一系列政策調整并非短期應急調控，而是推動行業(yè)從“增量擴張”向“存量優(yōu)化”轉型的關鍵舉措，其對房價的影響呈現鮮明的結構性特征，將深刻重塑市場格局。

住建部最新部署的核心邏輯在于“精準施策、雙向發(fā)力”，通過供需兩端的協(xié)同調控破解當前“供強需弱”的結構性矛盾，為市場平穩(wěn)運行筑牢基礎。在需求端，部署明確延續(xù)寬松導向，一方面深化住房公積金制度改革，推動貸款額度提升、異地互認互貸等政策落地，降低剛需與改善型群體的購房門檻，2025年全國已出臺超260條公積金優(yōu)化政策，這一趨勢在2026年將持續(xù)強化，尤其利好新市民、青年群體置業(yè)；

另一方面支持各地因城施策放寬限購限制、降低首付比例與房貸利率，結合個稅補貼、交易稅費減免等措施，切實減輕居民購房成本。在供給端，部署聚焦“控增量、去庫存、優(yōu)供給”三大任務，嚴格限制低能級城市新增宅地供應，鼓勵收購存量商品房轉化為保障性住房，同時有序推動“好房子”建設，通過提升住宅品質適配市場需求升級，形成“去庫存+保民生+優(yōu)供給”的多元協(xié)同格局。

從市場走向來看，2026年房地產行業(yè)將進入“止跌回穩(wěn)”的磨底階段，總量趨穩(wěn)與區(qū)域分化將成為最顯著的兩大特征。多數權威機構判斷，全國房地產市場整體跌幅將進一步收窄，中金公司預測2026年總住房交易量跌幅將收窄至5.0%，較2025年的6.8%明顯改善。區(qū)域分化層面，核心城市及重點城市群憑借優(yōu)質的公共資源與產業(yè)支撐，市場需求將率先企穩(wěn)，尤其是核心區(qū)域的優(yōu)質資產，在政策優(yōu)化與需求支撐下有望保持價格穩(wěn)定。

以上海核心區(qū)為例，2025年房價已逆勢上漲0.3%，庫存去化周期降至15個月的健康水平，這種態(tài)勢在2026年有望延續(xù)。與之形成鮮明對比的是，三四線城市及資源枯竭型城市仍將面臨較大去化壓力，國家統(tǒng)計局數據顯示，2025年11月全國百城新建商品住宅去庫存周期已達27.4個月，遠超12-18個月的合理區(qū)間，人口外流與產業(yè)薄弱的雙重困境將導致這些城市房價下行壓力持續(xù)，部分城市房價可能進一步向合理估值回歸。

住建部部署對房價的影響并非單向傳導，而是通過政策引導、供需調節(jié)與預期管理形成多維作用機制，不同能級城市的房價走勢將呈現差異化表現。對于核心城市而言，需求端政策寬松將有效釋放積壓的改善型需求，供給端“好房子”建設的推進將提升優(yōu)質房源的價值支撐，房價大概率呈現“穩(wěn)中有升”的溫和態(tài)勢，但漲幅將受限于居民收入增長節(jié)奏，難以重現過去的高速上漲。對于多數二線城市，市場將呈現“核心區(qū)堅挺、非核心區(qū)調整”的分化格局，杭州、成都等熱點城市的核心板塊因供需匹配度較高有望保持穩(wěn)定，而非核心板塊則可能因庫存壓力出現小幅波動。對于三四線城市，去庫存為主的政策導向將主導房價走勢，購房補貼、降低置換門檻等政策雖能激發(fā)部分剛性需求，助力市場逐步止跌，但房價反彈缺乏人口、產業(yè)等基本面支撐，大概率維持低位運行。

值得注意的是，政策部署中“風險防控”與“模式轉型”的雙重導向，為房價穩(wěn)定提供了重要保障。住建部聯(lián)合相關部門推動的房企債務重組、保交樓專項行動等舉措，將有效化解行業(yè)尾部風險，避免因企業(yè)暴雷引發(fā)的房價非理性波動。截至2025年已有21家出險房企完成境內外債務重組，累計化債規(guī)模約1.2萬億元，2026年剩余債務處置將持續(xù)推進。同時，房地產發(fā)展新模式的加快構建，通過保障房與商品房雙軌并行的機制，既能解決新市民的居住問題，又能通過市場化手段調節(jié)商品房市場供需，形成房價穩(wěn)定的長效支撐。交銀國際指出，2026年多數房企保交樓任務將基本完成，企業(yè)將騰出更多財務資源用于優(yōu)質土地投資，這將進一步優(yōu)化市場供給結構，增強房價穩(wěn)定性。

對于不同市場主體而言，需精準把握政策導向與市場規(guī)律調整策略。對于購房者，核心城市的剛需群體可把握政策寬松窗口期理性入市，改善型需求則應聚焦“好房子”項目，關注住宅品質與長期居住價值；三四線城市購房者則需警惕庫存高企區(qū)域的投資風險，優(yōu)先選擇核心城區(qū)的優(yōu)質房源。對于房企，應主動適配行業(yè)轉型趨勢，將重心從規(guī)模擴張轉向產品力提升與風險管理，重點布局核心城市市場，加大綠色智慧住宅的研發(fā)投入，同時積極參與城市更新與保障性住房建設，把握政策支持帶來的發(fā)展機遇。對于地方政府，需嚴格落實因城施策要求，避免“一刀切”調控，通過優(yōu)化供地結構、完善配套設施等舉措，助力市場形成良性循環(huán)。

總體而言，住建部2026年房地產部署的核心目標是推動行業(yè)實現“穩(wěn)中有進”的高質量發(fā)展，其對房價的影響本質上是引導市場回歸居住屬性、實現供需平衡。在政策精準調控與市場自我調節(jié)的雙重作用下，房價將逐步與經濟發(fā)展水平、居民收入能力相匹配，形成“核心穩(wěn)定、區(qū)域分化、品質溢價”的新格局。2026年既是房地產行業(yè)磨底復蘇的關鍵期，也是模式轉型的攻堅期，唯有順應政策導向、聚焦核心需求，才能實現行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，為國民經濟穩(wěn)定運行提供堅實支撐。