伴隨國內商業(yè)地產全面邁入大存量運營時代，行業(yè)普遍面臨同質化競爭加劇、改造效果難以持續(xù)、資產價值提升乏力等共性難題。

據中指院數(shù)據顯示，超60%的存量項目改造后僅能維持1-2年熱度，如何實現(xiàn)“改造即增值、煥新即長效”成為行業(yè)亟待破解的命題。

在此背景下，新商網觀察到了吾悅商管·滬蘇區(qū)域（下稱“滬蘇區(qū)域”）以旗下8座運營多年的吾悅廣場為載體，開展了一系列系統(tǒng)性的升級實踐。

滬蘇區(qū)域通過空間場景再造、業(yè)態(tài)內容革新與區(qū)域生態(tài)協(xié)同，不僅實現(xiàn)了單個項目的價值激活，更形成了一套可供行業(yè)參考的存量商業(yè)煥新方法論，為存量商業(yè)升級提供了可復制的范式。

本文，新商網將系統(tǒng)性拆解和剖析滬蘇區(qū)域在這次存量煥新升級大考中的核心方法論。

01#從“首座”到“金標”，樹立區(qū)域煥新總指引

作為吾悅廣場的大本營，滬蘇區(qū)域以常州為戰(zhàn)略原點，憑借13年深耕積淀其業(yè)務版圖目前已覆蓋常州、上海、蘇州、南通4座核心城市，下轄15座吾悅廣場。

其中超過半數(shù)項目已穩(wěn)定運營7年以上，典型的 “老項目密集” 特征使其成為存量改造的天然試驗場。

基于此，全國首座吾悅廣場——常州武進吾悅廣場于今年6月27日進行戰(zhàn)略級大改，以「全國首座金標吾悅」的全新定位煥新啟幕。

煥新后的常州武進吾悅廣場在空間體驗、品牌級次與服務內涵上都實現(xiàn)了系統(tǒng)性躍升，這座購物中心也從單純的消費載體，真正轉變?yōu)槌休d城市情感的生活場域。

值得肯定的是，市場反饋印證了常州武進吾悅廣場升級的成效。據了解，項目煥新開業(yè)前三日客流就達48.5萬人次，銷售額更是突破4250萬元；在社交平臺，相關筆記數(shù)量超過3.6萬篇，“體驗全面升級”成為了常州消費者的共識。

更重要的是，常州武進吾悅廣場的煥新?lián)碛兄卮蟮臉藯U性意義。這標志著滬蘇區(qū)域正式確立了“品質領航”的戰(zhàn)略方向，并形成了“存量深度煥新+區(qū)域持續(xù)深耕”雙輪驅動的運營模式，為后續(xù)系列改造提供了一套可落地的轉型思路。

02#三維煥新實踐，實現(xiàn)區(qū)域整體價值共振

在滬蘇區(qū)域內，常州武進吾悅的標桿效應并非孤立的點狀改造。2025年滬蘇區(qū)域8座吾悅廣場結合自身定位，分別通過空間、業(yè)態(tài)、區(qū)域協(xié)同三維發(fā)力，實現(xiàn)項目差異化破局與整體價值共振。

●空間場景煥新，從效率優(yōu)化到情感連接

在商業(yè)同質化加劇的當下，空間場景的重塑是存量改造中最直觀的環(huán)節(jié)。滬蘇區(qū)域深諳此道，針對不同項目的稟賦與痛點采取了差異化的空間激活策略。

深挖文化基因

以常州武進吾悅廣場為例，項目以常州“紡織搖籃”的文化基因為靈感，打造全國首個編織主題MALL。通過“織”的精神內核，將千店千面的織藝店招、絲線紋樣的幕墻肌理、10米高的“ROSE 1/5000”藝術裝置乃至中庭“城市織布機”光影藝術融進空間中，將商業(yè)空間升華可為承載城市記憶與當代美學的公共文化客廳。

重塑動線效率

針對如皋、吳江這類項目，空間煥新聚焦于動線效率提升，從而實現(xiàn)解決客流盲區(qū)的痛點：如皋將原有“一”字型次動線升級為7.4米寬的“回”型雙循環(huán)動線，增設雙側開口并打通內外鋪位打造6個沿街大鋪，還預留扶梯改造空間為未來業(yè)態(tài)調整留彈性；吳江則在1F打造“主次互補”的雙動線系統(tǒng)，同時設三個入口實現(xiàn)店鋪無死角曝光，為消費者創(chuàng)造輕松、舒適、可探索的游逛體驗，從基礎上激活了商業(yè)空間的活力。

