作者 | 虞滟萍 編輯 | 張曉蘭 責(zé)編 | 韓瑋燁

摘要：

精準(zhǔn)匹配需求的高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)，依然是贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵。

臨近軌交12號(hào)線隆昌路站，兩棟嶄新的高層建筑靜靜矗立，樓下520平米的商業(yè)街區(qū)已有喜士多、美發(fā)店、寵物店、蛋糕店等商家入駐。從今年7月上線至今僅僅五個(gè)月，這個(gè)名為“城置美宿-東外灘社區(qū)”的保租房項(xiàng)目出租率已迅速攀升至90%，與周邊私人房源約25%的空置率形成鮮明對(duì)比。

這是上海楊浦置地有限公司作為國(guó)企投身保障性租賃住房領(lǐng)域的首個(gè)項(xiàng)目，也是楊浦城投“Young城置美宿”品牌系列的開篇之作。

就在同一時(shí)空，上海保租房市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整——據(jù)上海市官方數(shù)據(jù)，截至2025年上半年，保租房入市規(guī)模已占上海整體租賃市場(chǎng)近60%。但市場(chǎng)的另一端，租金表現(xiàn)卻不容樂觀。公開數(shù)據(jù)顯示，上海保租房租金坪效從2021年的4.29元/平米/天下降至2025年的3.42元/平米/天，整體跌幅超過20%。全市已投運(yùn)的保租房整體空置率約為26%，部分區(qū)域甚至超過這一水平。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，東外灘社區(qū)項(xiàng)目何以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速去化？作為國(guó)企背景的租賃住房項(xiàng)目，它又能為整個(gè)行業(yè)帶來哪些啟示？

楊浦首秀

國(guó)企入局與擔(dān)當(dāng)

隨著“十四五”期間保租房籌建目標(biāo)的快速推進(jìn)，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)正悄然發(fā)生著變化，使得上海租賃市場(chǎng)站在了關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上。

截至2025年6月底，上海累計(jì)建設(shè)籌措保租房約51.3萬套（間），供應(yīng)31.9萬套（間），分別為“十四五”期末規(guī)劃總量的86% 和80%。這種供應(yīng)量的急劇增加直接影響了租金表現(xiàn)。部分區(qū)域因保租房項(xiàng)目密集推出，競(jìng)爭(zhēng)加劇，出租率面臨下行壓力。

我們可以看到，當(dāng)下的市場(chǎng)正面臨著三重壓力：一是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，集中入市項(xiàng)目加劇競(jìng)爭(zhēng)；二是需求端疲軟，上海外來人口增速放緩至0.5%；三是租客支付意愿下降，租金收入比從30%—40%降至20%左右。

隨著市場(chǎng)生態(tài)變化的影響，傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)的參與者也陷入了兩難境地，民營(yíng)公寓為維持出租率不得不降價(jià)促銷，卻陷入“以價(jià)換量”的惡性循環(huán)；個(gè)人房東面臨空置率攀升與租金收益下降的雙重?cái)D壓。

盡管如此，在冰冷的總量數(shù)據(jù)下，結(jié)構(gòu)性的“暖流”依然存在。2025年上半年數(shù)據(jù)顯示，上海楊浦區(qū)成為全市唯一租金逆勢(shì)上漲的區(qū)域，租金同比上漲3.83%。這一表現(xiàn)與區(qū)域內(nèi)高端產(chǎn)業(yè)集聚密切相關(guān)。美團(tuán)、B站、得物等新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部及多個(gè)新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，為東外灘社區(qū)項(xiàng)目帶來了大量高支付能力的租賃需求。

戰(zhàn)略定位

國(guó)企責(zé)任與市場(chǎng)邏輯的平衡點(diǎn)

國(guó)企躬身入局保租房，其底層邏輯與純市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)有著本質(zhì)不同。對(duì)楊浦置地而言，打造東外灘社區(qū)的首要考量是融入服務(wù)于楊浦區(qū)“打造人才秀帶”的整體戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。

與民營(yíng)機(jī)構(gòu)相比，國(guó)企在保租房領(lǐng)域的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在三個(gè)方面：

