本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

作為一項本世紀初就提出的政策，城市更新在2025年迎來了前所未有的戰(zhàn)略升級。

從開年的首場國常會到時隔十年召開的中央城市工作會議，到“十五五”規(guī)劃建議，再到年末的中央經(jīng)濟工作會議，高層會議和文件對城市更新的關注達到了前所未有的高度，著墨之多也遠高于房地產(chǎn)。其中，5月中辦、國辦出臺《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》，更完善了城市更新的頂層設計，更明確了這項工作的時間表、路線圖和施工圖。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者表示，高質(zhì)量推進城市更新與當前市場形勢密切相關。城市更新作為重要抓手，在中央城市工作會議中就已被提及。它不僅是提升城市品質(zhì)、改善居民生活環(huán)境的重要舉措，更是推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、促進產(chǎn)業(yè)升級的有效途徑。

從房地產(chǎn)到內(nèi)需

仔細觀察這一年來有關城市更新的政策，會發(fā)現(xiàn)一個值得注意的特點：這一領域與房地產(chǎn)市場已經(jīng)“漸行漸遠”，而與擴大內(nèi)需結(jié)合得越來越緊密。

去年年底的中央經(jīng)濟工作會議對城市更新的表述有兩處，一處是在擴大內(nèi)需部分，明確提出“大力實施城市更新”；另一處則是在防風險部分，提及了加力實施城中村和危舊房改造。而2025年的首場國常會就聚焦城市更新，給出“城市更新是擴大內(nèi)需的重要抓手”的判斷。

隨后不久，全國城市更新工作部署視頻會議1月20日召開，國務院副總理何立峰強調(diào)，要進一步認識實施城市更新對于城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、助力經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、滿足人民群眾需要的重大意義，有力有序有效推進城市更新重點任務。

4月，國務院總理李強在北京調(diào)研，強調(diào)以更大力度促進消費擴大內(nèi)需做強國內(nèi)大循環(huán)。在房地產(chǎn)方面，提出要深入推進城市更新，加力實施城中村和危舊房改造，通過多種方式盤活存量、優(yōu)化增量。5月，《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》正式公布。盡管此前城市更新已經(jīng)有超過十年的實踐，尤其是在廣東一帶的城中村改造，但直接以城市更新為關鍵詞出臺的頂層設計還是首次出臺。

7月，中央城市工作會議召開，將城市更新寫入了城市工作的總體要求之中，要求以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手。而10月底出臺的“十五五”規(guī)劃建議也延續(xù)了這一要求，提出堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實施城市更新。12月3日的國務院主題學習，還提到要把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來。

值得注意的是，到2025年底的中央經(jīng)濟工作會議，城市更新就只在“擴大內(nèi)需”一處出現(xiàn)，并未在房地產(chǎn)內(nèi)容之中出現(xiàn)。而日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議，更首次在明年和“十五五”任務中將“城市更新”置于房地產(chǎn)之前。

“2025年以來，城市更新在多個維度方面均發(fā)生較大的變化。”中指研究院研究總監(jiān)吳建欽向《華夏時報》記者表示，一是城市更新的內(nèi)涵更加豐富，體現(xiàn)城市更新任務更加多維，涵蓋的領域更加綜合，更加強調(diào)高質(zhì)量開展城市更新；二是圍繞土地、規(guī)劃等領域的政策加速創(chuàng)新，更好支持高質(zhì)量更新；三是城市更新的參與主體更加多元化，建筑類企業(yè)、開發(fā)企業(yè)，運營服務類企業(yè)等不同主體積極參與；四是資金來源更加多元，來自中央的補助、預算內(nèi)投資，國債、專項債、專項借款等多渠道發(fā)力，金融機構(gòu)信貸投放的積極性明顯增強；五是盈利模式更加注重通過穩(wěn)定的經(jīng)營性現(xiàn)金流進行平衡。

中央財政支持帶動

隨之而來的，是來自中央財政的真金白銀投入，意圖撬動這個萬億級賽道。

6月，財政部、住建部公示了2025年度中央財政支持實施城市更新行動的評選結(jié)果，北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、?？?、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊20個城市入選。補助標準為東部地區(qū)每個城市補助總額不超過8億元，中部地區(qū)每個城市補助總額不超過10億元，西部地區(qū)每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。這是中央財政第二次支持城市更新工作，上一年中央財政共支持15個城市實施城市更新行動，分別為石家莊、太原、沈陽、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青島、武漢、東莞、重慶、成都、西安，補助標準與今年相同。

吳建欽指出，中央財政支持部分城市實施城市更新行動具有重要的作用，有助于加大實施力度。首先，資金使用方向主要集中在以往較難推進的公共空間更新、老舊片區(qū)改造等領域，有利于加強示范城市公共空間的更新，激勵社會資本參與公共空間更新的積極性，最大程度惠及居民；其次，資金支持下，各地政府能夠結(jié)合不同類型城市更新項目分配一定比例的中央補助資金，疊加地方財政資金的使用，撬動更多社會資本參與；最后，通過補助資金申請條件的設置，以及開展效果與補償標準的關聯(lián)，能夠有效引導示范城市高質(zhì)量實施城市更新行動。同時，從2024年、2025年的補助情況來看，補助區(qū)域年度之間存在差別和輪換，特別是2025年的補助不僅包括超大特大城市，也包括部分中小城市。

國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司負責人趙成峰在國新辦新聞發(fā)布會上表示，城市更新項目投資額較大，單靠政府的投入是遠遠不夠的，必須建立多元化、多層級的資金投入機制。要圍繞完善投入機制、提高投入效率，調(diào)動各方力量積極參與。對于市場化程度較高、經(jīng)營屬性較強的，要進一步充分發(fā)揮市場機制作用；對于回報水平適中、社會資本具有投資意愿的領域，要充分發(fā)揮政府和社會資本合作新機制、基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）等作用。引導支持政策性銀行專項借款、銀行信貸資金更好參與項目建設。

“十四五”以來，中央預算內(nèi)投資已累計安排超過4700億元支持城市燃氣、排水等地下管網(wǎng)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造等配套基礎設施建設。銀河證券行業(yè)策略報告認為，“十五五”期間僅地下管網(wǎng)投資就將超過5萬億元。

相關研報顯示，2025年中國城市更新市場規(guī)模預計突破8.6萬億元，同比增長18.3%。到2030年，城市更新有望成為10萬億元級別的超級市場。

責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