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（來(lái)源：樓市經(jīng)典）

香港房?jī)r(jià)，開(kāi)始漲了！

中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CLL)顯示，香港樓市在今年3月見(jiàn)底，隨后開(kāi)始回升。

差餉物業(yè)估價(jià)署報(bào)告顯示，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)9月份環(huán)比上升1.32%，創(chuàng)下18個(gè)月來(lái)最大單月漲幅.

10月私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)294.3點(diǎn)，創(chuàng)近15個(gè)月的新高。

內(nèi)地機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的冰山指數(shù)顯示，截至今年11月23日，全國(guó)各大城市的冰山指數(shù)，只有一個(gè)城市環(huán)比上漲，那就是香港。作為唯一上行的樓市，香港冰山指數(shù)年同比漲幅已達(dá)到約3.4%。

數(shù)據(jù)來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

從成交量來(lái)看，2025年第二季度住宅每月平均成交約5600宗，環(huán)比上升37%。第三季度一手私人住宅買(mǎi)賣(mài)登記量持續(xù)增長(zhǎng)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩季的增長(zhǎng)，雖然同樣有部分以價(jià)換量的情形，但總體依然維持火熱。

香港的房?jī)r(jià)在前兩年跌了30%后，今年開(kāi)始回升，背后的原因是什么？

01.租金回報(bào)上升

香港人買(mǎi)房，很看重房產(chǎn)的租金回報(bào)率?，F(xiàn)在香港的貸款利率在下降，相關(guān)稅收也在下降，所以今年多數(shù)片區(qū)住宅的租金回報(bào)率都高于貸款利率，帶來(lái)了積極的房?jī)r(jià)預(yù)期，讓更多買(mǎi)家對(duì)香港房產(chǎn)價(jià)值重新有了信心。

數(shù)據(jù)顯示，香港租金指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月處于歷史高位。租金回報(bào)傳遞出樓市穩(wěn)步向好的狀況，目前一手成交已超過(guò)1.8萬(wàn)宗，超越去年全年數(shù)字。

02.港股大漲

今年港股大升，股票上漲也帶動(dòng)樓市溫度。部分較具實(shí)力的買(mǎi)家會(huì)考慮“賣(mài)股

買(mǎi)房”，當(dāng)遇到優(yōu)質(zhì)物業(yè)也更容易松動(dòng)顧慮、下手買(mǎi)房。

03.供地減少

香港賣(mài)地?cái)?shù)量在減少，也為香港樓價(jià)帶來(lái)支撐?；ㄆ煦y行報(bào)告指出，香港樓價(jià)會(huì)再漲，因?yàn)樽≌瑤?kù)存還有近8.8萬(wàn)個(gè)，漲幅或有限，2026年本港住宅價(jià)格或溫和回升3%。

香港回暖，還有一些政策支持，主要有三招：一是全面 "撤辣"，取消所有樓市限制措施；二是取消部分印花稅，降低買(mǎi)房門(mén)檻；三是高端人才導(dǎo)入，前7個(gè)月批了34萬(wàn)宗，22萬(wàn)高收入人才到港，外來(lái)需求直接推動(dòng)樓市成交量。

同為金融中心的上海，房?jī)r(jià)離企穩(wěn)回升還有多遠(yuǎn)？

先看租金回報(bào)

有數(shù)據(jù)顯示，上海有549個(gè)小區(qū)租金回報(bào)率>3%，占比約7%。

較高租金回報(bào)率的小區(qū)，主要扎堆在靜安、長(zhǎng)寧、普陀、虹口、楊浦、寶山這些區(qū)域，即西上海和北上海。

上海市區(qū)7區(qū)里面，目前租售比最高的板塊是彭浦板塊，已經(jīng)達(dá)到了2.52%。

數(shù)據(jù)來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

外圍9區(qū)里面，目前租售比最高的板塊是航華板塊，已經(jīng)達(dá)到了2.56%。

寶山目前上下限都比較高。

數(shù)據(jù)來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

目前，四大行3年期的利息是1.25%，5年期才1.3%。此外，目前上海首套房的商貸利率是3.05%，公積金5年以上利率為2.6%，5年以下（含5年）為 2.1%。對(duì)比一下，租金回報(bào)已經(jīng)出現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)。

A股

2025年的A股，也是讓市場(chǎng)振奮的。曾經(jīng)一度站上4000點(diǎn)大關(guān)，雖然現(xiàn)在有所回落，但依舊還在高點(diǎn)。

2025年上海供地環(huán)比減少

從供地角度來(lái)看，2025年，上海土拍市場(chǎng)公開(kāi)掛牌出讓的地塊，成交建筑面積359.8萬(wàn)方，同比去年的372.2萬(wàn)方減少12.4萬(wàn)方，減幅1.4%。上海作為一個(gè)寸土寸金的城市，未來(lái)土地供應(yīng)也只會(huì)越來(lái)越少。

上海：以下3類(lèi)板塊，已出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象！

01.占據(jù)頂級(jí)稀缺資源的板塊

上海占據(jù)稀缺資源的板塊，如濱江，房?jī)r(jià)已經(jīng)回升。以前灘為例，這里城市界面好，又有頂級(jí)優(yōu)質(zhì)教育資源，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的小區(qū)已經(jīng)不止一個(gè)。

02.價(jià)格已經(jīng)跌出性價(jià)比的老公房板塊

老公房是率先完成調(diào)整的。一些已經(jīng)跌出性價(jià)比的小區(qū)，成交量已經(jīng)起來(lái)了。典型板塊有彭浦、張廟、桃浦、中原、淞南等。

03.補(bǔ)跌完成的次新房板塊

次新改善板塊，有些也已經(jīng)完成了補(bǔ)跌，價(jià)格已企穩(wěn)，成交量回暖明顯。典型板塊有大寧，新江灣城等。

從以上種種現(xiàn)象來(lái)看，上海樓市，已經(jīng)出現(xiàn)向好的信號(hào)！

你覺(jué)得上海樓市離全面回暖還有多遠(yuǎn)？評(píng)論區(qū)見(jiàn)。