（中國(guó)智慧工程研究會(huì)雷鋒精神工作委員會(huì)—學(xué)雷鋒先進(jìn)人物張?zhí)韽?qiáng)）

普法有約，事由：2016 年 9月份，市民李英（化名）在大連高新園區(qū)看上一套商品房，小區(qū)瀕臨大海，風(fēng)景秀麗，房屋建筑面積100平方米，總房款180萬(wàn)元。李英在小區(qū)售樓處與開發(fā)商大山公司（化名）簽訂了《商品房買賣合同》，雙方協(xié)商一致，李英先交納首付款 75 萬(wàn)元，剩余購(gòu)房款 105萬(wàn)元從銀行貸款，三個(gè)月內(nèi)辦理貸款手續(xù)完畢，并將105萬(wàn)元打入開發(fā)商帳戶，否則視為違約，按日承擔(dān)萬(wàn)分之一的違約金。（根據(jù)當(dāng)事人了解后采用化名）

令李英沒(méi)想到的是，自己在辦理銀行貸款時(shí)，開發(fā)商卻搶先一步，把出售給李英的商品房抵押給銀行貸款180萬(wàn)元。某銀行在為李英辦理貸款手續(xù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)李英購(gòu)買的房子已經(jīng)被開發(fā)商辦理了抵押貸款，依照規(guī)定，銀行不可能再用李英購(gòu)買的房子再次抵押105萬(wàn)元，便拒絕了李英的抵押貸款請(qǐng)求。

得知真實(shí)情況后李英立即找到開發(fā)商，要求開發(fā)商立即償還銀行貸款，將自己購(gòu)買的房子“解押”，以便自己能夠貸款給付開發(fā)商尾款105萬(wàn)元。而開發(fā)商稱，公司資金緊張，讓李英再等一段時(shí)間，等待開發(fā)商把銀行貸款還完后再為她“解押”，保證不追究李英延期給付尾款105萬(wàn)元的違約責(zé)任。李英想，反正開發(fā)商已經(jīng)把房子交付給自己住上了，開發(fā)商不“解押”自己就無(wú)法貸款，自己也不用承擔(dān)違約責(zé)任，便勉強(qiáng)同意。

令李英沒(méi)有想到的是，開發(fā)商一直未償還銀行貸款，結(jié)果今年9月份收到大連市中級(jí)人民法院的傳票，原來(lái)開發(fā)商一直未償還銀行貸款，某銀行申請(qǐng)行使抵押權(quán)，要拍賣李英購(gòu)買的房子，這下可把李英急壞了，委托北京市盈科（大連）律師事務(wù)所的王金海律師，將開發(fā)商大山公司和某銀行起訴到大連市中級(jí)人民法院，要求停止拍賣自己購(gòu)買的房子，并請(qǐng)求法院判決開發(fā)商將自己購(gòu)買的房子立即過(guò)戶到自己名下。

某銀行辯稱，大山公司2016年12月份向該銀行貸款180萬(wàn)元，用李英購(gòu)買的房屋作抵押，雙方在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理了抵押登記。整個(gè)貸款過(guò)程開發(fā)商大山公司也未告訴過(guò)銀行這套房子已經(jīng)出售給李英，因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)初始登記還在開發(fā)商大山公司名下，所以才同意向開發(fā)商批復(fù)貸款。依照規(guī)定，銀行對(duì)李英購(gòu)買的這套房子擁有抵押權(quán)，有權(quán)申請(qǐng)拍賣，用拍賣款抵頂開發(fā)商貸款180萬(wàn)元及延期履行利息。

李英一方認(rèn)為，自己2016年9月份與開發(fā)商大山公司簽訂了書面的《商品房買賣合同》，約定以180萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買涉案房屋，首付款75萬(wàn)元，銀行貸款105萬(wàn)元，自己向開發(fā)商交納了首付款75萬(wàn)元，之所以一直未辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)槭Ｏ碌?05萬(wàn)元想通過(guò)購(gòu)買的這套房子作抵押貸款，由于開發(fā)商在自己不知情的情況下?lián)屜纫徊桨炎约嘿?gòu)買的房子抵押給銀行，并成功貸款180萬(wàn)元，導(dǎo)致自己的尾款105萬(wàn)元無(wú)法通過(guò)抵押貸款方式向開發(fā)商交納，責(zé)任不在自己。如果銀行堅(jiān)持要求拍賣自己購(gòu)買的這套房子，李英一方表示愿意將剩余的105萬(wàn)元交付給大連市中級(jí)人民法院提存，由法院決定是給開發(fā)商還是給銀行，自己不想摻合他們之間的抵押貸款糾紛。

大連市中級(jí)人民法院公開審理了本案。大連市中級(jí)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，由于開發(fā)商和銀行將李英購(gòu)買的商品房辦理了抵押登記，因此銀行有權(quán)通過(guò)拍賣抵押物來(lái)實(shí)現(xiàn)向開發(fā)商發(fā)放的貸款及利息，但人民法院對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，如果業(yè)主交納購(gòu)房款未超過(guò)全部購(gòu)房款的 50%，一般不支持業(yè)主的訴求，但是如果業(yè)主在一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價(jià)款交付人民法院執(zhí)行，此種情況下，業(yè)主的訴訟請(qǐng)求就會(huì)得到法院的支持。

聽到主審法官的釋法，由于涉案房屋價(jià)值180萬(wàn)元，李英才交納了75萬(wàn)元，不到全部購(gòu)房款的一半，李英一方當(dāng)庭表示，愿意將剩余的105萬(wàn)元交付給法院。

近日，李英通過(guò)向親屬朋友借款的方式，向大連市中級(jí)人民法院帳戶打入105萬(wàn)元，大連市中級(jí)人民法院確認(rèn)收到李英的購(gòu)房尾款后，于2025年12月19日作出一審判決：一、不得執(zhí)行李英購(gòu)買的房屋。二、解除本院對(duì)李英購(gòu)買房屋的查封；三、開發(fā)商大山公司于本判決生效后十日內(nèi)協(xié)助李英辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。案件受理費(fèi)2萬(wàn)元由某銀行承擔(dān)。

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