今天（12月24日），北京再次調(diào)整房地產(chǎn)政策，將非京籍家庭購(gòu)房的社保年限全面下調(diào)——購(gòu)買五環(huán)內(nèi)住房從“3年”減至“2年”，五環(huán)外從“2年”減至“1年”。

同時(shí)支持二孩及以上家庭在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)一套房，并將二套房公積金貸款首付比例從30%降至25%。

然而，與今年8月相比，這次調(diào)整的幅度和力度并不突出，更像是政策效果的進(jìn)一步優(yōu)化，而非根本性轉(zhuǎn)變。

許多人可能沒有注意到，早在今年8月，北京已經(jīng)對(duì)五環(huán)外限購(gòu)政策進(jìn)行了重大調(diào)整。

根據(jù)8月8日發(fā)布的政策，符合北京商品住房購(gòu)買條件的居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房已不再限制套數(shù)。

這意味著對(duì)于京籍家庭，以及在北京連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿2年及以上的非京籍家庭，在五環(huán)外想買幾套就可以買幾套。

北京80%的新房、50%的二手房成交集中在五環(huán)外區(qū)域。

優(yōu)化五環(huán)外限購(gòu)政策的直接目的，就是為了去化外圍的新建商品住房和二手住房庫(kù)存，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

今日發(fā)布的新政，實(shí)際上是今年8月政策的延續(xù)和細(xì)化，整體呈現(xiàn)“小步調(diào)整”的特征。

1、在五環(huán)外限購(gòu)政策上，本次新政并未做出新的改動(dòng)，而是延續(xù)了8月已實(shí)施的“符合條件的家庭購(gòu)買五環(huán)外住房不限套數(shù)”的規(guī)定。這項(xiàng)政策的初衷在于釋放北京五環(huán)外區(qū)域（該區(qū)域集中了全市超80%的新房庫(kù)存）的購(gòu)房需求。

2、對(duì)于非京籍家庭的購(gòu)房門檻，本次新政進(jìn)行了進(jìn)一步下調(diào)。購(gòu)買五環(huán)內(nèi)住房所需的社?；騻€(gè)稅繳納年限從8月規(guī)定的“3年”降至“2年”；購(gòu)買五環(huán)外住房的年限則從“2年”降至“1年”。這體現(xiàn)了持續(xù)降低外來(lái)人口安居門檻的方向。

3、在支持多子女家庭方面，政策支持方式有所升級(jí)。8月政策主要體現(xiàn)為公積金貸款額度的上浮，而本次新政則給出了更實(shí)質(zhì)的優(yōu)惠：允許二孩及以上家庭在五環(huán)內(nèi)額外增加一套購(gòu)房資格，這是針對(duì)特定群體的定向支持。

4、關(guān)于公積金政策，本次新政在8月已將二套房貸款首付比例統(tǒng)一降至30%的基礎(chǔ)上，再次降至25%。同時(shí)，新政明確了商業(yè)性個(gè)人住房貸款在利率定價(jià)上不再區(qū)分首套與二套，旨在簡(jiǎn)化規(guī)則、降低改善型需求的購(gòu)房成本。

本次調(diào)整集中于降低特定人群門檻、小幅優(yōu)化信貸條件，并未觸及核心限購(gòu)框架，屬于在現(xiàn)有政策基礎(chǔ)上的精細(xì)化操作。

即便有了8月放開五環(huán)外限購(gòu)的政策，北京樓市并未出現(xiàn)預(yù)期中的火爆場(chǎng)面。

北京新房市場(chǎng)正呈現(xiàn)“啞鈴型”需求結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)正從“政策驅(qū)動(dòng)”向“內(nèi)生驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)變。

二手住宅網(wǎng)簽量在10月同比下降30.4%，環(huán)比下降23.7%。

這種“啞鈴型”結(jié)構(gòu)表現(xiàn)在：

總價(jià)低于200萬(wàn)元和高于1000萬(wàn)元的房屋成交占比均有提升。

這意味著剛需和高端改善需求相對(duì)活躍，而中間的普通改善需求卻動(dòng)力不足。

北京超過(guò)80%的新房庫(kù)存分布在五環(huán)外。

即便放開五環(huán)外限購(gòu)，如果沒有足夠的需求支撐，這一政策的效果自然大打折扣。

今年上半年北京樓市曾因政策刺激而表現(xiàn)活躍。

1至6月，全市新建商品住宅網(wǎng)簽2.09萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)11.9%；

二手住房網(wǎng)簽8.75萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)18.6%，成交量創(chuàng)三年新高。

隨著政策效應(yīng)的逐步消化，市場(chǎng)開始進(jìn)入平穩(wěn)期。

10月份，新建商品住宅成交3211套，同比、環(huán)比分別下降24.3%、2.4%。

政策的邊際效應(yīng)明顯遞減，小步調(diào)整已難以產(chǎn)生持續(xù)的刺激效果。

這種“刺激疲勞”的出現(xiàn)，反映了當(dāng)前購(gòu)房者更加理性的市場(chǎng)心態(tài)：

他們不再單純因?yàn)檎叻潘啥鴽_動(dòng)購(gòu)房，更多考慮自身實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)承受能力。

如果小幅政策調(diào)整已經(jīng)無(wú)法激活市場(chǎng)，

那么什么才是能夠真正挽回樓市的“大招”呢？

信貸政策的根本性放松可能是一個(gè)方向。

雖然今天的政策提到“利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房”，

但這更多是定價(jià)機(jī)制的調(diào)整，而非利率水平的實(shí)質(zhì)性下降。

一個(gè)更具沖擊力的“大招”可能是全面降低首付比例。

當(dāng)前北京二套房公積金貸款首付比例已從30%降至25%，但商業(yè)貸款的首付比例依然較高。

若能將首套房首付比例從目前的35%降至20%，二套房從60-80%降至40%，將極大釋放購(gòu)房能力。

此外，針對(duì)特定區(qū)域的政策差異可能更為有效。

比如，在庫(kù)存壓力特別大的區(qū)域（如房山、大興、順義等），試點(diǎn)更加寬松的購(gòu)房和信貸政策，精準(zhǔn)發(fā)力。

不過(guò)，任何短期政策刺激都無(wú)法解決北京樓市的長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

北京的城市發(fā)展正經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型。

隨著“非首都功能疏解”和產(chǎn)業(yè)外遷，五環(huán)外區(qū)域正在承接越來(lái)越多的人口和產(chǎn)業(yè)。

但這需要一個(gè)過(guò)程，不會(huì)一蹴而就。

職住平衡問(wèn)題也影響著購(gòu)房決策。

如果就業(yè)機(jī)會(huì)仍集中在中心城區(qū)，即使五環(huán)外放開限購(gòu)，通勤成本和生活便利性的考量仍會(huì)制約許多家庭的購(gòu)房選擇。

居民收入預(yù)期和整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，可能比房地產(chǎn)政策本身更能影響購(gòu)房決策。

當(dāng)人們對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)信心不足時(shí)，即便政策放寬，也可能選擇觀望。

現(xiàn)在的市場(chǎng)上很多業(yè)主賣掉房子后就在本區(qū)域換大面積的房子。

這種區(qū)域內(nèi)的置換需求已成為市場(chǎng)的重要支撐。

然而，當(dāng)政策工具箱中的常規(guī)手段逐漸用盡，市場(chǎng)仍在期待更根本的變革。