從566萬跌到260萬，短短幾年時間，直接跌沒了300多萬。

最近廣州有個業(yè)主的買賣房經(jīng)歷引發(fā)網(wǎng)友們關(guān)注，天河區(qū)張先生2022年1月購買的一套89平方的2房，成交價566萬，單價6.3萬/平米。

結(jié)果到了今年10月，同戶型同朝向的2房，最新成交價只要260萬，單價降到了2.9萬/平米。

張先生看著這樣的賣價，后悔的直拍大腿：“當(dāng)初要沒投資這個房子，到現(xiàn)在也不會虧這300多萬，再加上這幾年的利息、稅費和中介費大約100萬，總虧損達到了400多萬…”

看到這種情形，不禁讓我想起了三年前王健林的預(yù)言——房地產(chǎn)市場將進入"深度調(diào)整期"

如今三年時間過去了，王總的預(yù)言似乎正在靠近現(xiàn)實，2025年的房價正在經(jīng)歷一場靜悄悄的革命，透過這幾個跡象，或者我們也能從中窺探2026年的房價變化。

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二手房：好地段硬氣，偏地段嘆氣

現(xiàn)在的二手房市場，就像冰火兩重天。核心區(qū)域老破小成交周期縮短，價格相對穩(wěn)定，非核心區(qū)卻冷冷清清，甚至降價也無人問津。

比如上海徐家匯有個40平的老小區(qū)，因為對口好學(xué)校，掛牌價一分沒降，兩周就賣出去了。

但非核心區(qū)就慘了。深圳有位業(yè)主吐槽，他前幾年在郊區(qū)投資的一套三居室，掛牌快一年，價格從720萬一路降到620萬才賣掉，一年虧了100萬。用他的話講：“不是核心區(qū)，不降價根本沒人看?！?/p>

這種分化說明，大家現(xiàn)在買房更清醒了，只看重那些有學(xué)校、地鐵、醫(yī)院這些“硬資源”的房子。偏一點的房子，價格再低也難出手。

這種想象也與當(dāng)前的市場供給過大有關(guān)，據(jù)說全國二手房掛牌量已經(jīng)突破750萬套，創(chuàng)了歷史新高，反映市場拋售壓力顯著。

百城掛牌量：重點監(jiān)測的100個城市二手房掛牌量為271.8萬套，同比增長15.8%，其中三四線城市增幅最高（21.9%），其次為二線（15.4%）、新一線（14.5%）和一線城市（13.1%）。

然而成交量卻下降了15%。掛牌量激增，買家需求卻在減少，市場天平正向買方傾斜。

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新房：送車位、送裝修，甚至“0首付”

以前新房子開盤，銷售中心人滿為患，那場面，感情像是要領(lǐng)不要錢的雞蛋一樣?，F(xiàn)在呢？里面如冷冷清清，很多新樓盤都打出了“買房送車位、送裝修”的橫幅，甚至都沒幾個買家駐足。

這情形，以前想都不敢想。這還不算，還有的樓盤甚至直接給你“0首付”、“先住后付”…

為什么這么拼？因為庫存壓力太大，債務(wù)也壓得他們喘不過氣。比如全國新房待售面積就有7.5億平方米，今年到期要還的債務(wù)超過5000億。不想被淘汰，就只能想辦法趕緊賣房回款。

然而市場情況卻難以實現(xiàn)皆大歡喜，分化在加?。汉诵膮^(qū)的豪宅依然搶手，比如重慶有個單價10萬以上的項目，開盤當(dāng)天就成交大漲；但郊區(qū)的樓盤，哪怕降價也少人問津。

市場"冰火兩重天"，可見樓市正在從"普漲時代"轉(zhuǎn)向"產(chǎn)品分級時代"。

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利率再低，也難激起上車熱情

這兩年價格持續(xù)下行，房貸利率也跟著進入下行通道，現(xiàn)在的貸款利率已經(jīng)調(diào)整到3%附近。

正常來說，低利率有助于刺激買房，畢竟還貸壓力小了。但從市場反饋來看，申請貸款的人并沒有明顯增多，甚至有銀行人員透露，以前批貸還得排隊，現(xiàn)在審批速度堪稱神速，甚至已經(jīng)做到隨到隨批。

但效率的提升和低利率并沒有激起市場多少浪花，大家買房的熱情大不如前。

為啥低利率也不管用了？一個重要原因是，居民部門杠桿率已經(jīng)達到62%的警戒線了，說白了很多人都背了不少債，不少年輕人選擇“以租代購”。數(shù)據(jù)顯示，35歲以上的租房人群比例在上升。

可見，大家對待買房，越來越謹(jǐn)慎了。

.04

城市之間，差距越來越大

雖說這輪降價幾乎遍地都是，但大城市和小城市的差別卻很明顯。北上廣深等一線城市，房價相對穩(wěn)住，有些好地段甚至還在微漲。但那些人口流出、老齡化嚴(yán)重的小城市，還沒找到底。

就比如我老家四線城市，前年表弟120萬買房，現(xiàn)在跌到60多萬，即便是名下唯一住宅，也天天過的水深火熱，糾結(jié)還要不要還貸。畢竟市價比貸款還少。關(guān)鍵這個價格掛市場還有的談。

這種分化的背后，其實是城市競爭力的差距。產(chǎn)業(yè)強、機會多的地方，房價還能撐??；產(chǎn)業(yè)弱、年輕人流失的地方，房價可能還會繼續(xù)下滑，鶴崗化趨勢蔓延。

有的東北小縣城，價格更是離譜，三四萬就可以買一套兩居室，跟國際上一些"空心化"城市簡直就是驚人的相似。

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給買房和賣房的人一點建議

如果打算買房：現(xiàn)在這個時候機會多的很，沒必要太著急。重點還是要看優(yōu)質(zhì)房源，哪怕是核心區(qū)老小區(qū)，只要戶型方正、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，也可能比郊區(qū)更保值。

另外，雖然現(xiàn)在利率低，但也不建議借太多債，如果預(yù)算還不錯，可以將首付提高的4成，月供控制在收入的30%，這樣每月還貸壓力小，也不至于因為突然出現(xiàn)的收入銳減陷入被動。

如果你打算賣房：不著急用錢的話，就再等等，現(xiàn)在賣鐵定虧。如果著急變現(xiàn)，就要密切關(guān)注市場動態(tài)，適當(dāng)降價才有助于快速成交。

另外，把房子收拾得整潔清爽一些，也有助于快速成交。

（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）