2025年11月，杭州二手房成交量為6561套，環(huán)比10月上漲10.6%，同比2024年11月下跌37.1%。杭州二手房均價(jià)“八連跌”，11月二手房網(wǎng)簽均價(jià)環(huán)比10月下滑2.5%，同比2024年11月下滑13.8%，為2017年以來的價(jià)格新低。

低價(jià)剛需盤成為成交主力，比如：蕭山區(qū)降價(jià)小區(qū)數(shù)量為漲價(jià)小區(qū)的兩倍，部分房源成交單價(jià)低至3.5萬元/㎡。杭州二手房市場議價(jià)空間擴(kuò)大，業(yè)主通過降價(jià)加速成交，呈現(xiàn)明顯的買方市場特征。

有房產(chǎn)大V說，只有一線城市有房地產(chǎn)市場，一線以下城市沒有多少房地產(chǎn)交易。“凍結(jié)效應(yīng)”出現(xiàn)在市場低迷萎縮的行情中，甚至一線城市也失去了房地產(chǎn)市場，杭州市上千個(gè)二手樓盤有過連續(xù)幾個(gè)月零成交的記錄。

2025年，少數(shù)不愁賣的二手房小區(qū)無需開打“價(jià)格保衛(wèi)戰(zhàn)”，多數(shù)愁賣的二手房小區(qū)只得紛紛開啟“以價(jià)換量”模式，市中心小區(qū)降價(jià)幅度小，次中心次之，遠(yuǎn)城區(qū)和郊區(qū)降價(jià)幅度大，平均降幅約力20%到30%。

全國每年有約1000萬大學(xué)畢業(yè)生，2024年，杭州常住人口為1262.4萬人，增加了10.2萬?。2025年上半年，杭州人口流入28萬，排在全國第二，全年新增人口鐵定超過2024年。

杭州和其它城市“以價(jià)換量”的樓市行情說明，不只是一線城市有房地產(chǎn)市場，沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價(jià)格。盡管潛在的住房需求逐漸下滑，但依然存在，有首次購房的剛需人群，也有二次和二次以上購房的改善人群，住在“老破小”的拆遷戶既是剛需一簇，也是改善一簇。

狹義的經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究“交易的藝術(shù)”，商人不一定是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，商人和商人出身的政要不一定最懂“交換的價(jià)值”。商品或服務(wù)的價(jià)格與供給呈反向關(guān)系或反效性；商品或服務(wù)的價(jià)格與需求呈正向關(guān)系或正效性。?

供求理論是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的根本遵循，通過供求關(guān)系動(dòng)態(tài)決定商品的價(jià)格與數(shù)量?，當(dāng)需求增加、供給不變時(shí)，商品和服務(wù)價(jià)格上升；當(dāng)供給增加、需求不變時(shí)，商品和服務(wù)價(jià)格下降。

新經(jīng)濟(jì)哲學(xué)是一門用效用哲學(xué)的思維方式和分析方法解釋經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)說，比如：除了用曲線和方程描述經(jīng)濟(jì)學(xué)基本框架的供需理論或供求規(guī)律以外，經(jīng)濟(jì)學(xué)家還可以用廣效論或廣義效用論的概念和體系解釋供需理論或供求規(guī)律的形成和具體應(yīng)用。

可以引入“替代效應(yīng)”和“購買力效應(yīng)”兩個(gè)效用或效應(yīng)哲學(xué)的概念，替代效應(yīng)是指商品和服務(wù)的可選擇性，甲商品或甲服務(wù)可以替換乙商品或乙服務(wù)等。購買力效應(yīng)是指收入增加，購買力上升，反之，收入減少，購買力下降，購買力效應(yīng)即是財(cái)富效應(yīng)。購買力高低是決定一個(gè)城市房價(jià)高低的主要指標(biāo)之一。

?當(dāng)價(jià)格下跌時(shí)?，商品變得便宜，消費(fèi)者會用這些商品替代其它同類商品，比如：當(dāng)蘋果手機(jī)降價(jià)時(shí)，原本買安卓手機(jī)的用戶可能買蘋果。實(shí)際購買力隨價(jià)格下跌而增強(qiáng)，同樣的收入能買更多的商品，比如：當(dāng)汽油降價(jià)時(shí)，車主駕車出行的次數(shù)和里程增加。開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)促銷，以刺激潛在的住房需求。

?當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)?，消費(fèi)者轉(zhuǎn)向便宜的替代品，比如：當(dāng)豬肉漲價(jià)時(shí)，有些消費(fèi)者可能改吃雞肉。實(shí)際購買力隨價(jià)格的上升而減弱。收入下降抑制了購買力，比如：當(dāng)工資和獎(jiǎng)金減少時(shí)，有些消費(fèi)者可能減少消費(fèi)，對買房持觀望或“降級”的心態(tài)。市場基本規(guī)律表現(xiàn)為商品價(jià)格降了，買的人就多，反之，商品價(jià)格漲了，買的人就少。