“深圳的房價好生猛啊，一不小心又創(chuàng)新高了…”

　　“深圳的房價好便宜啊，一不小心又創(chuàng)新低了…”

　　這兩個看似完全不著邊的對話，真實地發(fā)生在當下的深圳樓市。

　　01

　　昨天，中信信悅灣正式拿證了，定價非常炸裂。

　　首推156套大平層，整體備案均價達到了24.44萬/㎡，從單價17.6萬到38萬，總價5300萬起。

　　瞄準的無疑是塔尖人群：

　　302㎡戶型74套，總價5326-8051萬，均價約21萬/㎡；
370㎡戶型80套，總價7920-1.15億，均價約26.3萬/㎡；
另有兩套頂層復式，519㎡單價約36萬，總價約1.87億；658㎡單價約38萬，總價約2.5億。

　　一舉成為深圳備案均價最高的住宅項目。

　　哪怕放在全國來說，也是響當當?shù)拇嬖凇?/p>

　　看位置，項目地處深圳灣核心區(qū)，周邊二手豪宅云集，像半島城邦三期、雙璽等小區(qū)大戶型，經過這幾年的調整，目前市場成交單價在20萬上下。

　　舉例來說：

　　海上世界雙璽，今年10月份成交了兩套335平戶型，總價6200-6300萬，單價18萬多。

　　恒裕濱城二期，作為片區(qū)標桿豪宅小區(qū)，這個月成交的三套，單價區(qū)間21萬~25萬，也較高點回落了不少。

　　由此可見，信悅灣的定價，與周邊二手房之間并沒有形成價格倒掛，過去“打新必賺”的限價紅利，在此盤已基本消失。

　　然而，高門檻并未阻攔豪宅客群的熱情。

　　上周末，信悅灣營銷中心外大排長龍，甚至傳出有客戶豪氣驗資8億、明星低調現(xiàn)身的消息。

　　綜上，怎么看？

　　必須承認，這場盛宴，自始至終都只屬于極少數(shù)人。

　　驗資2000萬看房的門檻，天然屏蔽了99.99%的購房者。

　　從沄璽定價16.88萬，到信悅灣定價24.44萬，兩者最大的意義，或許在于向市場傳遞一個信號：

　　新房豪宅價格的天花板，是用來不斷打破的。

　　上月開盤的沄璽348套房源，看備案目前已經去化近8成。

　　信悅灣能接住多少塔尖購買力？將在本月28號開盤揭曉。

　　不論結局如何，持續(xù)走高的新房價格與政策預期，對周邊二手豪宅業(yè)主來說，多少能安撫下嗷嗷待哺的情緒。

　　02

　　深圳剛需市場，則是不一樣的悲歡。

　　近期部分次新小區(qū)降價有點夸張，一個月時間，就是大幾十萬的降幅。

　　以光明樓市為例。

　　鳳凰城的金融街，93平三房目前市場成交價320~335萬左右，而同戶型在上個月成交價還是380萬，2020年一手買入價則是480萬。據(jù)一線市場反饋，由于小區(qū)價格調整到位，這個月接連成交了幾套。

　　其他如中海寰宇時代、電建洺悅鵬著等次新小區(qū)，前幾年開盤價賣5-6萬，如今成交價大多都是3萬多、4萬多。

　　包括龍光玖龍臺，2021年高點曾摸到8萬+，去年還在6萬左右掙扎，到了今年，大部分成交價已經回落至5萬左右。

　　為什么光明區(qū)砸盤不斷？即便是去年第四季度的火爆行情，也不見片區(qū)二手房成交價抬頭？

　　除了當下整個二手房市場都在降價以外，一個主要原因是，光明區(qū)近年的供應相當充足。

　　最近5年，光明區(qū)一共賣了24塊宅地，每年推盤節(jié)奏較快。這意味著入市的二手房，不僅可能要面臨保障房市場的分流，還要承受來自周邊一手市場的價格內卷。

　　天量供應下，未來的光明樓市，不同房子之間，必然會因為所在位置、品質、購買力等因素而拉開差距。

　　03

　　當前的深圳房產市場分化明顯。

　　一方面，剛需改善二手市場以價換量；另一方面，新房市場通過核心區(qū)域的地王項目，來引導市場預期。

　　這背后，某種程度上體現(xiàn)了市場的自我調節(jié)與政府引導雙重作用。

　　通過優(yōu)質地塊的出讓、產品力的升級，在局部創(chuàng)造價格標桿，進而穩(wěn)定并提振整體市場預期。

　　不管是部分核心城市把地王搞得多多的，還是豪宅價格創(chuàng)新高，本質上都是屬于極少數(shù)精英階層的游戲，與普通人無關。

　　但情緒是會傳染的。一旦看好的共識形成，情緒就會從上至下的傳導，豪宅帶動改善，改善帶動剛需。只有不惜代價穩(wěn)住頭部的房子，其他層級的房子才有希望企穩(wěn)。

　　與此同時，新一代住宅產品在得房率、設計等方面不斷升級，也贏得了改善型買家的認可。

　　部分新房憑借地段與產品力追求溢價，二手房則體現(xiàn)其性價比，這或將成為未來市場的長期趨勢。

　　對于買家，目前的機會可能更多存在于核心區(qū)品質較好的次新房或經典豪宅。

　　對于賣家，市場置換需求仍在，但同質化嚴重、缺乏地段、品質、學區(qū)等附加值的剛需房源，可能面臨價格壓力。

　　對于計劃“賣舊換新”的改善型業(yè)主而言，優(yōu)化資產、加快出貨效率是關鍵。

　　買房和換房作為普通人的超大額支出，同時又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經驗。而缺乏經驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。