在“爆雷”邊緣，萬科正通過一系列復(fù)雜操作爭取喘息時(shí)間。

12月22日，萬科在中國銀行間市場交易商協(xié)會網(wǎng)站發(fā)布公告，對其2022年度第四期中期票據(jù)的寬限期進(jìn)行調(diào)整。

這筆債券代碼為102282715，債券簡稱為“22萬科MTN004”，發(fā)行金額20億元，于2022年12月15日起息，發(fā)行期限3年，本應(yīng)在2025年12月15日本息兌付。

萬科此次公告的核心內(nèi)容涉及一項(xiàng)關(guān)鍵調(diào)整：將中期票據(jù)的兌付寬限期從5個工作日延長到30個交易日。

這一調(diào)整直接關(guān)系到債券持有人的權(quán)益。按原規(guī)定，若萬科未能在到期日足額償付，將觸發(fā)5個工作日的寬限期，寬限期內(nèi)需按票面利率上浮5BP（基點(diǎn)）計(jì)息。

新安排下，寬限期大幅延長至30個交易日，且寬限期內(nèi)不設(shè)罰息，未償付本金仍按原票面利率計(jì)息。

公告同時(shí)明確了償付順序問題。這筆債券的償付順序?qū)ⅰ安涣佑诎l(fā)行人所有到期順序晚于本期中期票據(jù)的債券”。

這意味著在兌付這筆票據(jù)前，萬科不得向任何在2025年12月15日后到期的債券支付本金。若違反此約定，該筆票據(jù)尚未清償?shù)谋鞠⒘⒓吹狡趹?yīng)付。

萬科選擇延長寬限期背后，是公司面臨的顯著財(cái)務(wù)壓力。2025年三季度報(bào)告顯示，萬科前三季度銷售額同比下跌44.6%，凈虧損高達(dá)280.16億元。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，萬科上半年完成了164.9億元公開債務(wù)償還，公司宣布“2027年之前已無境外公開債到期”。

但境內(nèi)債壓力仍然存在。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年三季度，萬科境內(nèi)債合計(jì)規(guī)模約177億元，其中2025年內(nèi)需償還約77億元，2026年到期規(guī)模約100億元。

除了“22萬科MTN004”這筆20億元的中期票據(jù)外，萬科近期還有另一筆債券面臨償付壓力。

12月17日，萬科公布了“22萬科MTN005”債券展期方案，該筆中票本金將于2025年12月28日到期，余額37億元。

該展期議案提出將本息兌付展期12個月至2026年12月28日，延期期間不計(jì)復(fù)利，票面利率維持3%不變。

與“22萬科MTN004”類似，議案也包含了償付順序條款，要求萬科在償付后續(xù)到期債券本金前，需先行全額兌付這筆債券尚未償付的本息。

兩筆債券的展期協(xié)商表明，萬科的短期償債壓力集中。公司正試圖通過多種方式緩解這一壓力，包括爭取股東支持和盤活存量資產(chǎn)。

面對資金壓力，萬科主要從三個方面著手應(yīng)對：爭取股東支持、盤活存量資產(chǎn)和調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)。

深圳地鐵集團(tuán)作為萬科第一大股東，通過受讓資產(chǎn)、提供借款等方式為公司提供資金支持。截至目前，深鐵累計(jì)提供借款金額超300億元。

2025年上半年，在不考慮股東借款的情況下，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元。公司境內(nèi)融資利率為3.39%，綜合資金成本繼續(xù)下降。

資產(chǎn)盤活方面，2025年上半年萬科實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額64.3億元；通過存量盤活回款57.5億元。2023年以來，公司已累計(jì)盤活項(xiàng)目64個，涉及可售貨值約785億元。

萬科延長債券寬限期的舉措，折射出整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨的共同挑戰(zhàn)。即使是行業(yè)龍頭，也難以完全抵御市場下行的沖擊。

從銷售數(shù)據(jù)看，2025年前三季度萬科全口徑銷售額1004.6億元，同比下降44.6%。銷售面積775.1萬平方米，同比下降41.8%。

開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算方面，2025年前三季度結(jié)算收入同比下降34%至1142.5億元。結(jié)算毛利率為7.8%，同比下滑0.5個百分點(diǎn)。

行業(yè)整體需求承壓背景下，萬科的核心要務(wù)已轉(zhuǎn)向“維持資金鏈平衡”。公司需要通過戰(zhàn)略聚焦、經(jīng)營提振等措施，推動開發(fā)業(yè)務(wù)回歸良性循環(huán)。

在最新公告的末尾，萬科留下聯(lián)系方式，承諾“與各方坦誠溝通協(xié)商，研究完善舉措”。

三十個交易日的寬限窗口期，將成為這家房企巨頭籌措資金的關(guān)鍵時(shí)刻。

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