（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1970年前后，李平因政策原因落戶至某村一號房屋（含兩間正房、一間儲藏室及院落），并在此居住。1990年，李平因生活需要搬離，房屋空置。

2003年端午節(jié)前后，鄰居張偉找到李平，稱其侄子張磊想使用一號房屋。此后，張磊一家長期居住該房屋至今，并對房屋進行了多次修繕：更換門窗、打水泥地、建廁所、壘院墻等。

2023年，李平起訴稱：

“我當年只是把房子借給張磊暫住，從未賣過?，F在要求他們騰退返還。”

張偉、張磊辯稱：

“1997年就已花500元買下房屋，由張偉代付房款。因是熟人交易，沒簽合同，也沒法過戶。村里人都知道這事，李平20多年來從未要過房?！?/strong>

為證明購房事實，張磊提交了：

12名村民聯名簽字摁手印的《情況說明》；

多位證人書面證言，證實當年付款及交易過程；

村委會后續(xù)出具的說明，澄清此前“房屋歸李平”的證明僅用于門牌登記；

房屋長期修繕、居住事實。

李平則僅提供戶口本（地址仍為一號房屋）及一份已被村委會澄清的《房屋歸屬證明》，未能提供任何出借協(xié)議或催還證據。

二、裁判結果

法院判決：駁回李平要求騰退返還一號房屋的全部訴訟請求。

三、法院說理

戶籍地址≠房屋所有權

農村普遍存在“人走戶留”現象，僅憑戶口登記在涉案房屋，不能證明產權歸屬。

村委會無權確認不動產權屬

雖然村委會曾出具“房屋歸李平所有”的證明，但其非法定物權登記機關，且事后已澄清該證明僅用于門牌用途，不具有確權效力。

農村房屋買賣可口頭成立，關鍵看履行事實

法律未強制要求農村房屋買賣必須書面。在登記制度不完善的年代，應綜合判斷：

是否支付合理對價；

是否長期占有使用；

出賣人是否長期未主張權利；

村民是否普遍知曉交易。

20年未主張權利，不合常理

若僅為“出借”，李平在長達20余年中從未要求返還或收取租金，與常理不符。而張磊持續(xù)修繕、居住、以業(yè)主身份申請建房，更符合買受人行為特征。

村民證言具有高度可信度

農村屬“熟人社會”，重大財產變動鄰里皆知。12名村民聯名作證，結合其他證據，形成完整證據鏈，足以認定買賣關系成立。

四、律師提示（北京房產律師靳雙權團隊）

“借房”必須留痕，否則難維權

農村房屋出借，務必簽訂書面借用協(xié)議，明確期限、用途、返還條件，并保留催還記錄。口頭出借+長期不管=可能被認定為買賣。

戶口本不是房產證

很多村民誤以為“戶口在哪兒，房就是誰的”。實際上，房屋權屬以實際交易和占有為準，尤其在無產權證的農村地區(qū)。

長期占有+修繕=強化權利主張

若您是買方，即使無法過戶，也應：

保留付款憑證；

持續(xù)繳納水電物業(yè)費；

對房屋進行必要修繕；

爭取村民見證。這些都能在糾紛中成為關鍵證據。

村委會證明需謹慎對待

村委會出具的“房屋歸屬證明”僅具參考價值，不能替代法院確權。若內容模糊，應及時要求補充說明。

超過20年未主張權利，風險極高

法院會認為：真正的房主不會對自家房產20年不聞不問。一旦對方形成穩(wěn)定占有，原主再主張返還，極難獲支持。

律師建議：若您涉及農村房屋交易（無論買賣或出借），務必做到：

? 簽協(xié)議（哪怕簡單手寫）；

? 收/付款留憑證；

? 定期主張權利（如發(fā)函、錄音）；

? 爭取村集體見證。