文｜鄧浩志

12月，廣州總共19塊土地掛牌，16宗成交，3宗撤回。說(shuō)最近的，原定于12月20日10時(shí)出讓的天河金融城起步區(qū)地塊、白云區(qū)增槎路地塊雙雙終止出讓。

金融城地塊出讓面積1.04萬(wàn)平，總起價(jià)約25億元，住宅樓面價(jià)4.2萬(wàn)元/平，較今年2月首次掛牌下降1.2萬(wàn)元/平，并取消自持商業(yè)要求；地塊北鄰黃埔大道，距車陂南站約200米，高層住宅可南向望江。

白云羅沖圍地塊為舊改首宗出讓宅地，建面8.36萬(wàn)平，起價(jià)約14億元，距在建地鐵13號(hào)線羅沖圍站不足100米，規(guī)劃為TOD上蓋，周邊暫無(wú)新房在售，最近的次新房保利瓏熙掛牌價(jià)3.6萬(wàn)元/平。據(jù)悉，兩宗江景地均曾下調(diào)規(guī)模與總價(jià)，但仍未獲報(bào)名。

12月廣州一口氣集中出讓總共近二十塊土地，目的就是年底沖刺，為緩解財(cái)政壓力。最終結(jié)果有三塊因?yàn)闆](méi)人報(bào)名而收回，成功出讓16宗，表面看還可以，實(shí)際還是有隱憂的。

具體表現(xiàn)在幾個(gè)方面：

1、底價(jià)成交居多。在成交的16宗土地中，13宗以底價(jià)成交，只有三塊土地有溢價(jià)。分別是保利拿下的海珠南泰地塊，溢價(jià)率27%，保利拿下的白云新城地塊，溢價(jià)率接近18%，還有中建拿下的從化地塊，溢價(jià)率接近4%。

2、地方國(guó)企兜底為主。除了三宗有溢價(jià)地塊外，越秀地產(chǎn)拿下的廣紙地塊也屬市場(chǎng)行為。其余幾乎清一色地方國(guó)企兜底，全部都是遠(yuǎn)郊地塊。唯獨(dú)增城一地塊為民企獲得，但也是底價(jià)成交，而且是一家完全沒(méi)有任何開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從事紙業(yè)的企業(yè)活動(dòng)。依我多年經(jīng)驗(yàn)判斷，90%是歷史遺留問(wèn)題+政府協(xié)調(diào)，幾乎肯定屬于兜底行為。

3、流拍不少好地塊。終止出讓本質(zhì)上就是另一種流拍，而這兩塊地分別位于金融城和羅沖圍地塊附近，而且都有江景資源。這么好的地塊都無(wú)人問(wèn)津，也說(shuō)明廣州土地市場(chǎng)低迷。而土地市場(chǎng)低迷的源頭則是樓市低迷。

關(guān)于廣州土地市場(chǎng)低迷，除經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)因素外，經(jīng)營(yíng)策略問(wèn)題我之前已經(jīng)分析過(guò)，也提出多個(gè)建議，希望未來(lái)有所改變。至于廣州土地市場(chǎng)，真的市場(chǎng)化范圍，已經(jīng)縮小到海珠、荔灣、越秀、天河四個(gè)核心區(qū)，外加黃埔、白云南部，番禺北部。其余地區(qū)，徹底冰封，除非托底。