來源：市場資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

2026年4月21日，上海迎來本年度第三批次商品住宅用地出讓，共推出3幅涉宅地塊，總土地面積10.12公頃，規(guī)劃建筑面積15.03萬平方米，最終全部成交，總成交金額72.09億元。

本次土拍呈現(xiàn)出明顯的“一熱兩冷”格局，徐匯區(qū)長橋地塊經(jīng)過82輪激烈競價，最終以25%溢價率成交，成為2026年以來上海土拍市場溢價最高、競爭最激烈的宅地項目。

而普陀區(qū)和金山區(qū)兩幅地塊均以底價成交。

01.

三幅地塊成交詳情

徐匯區(qū)長橋地塊：9家房企激烈角逐

徐匯區(qū)S031201單元xh290-09地塊無疑是本次土拍的焦點。該地塊位于長橋板塊，東至龍吳路，北至百色路，直線距黃浦江僅約500米，北側緊鄰上海植物園。地塊面積2.10公頃，規(guī)劃建筑面積3.79萬平方米，容積率1.8，起始價26.40億元，起始樓面價約7.0萬元/㎡。

這塊“寶地”吸引了包括上海城投、招商蛇口、中海、建發(fā)&象嶼聯(lián)合體、越秀、保利&西岸聯(lián)合體、華潤置地、綠城、金茂&清能聯(lián)合體共9家競買人參與競價。經(jīng)過82輪激烈角逐，最終招商蛇口旗下上海招匯清雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以33億元總價競得，成交樓面價87150元/平方米，溢價率25%。

從區(qū)位優(yōu)勢來看，該地塊地處內中環(huán)黃金節(jié)點、西岸中央公園區(qū)域，交通便捷，資源稟賦優(yōu)越。地塊1公里范圍內有在建軌道交通23號線，800米內可達上海植物園站、龍吳路站。周邊教育資源豐富，包括上海幼兒園、園南小學、上海小學龍川校區(qū)、上海中學等，醫(yī)療配套有徐匯區(qū)中心醫(yī)院，商業(yè)配套包括徐匯萬科中心、凌云壹街坊、創(chuàng)邑MIX等。這些優(yōu)質配套資源使得該地塊具備打造集生態(tài)居住、休閑康養(yǎng)于一體的高品質社區(qū)的理想條件。

普陀區(qū)光新地塊：招商蛇口再下一城

普陀區(qū)W060401單元A17B-01地塊位于石泉街道，東至碌曲路、南至A17B-02地塊、西至蘭田路、北至堰門路。地塊面積1.95公頃，規(guī)劃建筑面積4.88萬平方米，容積率2.5，起始價30.29億元。

該地塊最終由招商蛇口與中建八局聯(lián)合體以底價30.29億元競得，成交樓面價62077元/㎡，地塊位于內中環(huán)，臨近軌道交通3、4號線，但周邊以老舊小區(qū)為主，城市界面更新周期較長。

金山區(qū)地塊：區(qū)域國企底價摘得

金山區(qū)JSC1-0403單元3-02-01地塊面積6.07公頃，規(guī)劃建筑面積6.37萬平方米，容積率1.05，起始價8.80億元。

該地塊最終由金山濱海集團以底價8.80億元競得，成交樓面價13810元/㎡。

02.

市場分化的背后

本次土拍結果清晰地反映了當前上海土地市場的分化格局。徐匯地塊的高溢價成交與普陀、金山地塊的底價成交形成鮮明對比，這背后有著深刻的市場邏輯。

徐匯長橋地塊之所以能吸引9家房企激烈角逐，關鍵在于其稀缺的區(qū)位優(yōu)勢和資源稟賦。在當前市場環(huán)境下，房企資金繼續(xù)向確定性較強的資產(chǎn)集聚，核心區(qū)優(yōu)質地塊成為兵家必爭之地。

房企投資策略趨于理性。普陀地塊雖然位于內中環(huán)，但周邊城市界面老舊，更新周期長，且同板塊內項目去化承壓。金山地塊則位于遠郊，市場需求相對有限。這兩幅地塊均僅有一家房企報名，反映出房企在投資決策上更加審慎，對非核心區(qū)域地塊持謹慎態(tài)度。

從本次土拍可以看出，上海土地市場已進入深度分化階段。

核心區(qū)優(yōu)質地塊將繼續(xù)受到追捧，而配套一般、區(qū)位優(yōu)勢不明顯的區(qū)域將面臨去化壓力。這種分化不僅體現(xiàn)在土地市場，也將傳導至新房和二手房市場。

而面對市場分化，房企的拿地策略也更加精細化。一方面會集中資金爭奪核心區(qū)優(yōu)質地塊，另一方面會對非核心區(qū)域地塊進行更加嚴格的篩選和評估。聯(lián)合拿地、合作開發(fā)將成為常態(tài)，以分散風險和資金壓力。

接下來，產(chǎn)品力成為競爭關鍵。在徐匯地塊8.7萬元/㎡的樓面價下，未來項目售價預計將超過12萬元/㎡。在這樣的價格水平下，產(chǎn)品力或將成為項目成敗的關鍵。如何充分利用地塊的生態(tài)資源和區(qū)位優(yōu)勢，打造出具有市場競爭力的高品質產(chǎn)品，是招商蛇口需要思考的問題。

從本次土拍結果來看，上海土地市場整體保持穩(wěn)定，既有熱點地塊的激烈競爭，也有非核心地塊的平穩(wěn)成交。這種市場表現(xiàn)有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。預計未來上海將繼續(xù)堅持“因城施策”，根據(jù)市場變化精準供給土地，既滿足群眾對優(yōu)質住宅的需求，又推動城市高質量發(fā)展。