地下空間系統(tǒng)再造

青浦、鐘樓、溧陽、天寧等項目的空間煥新，則把重點放在了B1層——通過打造統(tǒng)一的「悅來市集」IP，對地下空間進行系統(tǒng)性再造。

其策略關鍵是街區(qū)化重構與場景復合，通過打破傳統(tǒng)邊鋪的割裂感，采用“環(huán)形動線+開放島鋪”的布局，增強通透性與可逛性；明確設置共享就餐區(qū)、外擺區(qū)、休息區(qū)等功能模塊，形成“即食+即購+即坐”的一體化體驗。同時，通過連接超市出口、停車場、扶梯等多重入口，將地下空間從過道角色轉變?yōu)槿肆骶奂c分發(fā)的樞紐。

這樣的再造思路下，原本沉悶的地下通道能夠成功轉化為充滿煙火氣與社交活力的主題街區(qū)，有效反哺地上樓層，形成消費閉環(huán)。

●業(yè)態(tài)內容精準革新，深耕首店與集群戰(zhàn)略

存量商業(yè)活力的持續(xù)，根本在于商業(yè)內容的持續(xù)吸引力。滬蘇區(qū)域錨定業(yè)態(tài)革新，以“首店經濟”結合“標桿集群”策略，持續(xù)刷新項目品牌組合。

標桿品牌引領升級

作為全國首座金標吾悅，常州武進吾悅廣場以超過135個品牌的大規(guī)模調改，精準構筑了三大引力集群：引入DIOR、蘭蔻、雅詩蘭黛等國際一線美妝，形成了常州矚目的高化地標；集結apm、周大福、潮宏基等精品零售，打造區(qū)域最強珠寶陣容；同時，憑借盒馬鮮生的城市首進及眾多品質餐飲，升級了家庭的品質生活與美食社交場景。

關鍵業(yè)態(tài)錨定深耕

相比之下，吳江吾悅和蘇州高鐵吾悅則更側重于對核心流量業(yè)態(tài)進行深度改造與生態(tài)構建。兩者均創(chuàng)新引入“胖東來模式”對永輝超市進行煥新，通過商品結構優(yōu)化、服務細節(jié)升溫和空間場景改造，將傳統(tǒng)超市轉變?yōu)槌錆M人情味的“社區(qū)生活客廳”，使其成為輻射周邊的強大客流引擎。

一店一策精準煥新

同時，吳江吾悅在1樓聚合華為、小米、OPPO等11家頭部品牌，打造區(qū)域最強的國產數(shù)碼矩陣；蘇州高鐵吾悅則在B1層通過「悅來市集」引入20余家輕餐小食，與胖改永輝共同構建一站式吃喝玩樂生態(tài)，實現(xiàn)了從目的性采購到復合型休閑的轉變。

而對于鐘樓吾悅這類城市核心區(qū)老項目，滬蘇區(qū)域的煥新策略則以關鍵首店和旗艦店升級為思路。項目引入了倉儲會員超市奧樂齊城市首店，不僅帶來了全新的消費模式，也成為了煥新項目的核心流量入口；同時通過推動關鍵品牌如華為、UR門店的能級躍遷，快速刷新項目在消費者心中的老舊印象，進一步煥活了老城商業(yè)生態(tài)。

此外，溧陽吾悅廣場則深耕餐飲業(yè)態(tài)煥新，通過構建“簡餐+小吃+甜品”的黃金三角組合，滿足全時段、全場景的即時需求；并持續(xù)引入網紅茶飲、潮流烘焙等高復購品類，保持品牌組合的年輕化與新鮮度，有效對抗消費倦怠，讓商業(yè)變得常逛常新。

