今日，合肥土地市場(chǎng)迎來一場(chǎng)備受關(guān)注的土拍活動(dòng)，經(jīng)過激烈角逐，6宗地塊全部成功出讓，總成交面積超過173畝，成交額約17.5億。

本次土拍中，包河城市更新項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，與中海、城改聯(lián)合競(jìng)得包河區(qū)兩宗優(yōu)質(zhì)地塊。此外，濱湖集團(tuán)也獨(dú)立摘得政務(wù)東板塊的濱河灣A地塊，進(jìn)一步擴(kuò)大布局。同時(shí)，蜀山城投成功獲取植物園旁約80畝住宅用地，合肥軌道則競(jìng)得南淝河路附近兩宗小型地塊。

值得關(guān)注的是，原定于今日出讓的新站區(qū)冰雪中心商業(yè)地塊臨時(shí)取消供應(yīng)，而本月底合肥還將迎來第二批土拍，廬陽區(qū)雙學(xué)區(qū)地塊起拍樓面價(jià)高達(dá)2.6萬元/平，提前鎖定“地王”候選。

NO.1 | 壹

聯(lián)合開發(fā)成主流，品質(zhì)地塊受追捧

今日合肥土拍共成交6宗地塊，涵蓋包河區(qū)、蜀山區(qū)等區(qū)域。從競(jìng)拍結(jié)果來看，品牌房企聯(lián)合拿地已成為主流趨勢(shì)。

包河區(qū)BH202530號(hào)地塊位于望江東路以南、桐城南路以西，面積22.84畝，容積率≤1.3。這宗地塊由合肥城改、中海、包河城市更新聯(lián)合競(jìng)得，成交單價(jià)951萬元/畝，總價(jià)約2.17億元。

該地塊要求配建黃山路與桐城南路交口西南角的合肥曙光小學(xué)改擴(kuò)建項(xiàng)目，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于5500元/平方米。這一配套要求將顯著提升區(qū)域教育資源配置水平。

包河區(qū)BH202531號(hào)地塊同樣由上述三家房企聯(lián)合競(jìng)得。地塊位于水陽江路以南、金寨路以東，面積49.8畝，規(guī)劃用途為居住和商業(yè)，容積率住宅≤1.8、商業(yè)≤3.0。該地塊成交單價(jià)為住宅1101萬元/畝、商業(yè)265萬元/畝，總價(jià)約4.86億元。

這兩宗地塊均屬于仰光片區(qū)城市更新項(xiàng)目，包河城市更新、合肥城改和中海地產(chǎn)在這一片區(qū)已形成深度布局。此前，該聯(lián)合體已成功拿下BH202516號(hào)至BH202519號(hào)四宗地塊，開發(fā)了中海觀廬府、中海觀賢府和中海未來之境等項(xiàng)目。

最具看點(diǎn)的是包河BH202532號(hào)地塊，由濱湖集團(tuán)獨(dú)立競(jìng)得。該地塊位于政務(wù)東板塊的十五里河路以南、常青街以東，占地11.42畝，容積率1.8，正是濱河灣A地塊旁的原清和園小區(qū)。

濱河灣項(xiàng)目分為A、B、C、D四個(gè)地塊，B、C、D地塊已售罄并陸續(xù)交付。目前，濱河灣前期二手房成交價(jià)在1.7萬-1.8萬/平之間，顯示出該區(qū)域較強(qiáng)的市場(chǎng)認(rèn)可度。

此外，合肥軌道競(jìng)得包河區(qū)BH202533/34號(hào)兩宗地塊，位于南淝河路以北、平塘王路以西，總面積僅8.85畝，容積率2.2。這兩宗地塊將與緊鄰的BH202218號(hào)地塊統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，即2022年合肥軌道競(jìng)得的棠悅風(fēng)華項(xiàng)目。

蜀山區(qū)SS202508號(hào)地塊由蜀山城投競(jìng)得，位于社崗路以西、梁崗路以北，植物園附近，占地80.39畝，容積率1.7，起拍樓面價(jià)8382.4元/平。該地塊要求實(shí)行毛坯交付，且須規(guī)劃建設(shè)不少于30%的50-80平小戶型。