其一，是戰(zhàn)略資源的系統(tǒng)整合能力。國(guó)企能夠高效協(xié)同分散的土地、政策與產(chǎn)業(yè)資源，將保租房建設(shè)嵌入?yún)^(qū)域發(fā)展大盤。東外灘社區(qū)的選址，本身就是“職住平衡”理念的精準(zhǔn)落地，直接服務(wù)周邊企業(yè)70%青年員工的通勤減負(fù)需求。

其二，是長(zhǎng)期主義視角下的品質(zhì)堅(jiān)守。相較于追求短期周轉(zhuǎn)效率，國(guó)企更傾向于將工程質(zhì)量、社區(qū)安全與租戶長(zhǎng)期滿意度置于成本考量之上。這種價(jià)值觀貫穿于從建筑用材、安保投入到規(guī)范運(yùn)營(yíng)的全過程。

其三，是綜合效益的動(dòng)態(tài)平衡藝術(shù)。企業(yè)運(yùn)營(yíng)此類項(xiàng)目，需在“政策性”與“市場(chǎng)性”之間走鋼絲。東外灘社區(qū)提供42㎡精裝一居室，租金定在4500-5000元/月。這一定價(jià)，既嚴(yán)格執(zhí)行了“同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租金九折以下”的政策紅線，又憑借過硬品質(zhì)實(shí)現(xiàn)了與目標(biāo)客群支付能力的匹配。與此同時(shí)，上海自2024年11月起施行的公積金新政（承租保租房可全額提取房租），進(jìn)一步提升了項(xiàng)目的實(shí)際可負(fù)擔(dān)性，展現(xiàn)了政策與項(xiàng)目協(xié)同發(fā)力的乘數(shù)效應(yīng)。

產(chǎn)品力解讀

從居住容器到生活空間的進(jìn)化

產(chǎn)品力是吸引力的根本。

在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，42㎡的一居室通過精細(xì)化設(shè)計(jì)優(yōu)化了空間效能，既滿足了個(gè)人的私密需求，又避免了空間的浪費(fèi)。

項(xiàng)目在硬件配置上全面對(duì)標(biāo)“安全、舒適、綠色、智慧”的好房子標(biāo)準(zhǔn)。全面推廣的屋面光伏系統(tǒng)、雨水回收系統(tǒng)和海綿城市設(shè)施，不僅降低了運(yùn)營(yíng)成本，也響應(yīng)了國(guó)家對(duì)于綠色建筑的倡導(dǎo)。

空間設(shè)計(jì)上，每套公寓配置開放式廚房、獨(dú)立衛(wèi)生間、大陽(yáng)臺(tái)及全套品牌家電，實(shí)現(xiàn)真正的“拎包入住”。但項(xiàng)目的真正創(chuàng)新在于對(duì)坪效的重新升級(jí)——不僅關(guān)注每平方米的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出，更重視每平方米承載的生活價(jià)值。

社區(qū)配套更是項(xiàng)目的亮點(diǎn)之一。健身房、咖啡茶水吧、共享會(huì)議室、多功能室等休閑空間的配置，精準(zhǔn)回應(yīng)了年輕客群對(duì)品質(zhì)生活與社交互動(dòng)的新需求。這種“商業(yè)地產(chǎn)+租賃住房”的融合思路，在楊浦置地未來的項(xiàng)目規(guī)劃中也將延續(xù)。

與周邊大量房齡老舊、功能單一的私人房源相比，這種全維度的體驗(yàn)差構(gòu)成了堅(jiān)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

運(yùn)營(yíng)的終點(diǎn)

服務(wù)人的全面發(fā)展

高品質(zhì)的產(chǎn)品需要精密的運(yùn)營(yíng)來激活。

在運(yùn)營(yíng)模式上，東外灘社區(qū)采用“核心業(yè)務(wù)自控+基礎(chǔ)服務(wù)外包”的混合模式。核心運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)由置地公司經(jīng)營(yíng)管理部全權(quán)負(fù)責(zé)，配置1名店長(zhǎng)和4名管家，而保安、保潔、維修等基礎(chǔ)服務(wù)則外包給第三方物業(yè)公司。這種模式既保證了服務(wù)品質(zhì)的專業(yè)性和一致性，又通過分工優(yōu)化了成本結(jié)構(gòu)。