●區(qū)域生態(tài)協(xié)同，“一城多悅”的價值共生網絡

在存量煥新的過程中，滬蘇區(qū)域各項目并非各自為戰(zhàn)，而是基于“一城多悅”的密集布局，構建起一張優(yōu)勢互補、資源共享的商業(yè)網絡。

僅常州一地，滬蘇區(qū)域就布局6座吾悅廣場。6座吾悅廣場覆蓋核心商圈與縣域市場，并形成各自的差異化定位——

武進吾悅作為金標旗艦引領高端消費，鐘樓吾悅激活老城廂活力，天寧吾悅聚焦家庭客群，溧陽吾悅深耕縣域市場，通過業(yè)態(tài)互補實現(xiàn)各美其美。

正是有了區(qū)域協(xié)同的基礎，不同項目在品牌資源共享與活動聯(lián)動中的表現(xiàn)也得以釋放超強勢能。

在品牌共享方面，成熟業(yè)態(tài)可在不同項目中實現(xiàn)快速復制。如武進吾悅的首店引進經驗、吳江吾悅的數(shù)碼矩陣打造模式和“胖改永輝”模式、青浦吾悅的地下空間改造技巧，都形成可復制的“煥新工具箱”，在資源互通中加速各項目升級進程。

而在活動方面，不同項目彼此聯(lián)動則大大提升了客流互導與吾悅的聲量聚合。8月蘇超賽事期間，常州飛龍、蘇州高鐵、如皋設主場專屬展位，發(fā)放應援禮品6.9萬份拓新4311人，在第二主場中其余項目均開設觀賽區(qū)，聯(lián)動8大球迷協(xié)會與20家異業(yè)組織超6000人參與；七夕節(jié)點，常州4店聯(lián)動潮宏基落地「愛意不止」主題活動，助推品牌業(yè)績突破153.6w，同比增長70%；星軼影城通過3城9店聯(lián)動，8月銷售額達1156.6萬元同比飆升85.88%。

此外，除了在空間、業(yè)態(tài)與服務等多維度的煥新外，滬蘇區(qū)域還以長足的前瞻性視角為往后的可持續(xù)運營預留了迭代空間。如皋吾悅的扶梯改造預留空間、吳江吾悅的高頻率品牌汰換、各項目統(tǒng)一推行的動線優(yōu)化與結構預留策略，確保商業(yè)體能夠持續(xù)適配消費變化。

這種兼顧短期煥新與長期運營的模式，也滬蘇區(qū)域在深耕城市更新與項目煥新的過程中構建起了深厚又靈活的護城河。

03#方法論沉淀，構建可持續(xù)的存量商業(yè)運營體系

回顧滬蘇區(qū)域的2025年，這是一條以存量煥新為主線，以價值重塑為目標的清晰升級路徑。

在這場煥新實踐中，滬蘇區(qū)域本質上構建了一套以用戶洞察為基礎、以內容運營為核心、以區(qū)域協(xié)同為支撐、以長效發(fā)展為導向的存量煥新方法論，更是為破解行業(yè)共性難題提供了實踐參照。

在這樣鮮明的方法論指引下，市場所給予的反饋極其可圈可點。

· 武進吾悅：試營業(yè)3天客流28萬+，銷售額2500萬+；煥新開業(yè)3天客流48.5萬，銷售額4250萬。

· 吳江吾悅：“胖改永輝”開業(yè)當日，帶動項目整體客流同比+86%，銷售額同比+65%，B1悅來市集銷售同比+150%。

· 蘇州高鐵吾悅：永輝胖改后周年慶業(yè)績同比提升69%。

· 天寧吾悅：B1“盒馬+悅來市集”改造后，帶動全場客流增長14%、銷售增長17%。

2025年，開展煥新的項目普遍實現(xiàn)了客流與銷售額的顯著提升，其中多個項目增幅達到兩位數(shù)，強有力證明了在滬蘇區(qū)域煥新方法論確實對存量資產價值能夠實現(xiàn)有效撬動。

結語

在存量競爭時代，真正的護城河在于持續(xù)進化的運營能力與創(chuàng)造情感連接的內容能力。滬蘇區(qū)域用2025一年的實踐向市場表明，通過系統(tǒng)性的方法論構建與堅定的長期主義執(zhí)行，存量商業(yè)完全能夠實現(xiàn)價值的持續(xù)重塑與長效增長。

展望未來，滬蘇區(qū)域將持續(xù)以武進吾悅等高標桿項目的煥新經驗為參照，推動更多存量項目向高品質、強體驗的方向升級。同時，通過常州星耀城等新項目的入市，進一步構建存量優(yōu)化與增量拓展并行的健康發(fā)展格局。

未來，啟東吾悅項目將繼續(xù)以創(chuàng)新為驅動，以顧客為中心，不斷引入前沿業(yè)態(tài)與高品質文化活動，鞏固其作為城市休閑生活中心、時尚潮流策源地與家庭歡聚首選地的核心地位，與啟東共赴下一個更加精彩的七年。