12月24日下午，北京發(fā)布樓市新政，限購再次放松。

　　北京新政主要有三點變化：

　　1）五環(huán)內買房社保要求三年變兩年，五環(huán)外兩年變一年；

　　2）多子女家庭在五環(huán)內可以多買一套房，最多可以買三套房；

　　3）第二套公積金貸款首付比例從 30% 變成25%；

　　根據以往的經驗，北京救市了，上海極大概率也會很快跟進。比如上次8月8日北京放開5環(huán)外限購，上海在8月25日也很快跟進。而且北京這次調整后，限購就比上海還要松了，這點看上海也要行動起來。參考北京新政，這次上?？赡艿膸讉€放松方向：1）進一步放寬外環(huán)內買房的社保年限，比如非滬籍外環(huán)內買房要求3年社保改兩年；外環(huán)內全面放開，不要社保；2）放開外環(huán)內買房的套數(shù)，之前滬籍限購兩套，非滬籍限購一套，這次再加一套，滬籍可以買三套，非滬籍兩套；

　　3）優(yōu)化住房公積金政策， 拓寬公積金的使用范圍等等；

　　4）房貸優(yōu)惠政策，給到銀行更多的靈活空間，尤其是對新房的貸款利率可能做進一步的調整和優(yōu)化，對于新房的二套房首付比例做進一步的優(yōu)化。

　　上海新政出臺的時間節(jié)點上，應該會在春節(jié)之前。

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　　如果新政真的出臺，價格的影響先不說，成交量肯定會拉起來一波。對于正在賣房的房東和買房人，我們也有幾點建議。

　　1）對于房東來說，如果你的房子價格已經回落很深，回落到2016年的價格，房子的租售比已經到了2.5%甚至3%以上的話。

　　這些房子的房東，賣房就不用著急了，因為政策對你房子肯定是有利的。

　?。ú煌姆孔?，對應的合理租售比不同，房子越老，租售比就要越高。老公房五六樓的租售比，可能要超過3.5%才安全。）

　　2）對于那些房價現(xiàn)在依然在高位，一直沒怎么跌的，租售比達不到2%的房東來說，這些房子依然建議要堅定出清。

　　應該趁著新政熱度，抓緊把房子賣掉。

　　從之前上海放松外環(huán)外限購之后的市場走勢來看，繼續(xù)放開效果可能不大。

　　現(xiàn)在很多人不敢買房，不是因為限購，而是因為預期變了。如果買了還要跌，那就繼續(xù)觀望。

　　整體來看，目前上海的二手房掛牌量還在高位。

　　大部分房東，還是不要對政策抱有太高的期待。

　　外環(huán)外買房1年社保，其實已經幾乎全面放開了，效果我們也看到了；

　　房價根源還是在人口，經濟，收入，以及對未來的預期。

　　所以政策這個時候真的放開了，大部分房東應該趁機出貨，而不是跳價等漲。

　　其實很多時候，救市政策，或者對救市政策的期待和預期，反而會打亂房東賣房的節(jié)奏，導致延誤戰(zhàn)機。

　　這兩年很多房東，都是抱著觀望的心態(tài)想等等看價格會不會反彈。

　　但最終在我們的勸誡下，還是賣出了手中的差資產。

　　當時價格可能比較筍，事后看來還是個不錯的好價格。

　　還是那句話，手里多余的差房子，趁早賣，加速賣。

　　分區(qū)域來看，外環(huán)內尤其是中環(huán)內，會吃到更多的政策利好，賣房周期會縮短。

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　　對于買房人來講，依然建議挑挑揀揀買筍盤；新房二手房都對比看看。

　　特別之前回調幅度比較大，租售比已經比較高的地段和小區(qū)。

　　上海房價自2022年高點以來，如今已積累了不小的跌幅，周期達三年、幅度較深。

　　但這當中存在著巨大的地段和產品分化，有的地段和產品已經接近觸底，有的地段剛開始補跌。

　　對于那些房子估值很高，現(xiàn)在依然沒有回落過的，保持謹慎。

　　真出了救市政策，也不必害怕踏空，目前的基本面不支持快漲大漲。

　　除此以外，樓市還有一個值得期待的利好就是降息，大概率會在26年1月份出現(xiàn)，而且降幅不會太小。

　　對上海樓市來講，相比限購放松，其實降息才是更大的利好。

　　什么時候房貸利率和租售比持平，房價可能就真的穩(wěn)住了。

　　還有就是置換退個稅的政策，按照之前規(guī)定，25年年底即將到期，不知道明年是否還會延續(xù)，大概率會，這幾天就會有消息。

　　另外就是增值稅、契稅方面可能的優(yōu)惠，也是實打實的利好。

　　至于取消房產稅試點，可能性不大，還是不要抱有太高期待。

　　很多外地的朋友不知道，上海其實是有房產稅的，而且已經試點了十幾年。

　　很多家庭每年都要交幾萬塊的房產稅。

　　上海樓市現(xiàn)在最大的“痛點”之一就是房產稅，但這個本身就是全國搞試點的。

　　取消不太可能，不過重慶去年下調了房產稅，上海是不是可以效仿？

　　目前上海的稅率不算重，可以把它看成一個物業(yè)費，未來如果繼續(xù)加碼，房東會很肉痛。

　　還是那句話，手里多余的差房子，趁早賣，加速賣，不然一邊房價跌，一邊還要繳稅，兩頭出血。

　　稅費的優(yōu)惠調整歸財政部門，大家可以拭目以待。

　　最后，上海賣房、買房、置換的，趁著新政出臺之前的窗口期，都可以行動起來了。

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　　讓你上海賣房買房，少走彎路。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。