最近全國(guó)樓市的動(dòng)靜不小，特別是住建部剛剛在北京召開(kāi)的會(huì)議上，明確提出從2026年起全面推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，這個(gè)被稱(chēng)為“所見(jiàn)即所得”的新政策，正在改變中國(guó)房地產(chǎn)的基本游戲規(guī)則。那種開(kāi)發(fā)商靠一張圖紙、幾句承諾、一本PPT就能收百億資金的日子，已經(jīng)走到盡頭。

數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降15.9%，住宅投資下降15%。在這個(gè)背后，是一場(chǎng)深層次的行業(yè)重構(gòu)，是一次徹底的制度革命。這次調(diào)整到底是樓市自然下滑的結(jié)果，還是國(guó)家有意為之的主動(dòng)改革？住建部為何此時(shí)出手，又為何選擇“現(xiàn)房銷(xiāo)售”作為突破口？

“預(yù)售時(shí)代”走向落幕

過(guò)去二十年，中國(guó)樓市之所以能一路狂奔，靠的就是“預(yù)售制”這張王牌。開(kāi)發(fā)商拿地后，圖紙還沒(méi)畫(huà)完，營(yíng)銷(xiāo)中心先開(kāi)張，樣板間一布置，廣告一鋪天蓋地，購(gòu)房者就蜂擁而至。

錢(qián)到手后，這些企業(yè)再拿這筆錢(qián)繼續(xù)拍地、繼續(xù)蓋樓，形成了一個(gè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的資金循環(huán)。這種玩法看似效率驚人，實(shí)則風(fēng)險(xiǎn)巨大，一旦房?jī)r(jià)不漲或市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，資金鏈就隨時(shí)可能斷裂。

到了今天，“十個(gè)鍋九個(gè)蓋”的游戲玩不下去了。全國(guó)多地爛尾樓頻發(fā)，購(gòu)房者維權(quán)無(wú)門(mén)，社會(huì)輿論壓力不斷攀升。住建部終于選擇“動(dòng)刀”，從銷(xiāo)售制度入手，著手解決中國(guó)房地產(chǎn)積累多年的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。這不是市場(chǎng)自己垮了，而是國(guó)家主動(dòng)“刮骨療毒”。

數(shù)據(jù)顯示，2025年1-11月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積同比下降20.5%，住宅新開(kāi)工面積下降19.9%。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商正在收縮戰(zhàn)線，市場(chǎng)正在發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

住建部此次會(huì)議明確表示，2026年將全面推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，這一制度的“升級(jí)版”已經(jīng)從試點(diǎn)階段步入強(qiáng)制落實(shí)階段。

這不是喊口號(hào)，住建部部長(zhǎng)倪虹在會(huì)上提到，“推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制，實(shí)現(xiàn)‘所見(jiàn)即所得’”，這句話的分量，不亞于一次房地產(chǎn)行業(yè)的大手術(shù)?，F(xiàn)房銷(xiāo)售真的能解決問(wèn)題嗎？開(kāi)發(fā)商面對(duì)這場(chǎng)“生死局”又該如何應(yīng)對(duì)？

“現(xiàn)房時(shí)代”全面來(lái)臨

所謂現(xiàn)房銷(xiāo)售，簡(jiǎn)單說(shuō)就是房子蓋好驗(yàn)收后，購(gòu)房者實(shí)地看房、滿意后再付款。這和以往“圖紙買(mǎi)房”的做法完全不同，購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)將被極大降低。

從2020年到2024年，現(xiàn)房銷(xiāo)售的占比已經(jīng)從12.7%上升到30.8%。2025年上半年，全國(guó)商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)12.5%，占比達(dá)到35.5%。這說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)向，制度層面的變革也有了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

廣州是個(gè)典型例子。截至今年上半年，廣州商品住宅的可售庫(kù)存中，有51.3%是現(xiàn)房，首次超過(guò)期房。這說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)在自發(fā)做出選擇，購(gòu)房者越來(lái)越傾向于“眼見(jiàn)為實(shí)”。

河南信陽(yáng)更是走在前面，已明確規(guī)定新出讓土地的商品房項(xiàng)目必須全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售。合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地也都在積極試點(diǎn)，說(shuō)明“現(xiàn)房銷(xiāo)售”的推行不再只是口頭上的探索，而是進(jìn)入實(shí)操階段。