特別值得注意的是，該地塊要求保障蜀山區(qū)老城片區(qū)城中村改造項(xiàng)目被征遷群眾房票持有人購買權(quán)利，并明確房票使用金額自簽訂購房合同之日起兩年內(nèi)兌付。這一政策設(shè)計(jì)為合肥市房票安置制度提供了新的實(shí)施樣本。

NO.2 | 貳

新站冰雪項(xiàng)目取消供應(yīng)，廬陽“王炸”地塊即將登場(chǎng)

本次土拍同時(shí)釋放出一些重要信號(hào)，值得市場(chǎng)關(guān)注。

新站區(qū)XZ202503號(hào)地塊臨時(shí)取消供應(yīng)。該地塊規(guī)劃內(nèi)容為室內(nèi)冰雪場(chǎng)館，原計(jì)劃于12月19日出讓。2025年10月28日和11月20日，合肥市相關(guān)部門曾發(fā)布出讓公告，但12月17日突然發(fā)布取消供應(yīng)公告。

這一變動(dòng)引發(fā)市場(chǎng)猜測(cè)。有分析認(rèn)為，大型文旅商業(yè)項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商資金實(shí)力和運(yùn)營能力要求較高，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，可能暫時(shí)沒有合適的接手方。

更值得關(guān)注的是本月底合肥第二批土拍的重頭戲。廬陽區(qū)LY202510號(hào)地塊位于廬江路以南、桐城路以東，占地35.02畝，純居住用地，容積率1.4，起拍價(jià)2430萬/畝，起拍樓面價(jià)26036元/平。

該地塊地處合肥老城核心區(qū)，直線一公里范圍內(nèi)有省立醫(yī)院、婦幼保健院、銀泰中心、包公園等頂級(jí)配套。兩公里內(nèi)還有安醫(yī)附院、杏花公園、逍遙津公園、淮河路步行街等資源。

最引人矚目的是其學(xué)區(qū)資源——南門小學(xué)+42中雙本部學(xué)區(qū)，是合肥公認(rèn)的頂級(jí)學(xué)區(qū)組合。目前周邊學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，距離地塊最近的省建設(shè)廳宿舍、省政府機(jī)關(guān)宿舍價(jià)格都在3萬+/平。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，若土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)再往上拉升，加上配建約300平黃梅戲文化展館的要求，后期新房?jī)r(jià)格有可能上探5萬+/平，將刷新合肥房?jī)r(jià)天花板。

經(jīng)開區(qū)JK202504號(hào)地塊也將于本月底出讓，位于和雅路以北、至善路以東，華潤(rùn)嘉宸旁，占地30.53畝，容積率1.8，起拍樓面價(jià)10500元/平。地塊隔壁的華潤(rùn)嘉宸項(xiàng)目，小高層售價(jià)2.1-2.5萬/平、洋房2.3-2.9萬/平，市場(chǎng)預(yù)計(jì)華潤(rùn)大概率會(huì)考慮再次拿下該地塊。

肥西縣FX202561號(hào)地塊同樣值得關(guān)注，位于丹霞路與青龍?zhí)堵方豢谖髂蟼?cè)，與振興湖境、龍湖攬境等F6樓盤所在片區(qū)一路之隔。目前F6片區(qū)住宅、學(xué)校和商業(yè)已陸續(xù)交付，配套齊全，地塊面積約21畝，容積率2.3，起拍樓面價(jià)5217.4元/平。

NO.3| 叁

結(jié)語

第一房智庫觀點(diǎn)：

本次土拍反映出合肥土地市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈加明顯。核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍受追捧，而部分配套不成熟區(qū)域的地塊則面臨挑戰(zhàn)。

品牌房企通過聯(lián)合開發(fā)方式降低風(fēng)險(xiǎn)、提高競(jìng)爭(zhēng)力，如濱湖集團(tuán)、中海和城改的“鐵三角”組合在包河仰光片區(qū)已形成規(guī)模效應(yīng)。政務(wù)東板塊的持續(xù)熱銷也表明，配套成熟的高品質(zhì)住宅仍具較強(qiáng)市場(chǎng)吸引力。

房票政策在蜀山區(qū)地塊的應(yīng)用，為合肥城市更新提供了新思路，有望在后續(xù)土地出讓中推廣。

年末土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，將為2026年合肥樓市定調(diào)。廬陽頂級(jí)學(xué)區(qū)地塊的出讓結(jié)果，將成為判斷市場(chǎng)信心的重要風(fēng)向標(biāo)。