記者丨吳抒穎

編輯丨包芳鳴

盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整階段，但2025年高端住宅市場(chǎng)已走出獨(dú)立行情。

今年以來(lái)，北上廣深四座一線城市均有現(xiàn)象級(jí)高端住宅項(xiàng)目：今年前11個(gè)月，上海壹號(hào)院銷(xiāo)售額錄得221.91億元，上海嘉里金陵華庭銷(xiāo)售額也達(dá)到216.46億元。廣州保利玥璽灣今年11月開(kāi)盤(pán)單日銷(xiāo)售額突破106億元；隨后開(kāi)盤(pán)的"深圳灣澐璽"單日銷(xiāo)售額達(dá)130億元，刷新今年全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄。北京和樾望雲(yún)今年前11個(gè)月銷(xiāo)售額也錄得91.53億元。

全國(guó)高端住宅熱銷(xiāo)的背景是，近兩年以來(lái)，土地市場(chǎng)供應(yīng)向核心區(qū)域傾斜，“好地”不斷推高了供應(yīng)量；與此同時(shí)，作為資產(chǎn)配置的渠道之一，高端住宅的金融屬性更強(qiáng)，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)高端住宅的邏輯并非只滿足于自住，這也助推高端住宅的成交保持紅火。

在高端住宅供應(yīng)持續(xù)增加的背景下，2026年高端住宅市場(chǎng)的走勢(shì)受到廣泛關(guān)注。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，高端住宅由于產(chǎn)品力、服務(wù)力均較強(qiáng)，作為置換鏈條的關(guān)鍵一環(huán)，仍能夠吸引購(gòu)房者入局；但由于供應(yīng)量走高，隨著更多高端住宅進(jìn)入二手房市場(chǎng)，預(yù)計(jì)成交面也將有理性回歸的過(guò)程，這或許將是2026年高端住宅市場(chǎng)的主基調(diào)。

資料圖

上海2000萬(wàn)住宅1年爆賣(mài)近1400億，領(lǐng)跑一線城市

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額為7.51萬(wàn)億元，同比下降11.1%。雖然整體成交規(guī)�？s減，但高端住宅仍然保持一定的交易規(guī)模。

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，截至12月16日，上海總價(jià)2000萬(wàn)元以上住宅成交3402套，成交金額1392億元；北京總價(jià)2000萬(wàn)元以上住宅成交1358套，成交金額405億元；廣州總價(jià)2000萬(wàn)元以上住宅成交858套，成交金額285億元；深圳總價(jià)2000萬(wàn)元以上住宅成交699套，成交金額250億元。

這其中，尤以上海高端住宅市場(chǎng)最為火熱。今年以來(lái)，截至2025年12月15日，上�？們r(jià)4000萬(wàn)元以上的高端住宅成交約1300套，金額突破800億元；若以3000萬(wàn)元為統(tǒng)計(jì)口徑，成交套數(shù)約1900套，總金額超過(guò)1000億元。

誰(shuí)在購(gòu)入高端住宅？上海64套房源1日售罄，賣(mài)出40億

以上海融創(chuàng)壹號(hào)院為例，今年5月，融創(chuàng)壹號(hào)院三批次開(kāi)盤(pán)，64套房源（主力戶型300—350平方米，總價(jià)4347萬(wàn)元—2.49億元）當(dāng)日售罄，銷(xiāo)售額達(dá)40.25億元。這是繼去年8月首次開(kāi)盤(pán)、今年1月二批次開(kāi)盤(pán)后，這一項(xiàng)目的第三次熱銷(xiāo)。

根據(jù)其時(shí)市場(chǎng)的信息來(lái)看，融創(chuàng)壹號(hào)院的買(mǎi)家包括實(shí)業(yè)企業(yè)家、影視明星及外籍人士，上海本地買(mǎi)家占比約28.6%，江浙地區(qū)買(mǎi)家合計(jì)占比30%。

廣州保利玥璽灣的買(mǎi)家畫(huà)像中，則是互聯(lián)網(wǎng)游戲科技公司董事長(zhǎng)、獨(dú)角獸企業(yè)創(chuàng)始人等。保利發(fā)展方面也曾透露，有家族客戶一次性認(rèn)購(gòu)6套，單筆金額高達(dá)5億元。

