近日，家住天津市靜海區(qū)團泊鎮(zhèn)中駿云景臺的市民申先生通過津云《消費新觀察》欄目反映，由于欠繳物業(yè)費，在回家時門禁系統提示“您已欠物業(yè)費，系統將在2025-12-30停止通行權限，請及時繳納！”申先生表示：“物業(yè)欠費原因有很多，限制門禁是不是違法的？作為業(yè)主，難道還不能正�；丶伊藛�？”

　　申先生遇到的問題并非個例。現實生活中，業(yè)主認為物業(yè)服務不到位，不繳費自然理由充足；另一方面，由于物業(yè)費收繳比例太低，物業(yè)公司難以支撐日常開銷維系物業(yè)公司運轉，雙方陷入“公說公有理、婆說婆有理”的僵局。近年來，圍繞在業(yè)主與物業(yè)公司之間的“恩怨情仇”層出不窮，物業(yè)收費和服務不對等的問題成為困擾業(yè)主的生活痛點。

《消費新觀察》欄目上線以來，收到“物業(yè)費爭議”的相關投訴近百件。核心爭議背后，是業(yè)主基本權益與物業(yè)催繳權利的邊界劃定問題。對于申先生反映的問題：物業(yè)公司通過限制門禁阻礙業(yè)主正常進出的行為是否合理？

廣東華商（天津）律師事務所律師李婷婷表示，物業(yè)公司通過限制門禁系統阻礙業(yè)主正常進出小區(qū)的行為，不合理也不合法。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定：“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”。

雖然法律并未直接提及門禁系統，但在司法實踐中，限制門禁一般也會被認定為不當催繳手段。此外，《中華人民共和國民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利�！遍T禁系統屬于小區(qū)共有設施，業(yè)主作為小區(qū)成員，有權自由進出。限制門禁實質上是侵犯了業(yè)主的自由通行和居住的權利，這是對業(yè)主基本物權的侵害。

而物業(yè)費是物業(yè)服務合同的對價，欠費屬于合同糾紛。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定：物業(yè)服務人催交物業(yè)費應通過催告、協商或訴訟等合法方式，不得采取強制手段。

　　李婷婷律師向記者介紹說，如果物業(yè)公司認為業(yè)主欠費，應優(yōu)先通過書面催繳、協商或司法程序解決，而非使用技術手段脅迫。如果業(yè)主遇到物業(yè)公司強行限制門禁，業(yè)主可向主管部門投訴或提起訴訟，要求停止侵害并賠償損失。

　　從《消費新觀察》欄目收到的留言來看，對于大部分未及時繳納物業(yè)費的業(yè)主來說，“物業(yè)服務不到位”是大家“拒繳”的主要原因之一。

遇到這種情況，業(yè)主應該如何維權呢？“

業(yè)主在認為物業(yè)服務不達標時，也應理性維權，避免以盲目拒交物業(yè)費的方式導致違約�！崩铈面寐蓭煴硎荆笆紫葢皶r保留物業(yè)服務不到位的證據，如照片、視頻、書面記錄等，先與物業(yè)公司進行溝通，要求整改，也可通過業(yè)主委員會進行協調。若無效，還可以向行政主管部門進行投訴，要求對物業(yè)公司進行監(jiān)督管理。也可向人民法院提起訴訟，以物業(yè)公司未履行合同義務為由，向法院起訴要求其履行合同相關義務或賠償損失�！�

　　業(yè)主與物業(yè)服務人之間的矛盾時有發(fā)生，易復發(fā)、難化解，除法律層面的專業(yè)解讀，學界也從權利平衡與社區(qū)治理的角度給出了深度思考。華南師范大學法學院教授于群表示，物業(yè)合同的設立具有公共性，而每位業(yè)主單獨進行付費的行為體現的則是個體性。

因此，在保障業(yè)主理性行使抗辯權的同時，有必要對相關權利的行使設置必要的基礎條件，避免出現個體濫用抗辯權侵損公共利益的情況，如一般、輕微的物管服務瑕疵在未構成根本性違約的情況下，業(yè)主不得以此為由拒絕支付物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)也要注意，應加強與業(yè)主之間的溝通交流，及時了解業(yè)主意見、建議，改進工作方法和服務方式，提高業(yè)主服務滿意度。

來源：津云