上海賣房真的很難。

　　現(xiàn)在動不動小區(qū)里就有鄰居砸盤，很多小區(qū)可以說是一天一個(gè)價(jià)。

　　猶豫的功夫，價(jià)格就下去幾十萬。

　　可以說房東之間的競爭日益激烈且殘酷。

　　而且還有很多意想不到的問題。

　　我們這次服務(wù)的一位閔行的房東，就非?？部?。

　　還好在我們的科學(xué)賣房的指導(dǎo)下，仍然在1個(gè)月時(shí)間成功賣房。

　　而且幫房東守住了底線。

　　絕不容易

　　劉先生（化名）這套房子原本是要留給小孩當(dāng)婚房的。

　　但是這兩年房價(jià)跌的太兇了，加上小孩也還沒到時(shí)間，就打算先賣了，免得虧得太多。

　　我們?nèi)タ戳朔孔?，雖然房子是零幾年的，但是小區(qū)環(huán)境還是挺好的。

　　而且是電梯小高層，劉先生的1 00 平的大兩房戶型在小區(qū) 也算是比較少的。

　　這套房子原本在我們看來不應(yīng)該是套難賣的房子，甚至有希望短時(shí)間內(nèi)快速成交。

　　但是真正下場的時(shí)候，問題來的很猛烈。

　　1、市場劇烈變化

　　就在我們接手這套房子前半個(gè)月，小區(qū)有一套同戶型7 00 多萬成交的。

　　不過，人家的樓棟位置是樓王級別的，樓層是次頂樓那種。

　　實(shí)話實(shí)說，要比劉先生的房子要好一些。

　　而且人家重新裝修了，據(jù)說花了6 0 多萬，就算是有水分， 30-40 萬也是要的。

　　雖然房子情況比我們的好，但總體來說對我們賣房還是挺有利的。

　　但我們剛接手后沒兩天，小區(qū)掛牌價(jià)格大幅度跳水。

　　來了一套1 27 的三房，才賣7 40 萬，5 .9 萬的單價(jià)直接比原來少了快1萬塊。

　　緊接著，周邊小區(qū)的一套1 10 平的 1層 直接掛6 00 萬。

　　導(dǎo)致市場對于這邊的預(yù)期大幅度降低。

　　一些買家就對標(biāo)著這掛牌情況砍價(jià)，原來的成交價(jià)人家根本不關(guān)心。

　　2、個(gè)別中介威脅我們低價(jià)賣房

　　不是我們夸大事實(shí)。

　　這家中介是第一個(gè)帶來談判客戶的，但是價(jià)格最低我們不同意。

　　我們要走，他們直接說， 走出了這個(gè)門的話，我 讓 你這個(gè)房子 永遠(yuǎn) 賣不掉 。

　　而且我們?nèi)ツ恼勁校鸵覀內(nèi)ツ摹?/p>

　　3、買家臨時(shí)變卦

　　現(xiàn)在的買家極易受到各種因素影響，導(dǎo)致放棄買房。

　　我們也確實(shí)遇到了這樣的買家。

　　前一天晚上都談的很好，定金都交了，第二天說不買了。

　　這種情況就容易造成，底價(jià)暴露了，然后后面的買家出價(jià)更低。

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　　解決問題

　　越是市場動蕩，我們越要穩(wěn)住，幫助房東守住底線。

　　當(dāng)兩套砸盤房源出來以后，一度破壞了我們所有的定價(jià)和營銷計(jì)劃。

　　房東還是得現(xiàn)在賣，也沒法暫避風(fēng)頭。

　　結(jié)果房東先提出， 希望 把掛牌價(jià)調(diào) 大幅度下調(diào)，提高競爭力 。

　　因?yàn)?，很多中介都在勸房東降價(jià) ，房東自己也擔(dān)心，萬一那低價(jià)房源成交了，這接下來價(jià)格更低 。

　　這時(shí)候我們給房東的建議是，不能這么干。

　　我們心里底價(jià)可以低一點(diǎn)，但掛牌價(jià)不能太低。

　　好比你現(xiàn)在掛6 00 萬，那你的上限就是6 00 萬。

　　成交價(jià)只會更低，而且所有的中介、買家也都會認(rèn)為你能接受更低的價(jià)格。

　　我掛高一點(diǎn)，哪怕被砍下來，我的上限始終是高的。

　　想要在惡劣的競爭環(huán)境中取得更好的成交，那營銷端的努力不可缺少。

　　這一點(diǎn)需要和周邊中介建立非常好的關(guān)系，人家愿意幫你推薦。

　　這對很多房東來說可能是難事，但是我們的渠道建設(shè)非常完善。

