很顯然，資本并不認(rèn)為中國“住”這個(gè)賽道里無利可圖。可以不看好房地產(chǎn)公司，但是貝殼卻可以被看好，賽道依舊存在，甚至后力可期，只是規(guī)則變了而已。

我有個(gè)朋友，最近準(zhǔn)備結(jié)婚，但是遲遲不能下定決心是否買房，因?yàn)榉績r(jià)還是不太穩(wěn)定，小兩口自己猶豫，但是雙方父母的意見卻高度統(tǒng)一，必須買房，哪怕小，也要有一套房子。最終他們還是選擇買房，求個(gè)安穩(wěn)，只要不賣，是剛需，就無所謂虧還是賺。

“居者有其屋”。

這是引導(dǎo)了中國人幾千年的觀念，住建部數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)家庭住房自有率達(dá)87.8%，遠(yuǎn)超美國的65.3%和德國的47.2%，也比同為東亞的日本60%高很多。

雖然，這幾年房地產(chǎn)在中國快速降溫，地產(chǎn)公司遇到各種各樣的花式暴雷，但是資本市場真的徹底不再看好這塊市場了嗎？

接下來，讓我們看一組關(guān)于貝殼的最近十個(gè)月的數(shù)據(jù)。

——10個(gè)月內(nèi)，貝殼吸引了200億港元市值的南向資金；

——高毅資產(chǎn)，今年第三季度增持貝殼約66萬股美股；

——首域盈信在第三季度內(nèi)增持貝殼約156.6萬股美股；

——新加坡淡馬錫三季度增持93萬股美股；

——Baird Financial Group Inc、Vanguard、Wellington Management、JP MAM等國際知名投資公司從一季度到三季度均在大幅度提高貝殼持股比例。

很顯然，在個(gè)人消費(fèi)者還在猶豫不決的時(shí)候，全球資本已經(jīng)嗅到了機(jī)會(huì)，他們很明確的知道一件事，中國的房地產(chǎn)需求還在那里，只是遇到了插曲，市場在等待和蓄力，現(xiàn)在已經(jīng)可以開始建倉和布局了。

這些資本稱得上“耐心資本”。

衣食住行，是人類生活不可或缺的板塊，每一個(gè)板塊都是萬億以上的大機(jī)會(huì)，這里面有阿里、京東、貝殼、滴滴、美團(tuán)等超級(jí)巨無霸的平臺(tái)型企業(yè)，這些公司，我們該如何看待？阿里是不是一家零售企業(yè)？芒格曾經(jīng)質(zhì)疑過，甚至悔恨過，但是如果他看到今天阿里在AI上的投入，大概率又回再一次后悔；美團(tuán)是一家餐飲公司嗎？很顯然不是；滴滴是一家出行公司嗎？很顯然也不是；那么，貝殼是不是一家房地產(chǎn)公司呢？當(dāng)然，也不是。

這些平臺(tái)型企業(yè)，很顯然不能用他們所服務(wù)行業(yè)的估值方法來計(jì)算，他們都是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的科技型公司，所以行業(yè)的興衰會(huì)影響到他們的經(jīng)營狀況，但是很難產(chǎn)生致命性打擊，除非這個(gè)行業(yè)徹底消失，但是衣食住行這四個(gè)大領(lǐng)域，不可能消失。

那么，留給這些基礎(chǔ)領(lǐng)域的平臺(tái)企業(yè)的只有波動(dòng)，如何在波動(dòng)中優(yōu)化自己，就是成長。

這些平臺(tái)型企業(yè)之所以穩(wěn)定，核心就是確定性和稀缺性，行業(yè)確定長期存在，企業(yè)在行業(yè)中不可替代。

這種確定性和稀缺性，其實(shí)在巴菲特曾經(jīng)的多次投資中，有跡可循，他投資可口可樂和喜詩糖果，就是確定性和稀缺性的二合一結(jié)果，人類噬糖，這是確定性，可口可樂的配方、喜詩在節(jié)日中的地位都是不可替代，這是稀缺性。

放到段永平持續(xù)背書茅臺(tái)，也是同樣的道理，人類對(duì)烈酒的需求確定，茅臺(tái)配方有稀缺性。

貝殼能在10個(gè)月內(nèi)獲得資本的全面認(rèn)可，本質(zhì)上，還是遵循了確定性和稀缺性，并且在此基礎(chǔ)上，貝殼完成了收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，同樣是服務(wù)“住”，但是賺錢的方式與之前發(fā)生了很大變化。

首先，談確定性。

中國14億的體量就是最大的確定性，2025年常住人口城鎮(zhèn)化率約67%，戶籍城鎮(zhèn)化率不足50%，約2億新市民有剛性住房需求，外加改善型住房需求旺盛，最后全國還有22萬個(gè)老舊小區(qū)要更新，市場依舊在這里，從來沒消失過。

其次，看稀缺性。

三季度貝殼財(cái)報(bào)顯示，凈收入231億元，2025年9月約有6.1萬門店，54.5萬經(jīng)紀(jì)人，目前在國內(nèi)該領(lǐng)域，沒有可替代性方案。

第三，看風(fēng)險(xiǎn)性。

貝殼凈現(xiàn)金約626億元，三季度回購2.8億美元，分紅率超過70%，股東回報(bào)確定性很強(qiáng)，新房交易業(yè)務(wù)“預(yù)付傭”模式降低應(yīng)收風(fēng)險(xiǎn)，周轉(zhuǎn)天數(shù)47天左右。

業(yè)務(wù)上，出現(xiàn)了抗周期的韌性，2025年三季度數(shù)據(jù)顯示，非房產(chǎn)業(yè)務(wù)占比突破45%，租賃服務(wù)收入同比增45.3%，家裝業(yè)務(wù)利潤率提升至32%。?徹底擺脫對(duì)房地產(chǎn)周期的單一依賴，收入結(jié)構(gòu)從“交易傭金”轉(zhuǎn)向“平臺(tái)服務(wù)+生態(tài)變現(xiàn)”。

綜上所述，全球資本今年瘋狂買入貝殼的邏輯就非常清晰了。

第一，資本認(rèn)為中國市場關(guān)于“住”的市場需求真實(shí)存在，是萬億大市場，沒有消失，依舊在那里；

第二，在這個(gè)市場中，貝殼是唯一一家符合市場轉(zhuǎn)型的企業(yè)，他不是傳統(tǒng)地產(chǎn)商，而是一家科技導(dǎo)向型的服務(wù)提供商，房地產(chǎn)公司賺不到錢，不代表“住”這個(gè)賽道都賺不到錢；

第三，在如今這種情況不明朗的環(huán)境中，貝殼的管理層打法得到市場驗(yàn)證，是確定型可以持續(xù)盈利的模式；

第四，中國關(guān)于“住”的生意，大概率已經(jīng)到了谷底，是一個(gè)可以批量建倉的好時(shí)機(jī)。

按照今年的數(shù)據(jù)走向來看，如果2026年貝殼依舊可以持續(xù)性獲得全球資本的認(rèn)可，這對(duì)于整個(gè)中國住房市場來說，將會(huì)是一個(gè)明確的信號(hào)。

峰回路轉(zhuǎn)的時(shí)刻，永遠(yuǎn)都是資本先聞到味道，這個(gè)世界上，最聰明的，就是錢。