溢價房源占比創(chuàng)年內(nèi)新低，平均成交價僅為評估價的72%

◎ 文 / 馬千里

2025年11月，法拍房供應(yīng)規(guī)模延續(xù)上月低位，成交規(guī)模如期回落。本月法拍房掛拍2.95萬套，環(huán)比上升2%，同比下降24%；成交3770套，環(huán)比下降27%，受上月掛拍數(shù)量下降影響，成交規(guī)模如期回落。與成交規(guī)模的下降同步，本月成交房源溢價率中位數(shù)8.7%，較上月下滑1個百分點。

核心要點

掛拍量：延續(xù)低位，新增掛拍2.95萬套，環(huán)比微增，為下半年以來第二低點。

交易量：如期回落，成交3770套，主因上月掛拍量下降導(dǎo)致。

成交率：全國平均成交率13.4%，大幅下降5個百分點。

折價率：掛拍房源平均折價率明顯下降，主因賣方變賣房源折價率收窄。

后市展望

受近兩月掛拍量下降影響，本月法拍房成交量同步回落。疊加供求雙方價格預(yù)期分歧加大，市場成交指標雙雙走弱：11月全國法拍房平均成交率降至13.4%，溢價成交房源占比回落至62.5%，兩項數(shù)據(jù)均刷新年內(nèi)低點。不過從積極層面看，價格預(yù)期分化也意味著市場價格認知正逐步修正，部分優(yōu)質(zhì)標的仍保持高溢價成交態(tài)勢。

典型案例如深圳香蜜湖水榭花都一套頂層大平層，于11月21日經(jīng)95輪競價，最終以7268.5萬元成交，較起拍價溢價115.6%，成交單價達18.77萬元/平方米，顯著高于該項目2025年15.6萬元/平方米的二手房成交均價。作為片區(qū)標桿豪宅，其核心地段優(yōu)勢與高端產(chǎn)品品質(zhì)具備強吸引力，此次高溢價成交既印證了核心優(yōu)質(zhì)豪宅的抗跌屬性，也凸顯出高凈值人群對稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置偏好。

此外，本月法拍渠道成交的普通二手房源占比進一步提升，約9.5%的成交房源為正常買賣的普通資產(chǎn)，較上月提高0.1個百分點。此類房源溢價率中位數(shù)回落至10倍左右，較上月28倍的水平大幅下降，反映普通法拍房源成交日益常態(tài)化，定價機制正逐步回歸理性。

央行在貨幣政策執(zhí)行報告中明確，利率及各類資產(chǎn)收益率的比價關(guān)系，對宏觀經(jīng)濟均衡運行和資源優(yōu)化配置具有重要導(dǎo)向作用，具體體現(xiàn)為存貸款利率、債券收益率、股票股息率、房屋租售比等指標間的聯(lián)動關(guān)系。法拍房市場作為房地產(chǎn)價格體系的重要組成部分，其資產(chǎn)價格穩(wěn)定與否，直接關(guān)系宏觀經(jīng)濟均衡發(fā)展。結(jié)合近期市場動向，供給端已呈現(xiàn)顯著變化：新增掛牌量出現(xiàn)非周期性下降，掛拍折價率同步收窄。這既得益于“保交樓、穩(wěn)民生”工作的推進，也反映出隨著資產(chǎn)價格逐步接近合理區(qū)間，部分優(yōu)質(zhì)法拍資產(chǎn)正重新評估并調(diào)整起拍價格。

法拍房市場具有價格貼近市場底部、交易時限明確的特征，對房地產(chǎn)價格走勢的敏感度顯著高于其他交易市場。當(dāng)前多地房屋租售比已逐步接近甚至超過存貸款利率，建議監(jiān)管部門加大對法拍房市場的監(jiān)測力度，以便及時捕捉市場變化信號，精準引導(dǎo)市場預(yù)期，出臺針對性政策推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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掛拍量

供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位

掛拍總價為下半年以來新低

供應(yīng)端方面，11月新增掛拍2.95萬套，環(huán)比上升2%，同比減少24%。起拍總價257億元，環(huán)比下降5%，同比下降24%。本月新增掛拍套數(shù)延續(xù)低位，掛拍房源起拍總價為下半年以來新低。

從各城市情況來看，本月共有7個城市新增掛拍套數(shù)超過500套，較上月增加2個。重慶本月掛拍1432套，繼續(xù)維持在各城市首位。掛牌500套以上的7個城市合計供應(yīng)5438套，占全國新增掛拍總量的18%。

一線城市中，廣州掛拍225套，繼續(xù)居于首位，上海以206套排在第二，深圳、北京分別為203和172套。掛牌總價方面，北京掛拍房源起拍總價14.3億元，為全國掛拍總價最高的城市，此外上海、深圳、廣州分別為10.7億元、8.2億元和3.5億元。

本月共有12宗起拍價超億元的掛拍標的，均為整棟住宅、大型商業(yè)體或多套房產(chǎn)共同起拍。其中，起拍總價最高的標的，是重慶金科博翠未來項目的一宗子地塊，具體信息如下：起拍總價2.98億元，已建建筑物面積5767平方米，規(guī)劃總建筑面積7.4萬平方米，容積率1.5。

從金科博翠未來項目整體來看，其土地共包含4宗子地塊，項目地塊最初于2020年3月成交，當(dāng)時成交總價13.75億元，溢價率22.08%，平均樓板價6731元/平方米。項目一期住宅于2020-2021年供應(yīng)，約700套且已全部售罄，當(dāng)時新房成交均價1.47萬元/平方米；到2025年，該項目二手房成交均價約1萬元/平方米。