住建部還提出“白名單”機(jī)制，為那些有能力蓋好房子的開(kāi)發(fā)商提供融資支持，確保項(xiàng)目順利交付。這相當(dāng)于政策在分門(mén)別類(lèi)：誰(shuí)守規(guī)矩、誰(shuí)能干活，誰(shuí)就能活下去。

與此同時(shí)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“推行主辦銀行制”，要求銀行對(duì)所支持的項(xiàng)目負(fù)全責(zé)。這相當(dāng)于給金融系統(tǒng)也上了緊箍咒，不再允許開(kāi)發(fā)商和銀行聯(lián)手“空手套白狼”。

開(kāi)發(fā)商回款周期也將發(fā)生顯著變化。以前賣(mài)圖紙、賣(mài)預(yù)期，半年就能收回成本，現(xiàn)在要等房子蓋好才能賣(mài)，回款周期拉長(zhǎng)到2到3年。

這對(duì)企業(yè)資金鏈的壓力是巨大的。那些靠高杠桿撐場(chǎng)面的房企將面臨生死考驗(yàn)，行業(yè)洗牌就在眼前。購(gòu)房者在這一輪變革中能得到什么？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因此上漲？

“所見(jiàn)即所得”的新邏輯

現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的核心就是一個(gè)字：穩(wěn)。購(gòu)房者不再是賭徒，而是真正的消費(fèi)者。過(guò)去那種“交了首付，等三年，結(jié)果房子沒(méi)影”的日子將逐步成為歷史。樣板間和實(shí)物房的差距、承諾與現(xiàn)實(shí)的鴻溝、配套設(shè)施縮水、綠化面積縮水這些問(wèn)題，將被大大減少。

買(mǎi)房人可以像買(mǎi)汽車(chē)、買(mǎi)電器一樣，眼見(jiàn)為實(shí)，滿意了再付款，這種消費(fèi)模式更符合現(xiàn)代城市生活的節(jié)奏，也能提升人們對(duì)居住品質(zhì)的要求。

當(dāng)然，現(xiàn)房銷(xiāo)售短期內(nèi)會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的成本。房子蓋好再賣(mài)，意味著要先墊付數(shù)十億甚至上百億的資金，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)上漲壓力。

但從長(zhǎng)期看，這其實(shí)是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。你買(mǎi)的不再是一張圖紙和一堆承諾，而是一套真實(shí)可見(jiàn)、可以拎包入住的房子。

同時(shí)，“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)正在悄然改變。不再是誰(shuí)拿地多、誰(shuí)宣傳猛，而是誰(shuí)質(zhì)量好、誰(shuí)服務(wù)優(yōu)、誰(shuí)更節(jié)能環(huán)保。

住建部還把“推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)”放在了會(huì)議的第一位，這說(shuō)明國(guó)家已經(jīng)從關(guān)注“房?jī)r(jià)漲不漲”，轉(zhuǎn)向關(guān)注“城市好不好住、房子好不好用”。

“十五五”規(guī)劃中已經(jīng)明確，未來(lái)房地產(chǎn)將不再是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主引擎，而是回歸民生屬性，成為人民美好生活的重要組成部分。

現(xiàn)房銷(xiāo)售不會(huì)一夜之間全面取代預(yù)售制，但趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。住建部明確表態(tài)，將繼續(xù)保留規(guī)范預(yù)售的雙軌制，但未來(lái)核心方向就是“所見(jiàn)即所得”。

這場(chǎng)制度改革，是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)三十年來(lái)發(fā)展模式的重大調(diào)整。不是簡(jiǎn)單的政策微調(diào)，而是一次深層次的基因重塑。

購(gòu)房者將迎來(lái)更安全、更透明、更理性的市場(chǎng)環(huán)境；開(kāi)發(fā)商要從“融資高手”轉(zhuǎn)型為“產(chǎn)品專(zhuān)家”；城市也將在這一輪改革中朝著更宜居、更高質(zhì)量的方向邁進(jìn)。樓市這場(chǎng)“手術(shù)”，切掉的是風(fēng)險(xiǎn)，留下來(lái)的才是穩(wěn)健和希望。