　　為劉先生服務(wù)的賣房師對于板塊內(nèi)也非常熟悉。

　　盡管任然是一個(gè)掛牌高價(jià)，在我們和當(dāng)?shù)刂薪榈墓餐ο?，房源依然達(dá)到了9.75分的高分。

　　動員了板塊內(nèi)所有的中介一起推薦這套房子。

　　功夫不負(fù)有心人，客戶開始接踵而至。

　　面對談判的博弈和策略就更為重要了。

　　第一組客戶就是前面提到的，威脅我們的中介帶來的。

　　就只有6 00 萬的出價(jià)水平，買家死活加不上去。

　　我們認(rèn)為沒必要浪費(fèi)時(shí)間了，畢竟還有儲備客戶。

　　給中介限定了時(shí)間，如果能提高預(yù)算就繼續(xù)談，不能就放棄。

　　結(jié)果他們提不上價(jià)格，還不讓我們走。

　　畢竟是“廈大畢業(yè)的” ，還能怕你恐嚇，硬氣地拉著房東去別的中介談第二組客戶。

　　現(xiàn)在法治社會，有問題就直接報(bào)警，誰也不能強(qiáng)買強(qiáng)賣。

　　第二組買家是個(gè)置換客戶。

　　我們事前了解了買家的情況，所以放在第一天來談，其實(shí)還有2組客戶在第二天等著。

　　因?yàn)橹脫Q客戶，尤其賣房還是在途的非常容易出現(xiàn)問題。

　　當(dāng)天晚上談判其實(shí)問題不大，不過買家職員椅付2萬定金，因?yàn)樗诙煲ド衔绾退馁I家談判。

　　如果房子順利賣房，來簽正式合同。

　　他當(dāng)我們是備選，我們也和房東說把他當(dāng)備選。

　　反正第二天上午就有消息，我們晚上 才談判。

　　果然，這個(gè)買家最終還是賣房卡住了。

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　　每一環(huán)節(jié)都重要

　　最后的2組談判我們是同時(shí)進(jìn)行的。

　　因?yàn)橐庀蚨榷己芨撸覂r(jià)格差距不明顯。

　　我們替房東兩頭跑，在中間爭取更好的條件。

　　同時(shí)進(jìn)行，對于買家也是個(gè)心里暗示。

　　這房子至少不差，有多個(gè)人愿意買，價(jià)格也不可能太低，這樣就被對手買走了。

　　最終我選下來，其中一家價(jià)格多2萬，而且是全款，交房周期以我們房東為主。

　　只有開發(fā)出足夠的客戶量，才有談判的主動性。

　　房東自己也越發(fā)意識到上海賣房是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。

　　哪一環(huán)沒做好都不行。

　　我們也一直說：

　　在上海當(dāng)前的市場環(huán)境下，賣房早不是“掛個(gè)牌、等客來”那么簡單。尤其是在掛牌量巨大的小區(qū)，專業(yè)、精準(zhǔn)、快速的操盤能力至關(guān)重要。

　　你需要一個(gè)團(tuán)隊(duì)幫你：

　　實(shí)時(shí)監(jiān)控市場，動態(tài)調(diào)整策略；

　　極致優(yōu)化房源，高效組織推廣；

　　精準(zhǔn)篩選客戶，全力爭取價(jià)值；

　　如果您也在為賣房而煩惱，無論是掛牌已久無人問津，還是擔(dān)心鄰居“砸盤”拖累，不妨了解一下我們的專業(yè)賣房服務(wù)。

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　　科學(xué)定價(jià)：避免因不合理定價(jià)而錯(cuò)失良機(jī)或白白損失。

　　全網(wǎng)推廣：觸達(dá)更多潛在買家。

　　高效執(zhí)行：平均成交周期遠(yuǎn)快于市場平均水平。

　　價(jià)值談判：幫您過濾無效報(bào)價(jià)，鎖定優(yōu)質(zhì)客戶，爭取最好條件。

　　賣房不易，我們始終堅(jiān)持站在房東的立場，將客戶的房子當(dāng)作自己的房子來賣，用我們的專業(yè)、資源和執(zhí)行力，幫助房東在復(fù)雜的市場中破局，實(shí)現(xiàn)快速、高效的成交。

　　注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。