全國(guó)樓市“風(fēng)向標(biāo)”的北京，再啟大動(dòng)作！

12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確釋放“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的核心信號(hào)，這一定調(diào)之下，各地樓市新政的出臺(tái)或已在市場(chǎng)預(yù)期之中。而令人意外的是，12月24日，作為一線城市中政策調(diào)整向來最為審慎的北京，率先打響新一輪樓市政策調(diào)整的“第一槍”。這一打破過往調(diào)控規(guī)律的舉動(dòng)，不僅引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，更讓不少人猜測(cè)：在重磅政策信號(hào)持續(xù)釋放的背景下，全國(guó)樓市全面放開限購(gòu)的日子或許已不再遙遠(yuǎn)。

以往樓市調(diào)控周期中，北京始終扮演著穩(wěn)壓器的角色，政策調(diào)整往往滯后于二線、三四線城市，多在市場(chǎng)趨勢(shì)基本明朗后才逐步跟進(jìn)。此次北京主動(dòng)率先出手，看似出人意料，實(shí)則背后有著清晰的邏輯支撐，核心源于兩大關(guān)鍵因素的疊加影響：

一方面，北京樓市是是對(duì)中央政策部署的迅速響應(yīng)與率先落實(shí)。繼中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”后，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“因地制宜調(diào)整優(yōu)化樓市政策”，為地方調(diào)控指明了方向。作為首都，北京此次及時(shí)出臺(tái)新政，被業(yè)界普遍視為發(fā)揮“風(fēng)向標(biāo)”作用、引領(lǐng)全國(guó)樓市政策優(yōu)化方向的關(guān)鍵舉措；

另一方面，這也或是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)的精準(zhǔn)應(yīng)對(duì)，目的在于激活有效需求穩(wěn)住市場(chǎng)。12月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2025年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況中，北京二手房房?jī)r(jià)環(huán)比10月下跌1.3%，跌幅直接領(lǐng)跑北上廣深四大一線城市。除了價(jià)格下行，北京樓市還面臨成交低迷、觀望情緒濃厚的壓力，市場(chǎng)活力亟待提振。與此同時(shí)，業(yè)內(nèi)分析普遍指出，當(dāng)前北京住房消費(fèi)的核心潛力，集中在長(zhǎng)期在京居住、工作的非戶籍人口群體。。此次新政精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)這一需求主體，通過降低限購(gòu)門檻激活潛在需求，成為穩(wěn)住市場(chǎng)的關(guān)鍵抓手。

如此，我們細(xì)看北京此次樓市細(xì)則，此次調(diào)整看核心有三點(diǎn)：

1、非京籍家庭購(gòu)房門檻大幅下調(diào)：購(gòu)買五環(huán)內(nèi)住房的連續(xù)社保或個(gè)稅繳納年限從“3年”縮至“2年”，購(gòu)買五環(huán)外住房則從“2年”進(jìn)一步降至“1年”，極大降低了新市民的置業(yè)門檻；

2、多子女家庭獲得定向支持，可在五環(huán)內(nèi)額外增購(gòu)1套住房，直擊改善型家庭的住房痛點(diǎn)；

3、信貸支持力度同步強(qiáng)化，商業(yè)性住房貸款利率不再區(qū)分首套與二套，公積金貸款二套房最低首付比例從30%降至25%，雙重舉措有效降低了購(gòu)房者的首付壓力與月供成本。

整體來看，新政對(duì)非京籍人口的友好導(dǎo)向明顯，既符合北京人口導(dǎo)入與城市發(fā)展的需求，也實(shí)現(xiàn)了政策的精準(zhǔn)滴灌，結(jié)合政策出臺(tái)背景來看，此次調(diào)整具備充分的合理性。

值得關(guān)注的是，此次調(diào)整后，北京的限購(gòu)政策寬松度已超過上海。在中央穩(wěn)樓市的定調(diào)之下，市場(chǎng)普遍預(yù)期，接下來上海、深圳兩大一線城市大概率會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)樓市松綁政策。之所以未將廣州納入重點(diǎn)跟進(jìn)范圍，是因?yàn)閺V州在此前的調(diào)控優(yōu)化中已全面放開限購(gòu)，政策寬松度處于一線城市前列。北京這一“風(fēng)向標(biāo)”的動(dòng)作，將進(jìn)一步打破其他核心城市的政策觀望壁壘，推動(dòng)新一輪全國(guó)性樓市政策優(yōu)化的進(jìn)程。

最后，北京此次調(diào)整之下，市場(chǎng)對(duì)后期稅費(fèi)政策或許仍有期待。但無論如何，此次政策的重要意義已經(jīng)超過政策條款本身。它或許表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整正在發(fā)生重要的轉(zhuǎn)折。尤其是從以往的行政層面的限制購(gòu)買，正逐步轉(zhuǎn)向通過市場(chǎng)化以及稅收手段疏導(dǎo)的新模式。

北京此次大幅松動(dòng)限購(gòu)門檻，可視為一場(chǎng)關(guān)鍵的壓力測(cè)試和路徑探索。在房?jī)r(jià)整體下行趨勢(shì)未能扭轉(zhuǎn)、限購(gòu)難以根本性穩(wěn)定市場(chǎng)的背景下，預(yù)計(jì)未來幾年，北京、上海等地將以“小步快跑、循序漸進(jìn)”的方式繼續(xù)放寬。而在此之后，若條件成熟，未來全面取消限購(gòu)或許也是大概率事件。取而代之的，將是更加完善和差異化的住房保障體系、房地產(chǎn)財(cái)稅制度以及金融風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制。

隨著“十五五”規(guī)劃即將開局，穩(wěn)定樓市進(jìn)而穩(wěn)住消費(fèi)、穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤的重要性愈發(fā)凸顯。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也明確提出，“十五五”時(shí)期要推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，充分發(fā)揮城市政府調(diào)控自主權(quán)，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。在這樣的背景下，調(diào)整樓市政策、進(jìn)一步釋放合理需求仍是趨勢(shì)，剩余一線城市區(qū)域性的放開會(huì)循序漸進(jìn)，而最終距離全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面放開限購(gòu)的日子，或許真的不遠(yuǎn)了。