上海賣房真的很難。

　　現(xiàn)在動不動小區(qū)里就有鄰居砸盤，很多小區(qū)可以說是一天一個價。

　　猶豫的功夫，價格就下去幾十萬。

　　可以說房東之間的競爭日益激烈且殘酷。

　　而且還有很多意想不到的問題。

　　我們這次服務的一位閔行的房東，就非?？部?。

　　還好在我們的科學賣房的指導下，仍然在1個月時間成功賣房。

　　而且幫房東守住了底線。

　　絕不容易

　　劉先生（化名）這套房子原本是要留給小孩當婚房的。

　　但是這兩年房價跌的太兇了，加上小孩也還沒到時間，就打算先賣了，免得虧得太多。

　　我們去看了房子，雖然房子是零幾年的，但是小區(qū)環(huán)境還是挺好的。

　　而且是電梯小高層，劉先生的1 00 平的大兩房戶型在小區(qū) 也算是比較少的。

　　這套房子原本在我們看來不應該是套難賣的房子，甚至有希望短時間內快速成交。

　　但是真正下場的時候，問題來的很猛烈。

　　1、市場劇烈變化

　　就在我們接手這套房子前半個月，小區(qū)有一套同戶型7 00 多萬成交的。

　　不過，人家的樓棟位置是樓王級別的，樓層是次頂樓那種。

　　實話實說，要比劉先生的房子要好一些。

　　而且人家重新裝修了，據(jù)說花了6 0 多萬，就算是有水分， 30-40 萬也是要的。

　　雖然房子情況比我們的好，但總體來說對我們賣房還是挺有利的。

　　但我們剛接手后沒兩天，小區(qū)掛牌價格大幅度跳水。

　　來了一套1 27 的三房，才賣7 40 萬，5 .9 萬的單價直接比原來少了快1萬塊。

　　緊接著，周邊小區(qū)的一套1 10 平的 1層 直接掛6 00 萬。

　　導致市場對于這邊的預期大幅度降低。

　　一些買家就對標著這掛牌情況砍價，原來的成交價人家根本不關心。

　　2、個別中介威脅我們低價賣房

　　不是我們夸大事實。

　　這家中介是第一個帶來談判客戶的，但是價格最低我們不同意。

　　我們要走，他們直接說， 走出了這個門的話，我 讓 你這個房子 永遠 賣不掉 。

　　而且我們去哪談判，就要跟我們去哪。

　　3、買家臨時變卦

　　現(xiàn)在的買家極易受到各種因素影響，導致放棄買房。

　　我們也確實遇到了這樣的買家。

　　前一天晚上都談的很好，定金都交了，第二天說不買了。

　　這種情況就容易造成，底價暴露了，然后后面的買家出價更低。

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　　解決問題

　　越是市場動蕩，我們越要穩(wěn)住，幫助房東守住底線。

　　當兩套砸盤房源出來以后，一度破壞了我們所有的定價和營銷計劃。

　　房東還是得現(xiàn)在賣，也沒法暫避風頭。

　　結果房東先提出， 希望 把掛牌價調 大幅度下調，提高競爭力 。

　　因為，很多中介都在勸房東降價 ，房東自己也擔心，萬一那低價房源成交了，這接下來價格更低 。

　　這時候我們給房東的建議是，不能這么干。

　　我們心里底價可以低一點，但掛牌價不能太低。

　　好比你現(xiàn)在掛6 00 萬，那你的上限就是6 00 萬。

　　成交價只會更低，而且所有的中介、買家也都會認為你能接受更低的價格。

　　我掛高一點，哪怕被砍下來，我的上限始終是高的。

　　想要在惡劣的競爭環(huán)境中取得更好的成交，那營銷端的努力不可缺少。

　　這一點需要和周邊中介建立非常好的關系，人家愿意幫你推薦。

　　這對很多房東來說可能是難事，但是我們的渠道建設非常完善。

　　為劉先生服務的賣房師對于板塊內也非常熟悉。

　　盡管任然是一個掛牌高價，在我們和當?shù)刂薪榈墓餐ο拢吭匆廊贿_到了9.75分的高分。

　　動員了板塊內所有的中介一起推薦這套房子。

　　功夫不負有心人，客戶開始接踵而至。

　　面對談判的博弈和策略就更為重要了。

　　第一組客戶就是前面提到的，威脅我們的中介帶來的。

　　就只有6 00 萬的出價水平，買家死活加不上去。

　　我們認為沒必要浪費時間了，畢竟還有儲備客戶。

　　給中介限定了時間，如果能提高預算就繼續(xù)談，不能就放棄。

　　結果他們提不上價格，還不讓我們走。

　　畢竟是“廈大畢業(yè)的” ，還能怕你恐嚇，硬氣地拉著房東去別的中介談第二組客戶。

　　現(xiàn)在法治社會，有問題就直接報警，誰也不能強買強賣。

　　第二組買家是個置換客戶。

　　我們事前了解了買家的情況，所以放在第一天來談，其實還有2組客戶在第二天等著。

　　因為置換客戶，尤其賣房還是在途的非常容易出現(xiàn)問題。

　　當天晚上談判其實問題不大，不過買家職員椅付2萬定金，因為他第二天要去上午和他的買家談判。

　　如果房子順利賣房，來簽正式合同。

　　他當我們是備選，我們也和房東說把他當備選。

　　反正第二天上午就有消息，我們晚上 才談判。

　　果然，這個買家最終還是賣房卡住了。

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　　每一環(huán)節(jié)都重要

　　最后的2組談判我們是同時進行的。

　　因為意向度都很高，而且價格差距不明顯。

　　我們替房東兩頭跑，在中間爭取更好的條件。

　　同時進行，對于買家也是個心里暗示。

　　這房子至少不差，有多個人愿意買，價格也不可能太低，這樣就被對手買走了。

　　最終我選下來，其中一家價格多2萬，而且是全款，交房周期以我們房東為主。

　　只有開發(fā)出足夠的客戶量，才有談判的主動性。

　　房東自己也越發(fā)意識到上海賣房是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。

　　哪一環(huán)沒做好都不行。

　　我們也一直說：

　　在上海當前的市場環(huán)境下，賣房早不是“掛個牌、等客來”那么簡單。尤其是在掛牌量巨大的小區(qū)，專業(yè)、精準、快速的操盤能力至關重要。

　　你需要一個團隊幫你：

　　實時監(jiān)控市場，動態(tài)調整策略；

　　極致優(yōu)化房源，高效組織推廣；

　　精準篩選客戶，全力爭取價值；

　　如果您也在為賣房而煩惱，無論是掛牌已久無人問津，還是擔心鄰居“砸盤”拖累，不妨了解一下我們的專業(yè)賣房服務。

　　我們憑借專家團隊 +大數(shù)據(jù)系統(tǒng)+全上海中介資源，能夠為您：

　　科學定價：避免因不合理定價而錯失良機或白白損失。

　　全網推廣：觸達更多潛在買家。

　　高效執(zhí)行：平均成交周期遠快于市場平均水平。

　　價值談判：幫您過濾無效報價，鎖定優(yōu)質客戶，爭取最好條件。

　　賣房不易，我們始終堅持站在房東的立場，將客戶的房子當作自己的房子來賣，用我們的專業(yè)、資源和執(zhí)行力，幫助房東在復雜的市場中破局，實現(xiàn)快速、高效的成交。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。