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催交是否為前置條件？

問題的提出源自于對《民法典》第944條規(guī)定的理解，該條全文如下：

“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費”

其中第二款規(guī)定，物業(yè)服務人“可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的”，后面才是可以起訴或仲裁。此處的，“可以”是否應當按“應該”理解？
在民法典施行以前，2009年《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（已被修改）第六條也有類似的規(guī)定，“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持”。不過該司法解釋被2020年的新司法解釋所修改，而且其中的第六條未被采納。
而未被采納是因為經(jīng)過修改后，直接被納入到《民法典》的前述第944條，而根據(jù)最高院民法典小組編寫的“民法典理解與適用”叢書中對此的解釋，明確催告是起訴的“前置條件”。其作用是給予業(yè)主與物業(yè)之間的溝通、協(xié)商空間，避免因為業(yè)主遺忘或其他不可歸責于業(yè)主的正當原因等情形未交納就直接付諸訴訟，減少法院和當事人的“訟累”。
不過，民法典的規(guī)定相對于司法解釋有兩點要注意：
1、民法典并沒有明確要求“以書面催交”，如果有其他形式的催交，且有證據(jù)足以證明的，則也應該是為滿足前述前置要求。
2、民法典排除了“業(yè)主無正當理由拒絕交納”的情形，換言之，即使業(yè)主明確拒絕交納了，物業(yè)服務人也應該等催告的合理期限屆滿之后才可以起訴或仲裁。

不事先催交，直接起訴的法律后果？

民法典和相關司法解釋并沒有明確規(guī)定（包括前述叢書也沒有闡明），如果按“前置條件”來理解，似乎理應按駁回起訴處理，但如果這樣，物業(yè)公司則很可能會重新催交后，過一段時間再起訴，糾紛并沒有實質(zhì)性解決，如果僅僅是因為這種輕微的程序瑕疵就直接駁回，反過來也會與減少“訟累”的作用相違背，畢竟這種前置程序的要求不同于行政復議或勞動仲裁等，需要考慮行政權力機關的管理職責。
因此，個人認為應該根據(jù)該法律條款中的“合理期限”來區(qū)分處理。
1、如果未經(jīng)催交，且截止庭審時，仍在業(yè)主應享有的“合理期限”內(nèi)的，則法院可以先就雙方的欠費問題進行調(diào)解，調(diào)解不成就應駁回起訴；
2、如果未經(jīng)催交，但截止庭審時，業(yè)主已超過“合理期限”仍不交納的，則可以正常查明后裁判，因為法院送達物業(yè)方起訴材料時，就實質(zhì)性上已經(jīng)是一種催交，從送達到庭審的時間超過“合理期限”，就不應再以此作為抗辯；
3、起訴后，物業(yè)方補充催交行為的，則同樣根據(jù)補充催交行為到庭審時是否超過“合理期限”為標準，參照上述方法處理。
最后，“合理期限”具體應該是多久呢？首先，物業(yè)服務合同有約定的，參照合同約定標準；沒有約定的，參照當?shù)氐姆ㄒ?guī)規(guī)章（如有）或雙方履約慣例等由法院綜合認定。
事實上，僅僅因為沒有事先催交，起訴就被駁回的案例很難找到，原因是物業(yè)公司幾乎都會催交，不會一欠費就直接起訴，一是催交通常涉及到逾期利息的計算，二是這種方式易激化矛盾、“舍近求遠”。
以上個人觀點僅供參考，希望本文對大家有所幫助！