該項目所在的蔡家板塊，是重慶市北碚區(qū)的主力成交板塊：2025年板塊新房成交量超1300套，占北碚區(qū)總成交份額的61%。其中，保億御景潤園、中誠兩江印兩個項目表現(xiàn)突出，2025年以來新房成交量均在200套以上，且供求比小于1（供不應(yīng)求），成交均價在1.1-1.2萬元/平方米之間。

回到此次掛拍的金科博翠未來子地塊：按掛拍價格和規(guī)劃建面計算，其平均起拍樓板價為4020元/平方米，僅為2020年拿地時平均樓板價的60%。對比周邊新房售價（1.1-1.2萬元/平方米），該標的能留出的建安成本+利潤空間約7000元/平方米，且由于更換開發(fā)商影響整體地塊運營，標的盈利預(yù)期有限，截至截稿時，尚未有出價記錄。

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成交量

成交量：11月如期回落

深圳香蜜湖大平層超7200萬成交、溢價116%

成交方面，11月典型城市法拍房成交3770套，環(huán)比下降27%，同比減少22%。本月法拍房成交金額46億元，較上月環(huán)比下降22%。

月內(nèi)競拍熱度也有所下滑，63%的房源為溢價成交，成交法拍房的中位出價次數(shù)為12次，5.1%的房源競拍次數(shù)達到100次或更高，均為年內(nèi)新低。

本月廣州市法拍房成交套數(shù)繼續(xù)居于首位，達到151套，寧波、佛山分列二、三位，成交套數(shù)分別為150套、141套。就金額來看，深圳以5.2億排在第一，上海3.6億元排在第二、杭州、廣州以2.7億元并列第三，其后北京1.8億元，其余城市均不足1.5億元。

本月熱度最高的一宗高總價房產(chǎn)，是深圳福田香蜜湖水榭花都三期的一套頂層（28層）大平層住宅，于11月21日以7268.5萬元成交。此次競拍吸引11人報名，歷經(jīng)95輪激烈競價，最終成交價比起拍價溢價115.6%，其中第13輪更是出現(xiàn)單次1000萬元的高額加價。該房源建筑面積387.24平方米，成交均價達18.77萬元/平方米，高于項目2025年15.6萬元/平方米的二手房成交均價。作為片區(qū)標桿豪宅，其核心地段價值與高端社區(qū)品質(zhì)極具吸引力，此次高溢價成交既印證了核心豪宅的強抗跌性，也清晰反映出高凈值群體對優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)的配置偏好。

本月繼續(xù)有多個城市出現(xiàn)了低價起拍的法拍房，成交價格均達到起拍價的10倍以上，這些房源共有209套，占本月成交標的總量的6%。且無一例外，這些房源均為正常買賣的普通資產(chǎn)，而非涉及訴訟、破產(chǎn)、涉案等情形的常見法拍房源。雖然其中極為極端的“1元起拍”情況有所減少，但在目前的法拍房市場中，此類正常買賣的普通資產(chǎn)，已經(jīng)成為了法拍渠道的主要組成部分之一。譬如威海、深圳、廣州、惠州、泰安、北海等城市本月均有超過10宗此類房產(chǎn)成交。

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成交率

11月成交率大幅下滑，降至年內(nèi)新低

據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，11月法拍房成交率13.4%，較上月環(huán)比上升5個百分點。與成交量、成交熱度的下滑同步，本月法拍房成交率也出現(xiàn)明顯回落，并降至年內(nèi)新低。

分城市來看，重點城市中上海以46%的成交率躍居首位，杭州、深圳、南京、南昌、太原、寧波、福州等也在30%以上。大多數(shù)一二線城市的法拍房成交率明顯高于全國平均，其中上海、杭州、南昌等城市法拍房成交率更是較上月顯著上升，環(huán)比增加超過10個百分點。

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成交溢價

溢價房源占比創(chuàng)年內(nèi)新低

平均成交價僅為評估價的72%

從成交房源“成交價/起拍價”的分布曲線來看，本月62.5%的法拍房源為溢價成交，為年內(nèi)新低。其中溢價率排名前10%的房源，溢價率均超過122%，這些房源多是正常交易的普通房產(chǎn)，通過法拍渠道加速成交，因起拍底價設(shè)置極低，它們的溢價率遠高于破產(chǎn)、訴訟等常見類型的法拍房。

聚焦常見法拍房源的“成交價/評估價”分布來看：本月成交的法拍房，平均成交價僅為評估價的72%，折價比例較上月進一步擴大了1.2個百分點。僅8%的成交房源價格超過評估價，這些房源多為產(chǎn)權(quán)清晰、無戶口及租賃糾紛的改善性住宅，且九成以上是一拍成交。而70%的房源還是需要折價超過二成才能成交，多數(shù)法拍房仍需足夠折價才能順利出讓。

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起拍折價

變賣類房源掛拍折價率收窄

供求雙方判斷出現(xiàn)背離

11月成交法拍房的平均折價率33.2%，環(huán)比上升0.5個百分點，延續(xù)上升趨勢；掛牌法拍房的平均起拍折價率為27.9%，下降了1.1個百分點，為年內(nèi)新低。掛拍折價率和成交率的差距為5.25個百分點，為下半年以來新高，供求雙方價格判斷出現(xiàn)背離。

出現(xiàn)背離的主要原因是賣方的變賣類房源折價率收窄，11月平均折價率為29.3%，較上月下降了3.4個百分點。變賣類房源折價率的收窄，說明當(dāng)前資產(chǎn)價格正在逐步貼近賣方的心理底線，一定程度上可視為資產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定的積極信號。

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轉(zhuǎn)自：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)