2025年12月19日，日本央行在貨幣政策決策會議上宣布再次加息，將無擔(dān)保隔夜拆借利率引導(dǎo)目標(biāo)上調(diào)0.25個百分點至0.75%，創(chuàng)下1995年以來30年新高。

日本央行此次加息，標(biāo)志著日本持續(xù)三十余年的超寬松貨幣政策正式落幕，對全球資本流動與房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。

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日本央行為何加息？通脹和日元扛不住了！

此次利率變動的核心背景是日本經(jīng)濟環(huán)境的根本性轉(zhuǎn)變。泡沫經(jīng)濟崩潰后的三十余年間，日本長期深陷通縮泥潭，政策利率始終未超過0.5%，超寬松貨幣政策成為穩(wěn)定經(jīng)濟的常規(guī)手段。

但近年來這一局面發(fā)生質(zhì)變：日本通脹已連續(xù)44個月高于央行2%的目標(biāo)，2025年10月核心CPI同比上漲3.0%，11月雖微降至2.9%，但通脹粘性顯著增強。

然后就是日元跌得太慘，近期甚至一度貶至1美元兌157日元區(qū)間，現(xiàn)在徘徊在155日元水平，眼看就要接近去年迫使日本財務(wù)省入市干預(yù)的水平。日元持續(xù)疲軟導(dǎo)致進口成本高企，企業(yè)被迫將成本轉(zhuǎn)嫁給消費者，形成輸入性通脹循環(huán)。

此外，企業(yè)信心改善和工資增長預(yù)期穩(wěn)定也為日本央行加息提供了支撐。

日本央行12月發(fā)布的季度“短觀”調(diào)查顯示，大型制造業(yè)企業(yè)信心升至四年新高，同期工資報告表明多數(shù)企業(yè)預(yù)計未來兩年工資漲幅穩(wěn)定。

央行行長植田和男強調(diào)，當(dāng)前企業(yè)盈利維持高位，具備持續(xù)加薪基礎(chǔ)，2026年春季勞資談判（春斗）也有望維持高加薪幅度，這為加息提供了重要經(jīng)濟支撐，避免政策調(diào)整對民生造成過度沖擊。

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房貸族瑟瑟發(fā)抖！月供漲多少？

這次加息最直接的影響貸款買房的人。要知道，日本大多數(shù)人買房都是用變動利率，變動利率和央行政策利率高度聯(lián)動，會隨政策利率上調(diào)而上漲。

此次加息對變動利率的影響最快在2026年4月即可顯現(xiàn)。那么，利率上漲了，貸款者每月要多交多少錢呢？我們來算一下：

假設(shè)借款3,000萬日元，若利率上升0.25%，簡單計算總還款額將增加約140萬日元。

如果貸款5,000萬日元，貸35年，采用元利均等方式還款。根據(jù)當(dāng)前主要銀行的平均水平，假設(shè)變動利率為0.75%，每月還款額為135,392日元，利息總還款額約為686萬日元。加息后，明年7月變動利率升至1%，則每月還款額將增至140,984日元，利息總還款額約達914萬日元。

這意味著浮動利率每上升0.25個百分點，利息總償還額將增加228萬日元。

不過，因為日本有個五年規(guī)則——變動利率房貸前五年，月供金額不變，所以大家暫時還感覺不到有什么變化。

但是，其實利率漲的時候，你每月還的錢里，利息占比變高，本金還得慢，最后總利息反而更多。相當(dāng)于壓力延遲到五年后爆發(fā)，躲是躲不掉的。

還有固定利率也沒好到哪去，現(xiàn)在大手銀行的10年固定利率，基準(zhǔn)都到4.40%~5.15%了，優(yōu)惠后也要2.26%~2.66%。

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低利率時代結(jié)束，幾家歡喜幾家愁？

先說好消息：核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)還是香餑餑！像東京23區(qū)這種地方，房子空置率低，需求穩(wěn)，就算利率漲，抗風(fēng)險能力也強。外資雖然融資成本高了，但日元貶值帶來的資產(chǎn)折價還在，盯準(zhǔn)核心地段的好房子，房產(chǎn)投資收益還是相當(dāng)可觀！

另外，靠杠桿投機的可要注意了！尤其是投資北海道、九州那些偏遠地區(qū)的人，房價漲得慢，甚至可能跌，再加上利息壓力，很容易虧慘?，F(xiàn)在日本人都開始借50年超長期貸款，或者夫妻一起貸款降月供，可見壓力有多大。

此次加息不是結(jié)束而是開始，日本央行表示今后還要溫和加息。對房產(chǎn)投資者來說，短期套利行為將成為過去式，而長期價值投資或?qū)⒊蔀橹髁?/strong>，尤其是城市核心地區(qū)的優(yōu)質(zhì)整棟資產(chǎn)。

為啥整棟樓這么香？首先是抗風(fēng)險能力強。比起單個公寓空租就斷收入，整棟樓的空室風(fēng)險能分?jǐn)偅灰皇谴竺娣e空置，租金現(xiàn)金流基本穩(wěn)得住。而且東京核心區(qū)土地只會升值，建筑物可能折舊，但土地價值是實打?qū)嵉牡讱?，長期持有越賺越香。

其次是投資效率高。管理一棟樓可比打理好幾套分散的單間省心多了，修繕、收租能統(tǒng)一操作，還能自己說了算——想整體裝修升級、加裝便民設(shè)備，直接提升房子價值和租金，比單個公寓被動等升值靈活多了。

最重要的是，融資其實有門道。整棟樓投資能走法人貸款，首付50%-60%，利率1.5%-3.8%，貸款周期最長能到35年，比個人貸款更劃算、期限更長，更適用于長期布局。

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