社群運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目提升租客黏性的關(guān)鍵。通過定期組織社群活動(dòng)，從更高維度上幫助新市民、青年人消融城市陌生感，構(gòu)建歸屬感。調(diào)研顯示，近半數(shù)租客因“維修方便、服務(wù)好”而更傾向與專業(yè)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)簽約。這種由可靠服務(wù)與社區(qū)溫度共同構(gòu)筑的信任，是抵抗市場(chǎng)波動(dòng)的寶貴資產(chǎn)。

價(jià)值邏輯

效率與公平兼顧的“新租賃經(jīng)濟(jì)”模型

傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，保障性住房必然意味著低利潤(rùn)或高補(bǔ)貼。然而，以城置美宿-東外灘社區(qū)為代表的國(guó)企保租房項(xiàng)目，正在構(gòu)建兼顧社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性的新模型。

其經(jīng)濟(jì)邏輯在于，按照政策要求以略低于市場(chǎng)的租金獲取穩(wěn)定且優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)人口客源。通過運(yùn)用綠色技術(shù)、采用混合運(yùn)營(yíng)模式等方式進(jìn)行精細(xì)化的成本控制，以及憑借社群、配套等提供高附加值的服務(wù)溢價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的健康現(xiàn)金流。在現(xiàn)代城市中，優(yōu)質(zhì)居住產(chǎn)品的需求及其坪效潛力，有可能超越傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)。

同時(shí)，國(guó)企背景為這一模型提供了獨(dú)特的金融閉環(huán)。隨著保障房公募REITs的推進(jìn)，優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)可通過證券化實(shí)現(xiàn)資金回籠，形成“投資－建設(shè)－運(yùn)營(yíng)－退出”的完整閉環(huán)。睿和智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，上海城投寬庭保租房REIT自發(fā)行以來，收盤價(jià)漲幅已達(dá)48%，顯示出資本市場(chǎng)對(duì)這類運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、收益良好的保租房資產(chǎn)給予了高度認(rèn)可。

國(guó)企使命

“穩(wěn)定器”與“引領(lǐng)者”

在保租房從“量的積累”轉(zhuǎn)向“質(zhì)的提升”關(guān)鍵期，東外灘社區(qū)項(xiàng)目提供了一個(gè)可供分析的樣本。它的快速去化證明，即便在整體承壓的市場(chǎng)中，真正具備精準(zhǔn)定位、硬核產(chǎn)品與溫暖運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，依然能穿越周期，實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)。

未來，隨著更多保租房項(xiàng)目的入市，差異化競(jìng)爭(zhēng)將成為關(guān)鍵。

東外灘社區(qū)探索出的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系、服務(wù)響應(yīng)機(jī)制和社群活動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，可以沉淀為一套可復(fù)制的運(yùn)營(yíng)手冊(cè)，為后續(xù)項(xiàng)目提供借鑒。接下來，楊浦置地位于市光路的336項(xiàng)目，可承接?xùn)|外灘社區(qū)的成功要素，并根據(jù)五角場(chǎng)板塊的客群特征進(jìn)行產(chǎn)品微創(chuàng)新；定海154項(xiàng)目則規(guī)劃了1000平米的商業(yè)配套，進(jìn)一步探索“商業(yè)地產(chǎn)+租賃住房”的融合發(fā)展路徑。

結(jié)語(yǔ)

傍晚時(shí)分，東外灘社區(qū)的共享會(huì)議室里，幾位年輕人正在討論項(xiàng)目方案；健身房?jī)?nèi)，有人在跑步機(jī)上揮汗如雨；而咖啡吧里，淡淡的咖啡香氣中，幾位租客正在輕松交談。樓下的商業(yè)街完美填補(bǔ)了所在區(qū)域的商業(yè)空白，未來也將以獨(dú)特的魅力和豐富的業(yè)態(tài)，服務(wù)社區(qū)、輻射周邊，逐步成長(zhǎng)為串聯(lián)人群、融合消費(fèi)與生活的活力聚場(chǎng)。