對(duì)于高端住宅熱銷(xiāo)的原因，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱(chēng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)正逐步從“剛需主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“改善主導(dǎo)”。高凈值客群購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)勁，購(gòu)房決策更聚焦于房產(chǎn)保值屬性與改善功能，因此在市場(chǎng)調(diào)整期更傾向于購(gòu)置核心地段的稀缺高端住宅作為“壓艙石”資產(chǎn)。

曹晶晶強(qiáng)調(diào)，政策層面也積極引導(dǎo)住宅開(kāi)發(fā)向低密度、舒適方向轉(zhuǎn)型，在此背景下，新入市項(xiàng)目普遍采用更低密度、更高綠化率的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在居住體驗(yàn)上較周邊存量住宅更具優(yōu)勢(shì)。因此，新入市的高端改善項(xiàng)目在得房率、智能化配置、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)等方面均實(shí)現(xiàn)明顯提升，滿足改善群體對(duì)居住品質(zhì)的核心訴求，進(jìn)而推動(dòng)豪宅盤(pán)加速去化。

行情能否持續(xù)

高端住宅成交引領(lǐng)行情，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)在于，這種趨勢(shì)能否持續(xù)傳導(dǎo)。

一個(gè)客觀事實(shí)是，今年以來(lái)，各地土地市場(chǎng)成交更加向核心區(qū)域集中，這或?qū)⒗^續(xù)帶動(dòng)高端住宅的供應(yīng)增長(zhǎng)。

以上海為例，今年10月20日，徐匯濱江一宗地塊出讓?zhuān)泻５禺a(chǎn)以總價(jià)44.65億元競(jìng)得，溢價(jià)率為10%，成交樓面價(jià)為14.85萬(wàn)元/平方米。這一價(jià)格，刷新了徐匯濱江板塊樓板價(jià)紀(jì)錄，也成為上海公開(kāi)土拍市場(chǎng)樓面價(jià)第二高地塊，僅次于2025年徐匯天平路地塊的20萬(wàn)元/平方米。

今年7月14日，深圳出讓一宗位于前海深港合作區(qū)核心桂灣片區(qū)的宅地，吸引12家房企的激烈角逐。最終，這宗地塊由招商蛇口旗下公司以21.55億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)高達(dá)8.42萬(wàn)元/平方米。這一價(jià)格突破了深圳宅地樓面價(jià)8萬(wàn)元的歷史關(guān)口，成為全市單價(jià)新高地。

高價(jià)地的持續(xù)涌現(xiàn)，最終將帶來(lái)高端住宅的供應(yīng)放量。曹晶晶表示，近年來(lái)，核心城市持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊供給力度，推出了不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）的地塊，同時(shí)多地在規(guī)劃條件優(yōu)化上給予更大彈性，并繼續(xù)推進(jìn)土地“調(diào)規(guī)”，進(jìn)一步為高品質(zhì)住宅建設(shè)提供了有利空間。

但如果高端住宅供應(yīng)量保持在高位，未來(lái)市場(chǎng)能否消化這部分庫(kù)存，房企的態(tài)度則相對(duì)保守。一位華南全國(guó)性房企的投資部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，在當(dāng)前資產(chǎn)較為稀缺的背景下，高端住宅仍然保持了一定的成交活躍度，價(jià)格也相對(duì)穩(wěn)定，因此有部分人仍然認(rèn)為這是比較好的投資標(biāo)的。

上述投資部人士進(jìn)一步表示：“從我們監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，近兩個(gè)月一線城市二手次新高端住宅的成交量與成交價(jià)格均呈現(xiàn)理性回調(diào)趨勢(shì)。當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)表明，明年高端住宅成交量有望延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，但對(duì)于其價(jià)格與價(jià)值的后續(xù)演變，仍需保持審慎關(guān)注。”

曹晶晶也提醒，短期看，這些優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目契合改善性需求，市場(chǎng)認(rèn)可度仍較高，對(duì)新房市場(chǎng)將形成重要支撐。但也需注意，新房產(chǎn)品品質(zhì)提升也將拉大與老項(xiàng)目的“產(chǎn)品代際差”，導(dǎo)致部分項(xiàng)目去化壓力加大。

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編輯丨江佩佩

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