棚改征收中，行政機關未經(jīng)合法程序注銷業(yè)主房屋所有權登記，將嚴重侵害業(yè)主財產(chǎn)權益。本案中，業(yè)主林先生、趙女士（化名）便遭遇此類困境，圣運拆遷律師團隊介入后，通過專業(yè)法律運作，歷經(jīng)一審、二審，成功撤銷違法注銷登記相關行政行為，為業(yè)主守住物權底線。

一、基本案情：棚改征收起糾紛，房屋注銷登記引維權

林先生、趙女士（化名）在河北省保定市某區(qū)擁有合法登記平房并持有《房屋所有權證》。2019年8月X日，河北省保定市某區(qū)人民政府（以下簡稱“區(qū)政府”）發(fā)布棚改征收公告，二人房屋被納入范圍。2022年7月X日，區(qū)政府作出征收補償決定，當日便對案涉房屋實施強拆。

二人不服補償決定，向河北省保定市人民政府申請行政復議，復議機關維持原決定。隨后，區(qū)政府于2022年7月X日向河北省保定市不動產(chǎn)登記中心發(fā)函，謊稱補償已到位、房屋已拆除，要求辦理房屋所有權注銷登記。2022年8月X日，該登記中心發(fā)布二人不動產(chǎn)權證書作廢公告。

事實上，二人并未獲得合理補償。此前，在圣運征地律師協(xié)助下，二人就補償決定及復議決定提起行政訴訟，法院以補償決定主要證據(jù)不足為由，撤銷了該補償決定及復議決定。但區(qū)政府未糾正注銷登記相關行為，二人遂再次訴至法院，請求撤銷區(qū)政府要求注銷房屋所有權的函件內(nèi)容。

二、維權過程與案件焦點：程序遇阻，圣運律師破局勝訴

（一）維權關鍵流程與難點突破

圣運律師接手后，首要難點是一審法院以“案涉函件不產(chǎn)生對外效力、不屬于行政訴訟受案范圍”駁回起訴。圣運拆遷律師迅速厘清核心法律關系，明確該函件直接導致業(yè)主產(chǎn)權證作廢，已實質侵害物權，符合受案條件，隨即協(xié)助當事人上訴，成功促使高級人民法院撤銷一審裁定，指令一審繼續(xù)審理。

實體審理階段，圣運律師聚焦區(qū)政府注銷函件的合法性，指出其“補償已到位”的核心依據(jù)無事實支撐——案涉補償決定已被生效判決撤銷，且無證據(jù)證明業(yè)主獲合理補償，行政行為缺乏基礎。一審法院采納意見，判決撤銷函件中注銷房屋所有權的內(nèi)容。區(qū)政府上訴后，圣運律師二審繼續(xù)據(jù)理力爭，提交專業(yè)法律意見，最終助力二審法院維持原判。

（二）核心爭議焦點

1.案涉注銷房屋所有權的函件是否合法

區(qū)政府上訴稱，補償決定被撤銷僅為程序瑕疵，與補償內(nèi)容無關；且房屋已拆除滅失，注銷登記即使違法也屬輕微程序問題，無需撤銷。

圣運征地律師反駁，據(jù)判決書援引的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》精神，政府要求辦理征收類注銷登記，需以合法生效的征收補償決定為前提。本案中補償決定已被撤銷，“補償?shù)轿弧睙o任何依據(jù)，函件屬主要證據(jù)不足。且房屋拆除與補償?shù)轿皇仟毩⒎申P系，不能以房屋滅失免除補償義務或違法注銷產(chǎn)權，該行為嚴重侵害財產(chǎn)權益，依法應撤銷。

2.案涉行政行為是否屬于行政訴訟受案范圍

區(qū)政府曾主張，案涉函件是向登記中心出具的內(nèi)部文件，不產(chǎn)生對外效力，不屬于行政訴訟受案范圍。

圣運拆遷律師明確，該函件直接導致登記中心發(fā)布產(chǎn)權證作廢公告，對業(yè)主物權產(chǎn)生直接、實質影響，符合行政訴訟受案范圍，業(yè)主有權起訴維權。

三、律師說法：圣運律師解讀棚改維權核心，筑牢物權保障防線

（一）房屋征收注銷登記，合法生效的補償決定是前提

圣運征地律師解讀，據(jù)判決書體現(xiàn)的法律精神，行政機關辦理征收房屋注銷登記，必須以合法有效的補償決定為基礎，且確保業(yè)主獲合理補償。本案中區(qū)政府在補償決定被撤銷、無補償?shù)轿蛔C據(jù)的情況下強推注銷，明顯違法。圣運拆遷律師提醒，業(yè)主遇此類情況需及時咨詢專業(yè)律師，堅決抵制違法行政行為。

（二）內(nèi)部行政行為影響業(yè)主權益，仍可依法起訴

圣運拆遷律師表示，不少業(yè)主誤以為行政機關內(nèi)部函件不可起訴，但本案判決書明確，若內(nèi)部函件直接損害業(yè)主權益（如產(chǎn)權證作廢、物權受限），則屬可訴行政行為。圣運征地律師強調，業(yè)主切勿因行政行為形式而放棄維權，需在律師指導下準確判斷性質，及時啟動訴訟。

（三）程序違法并非“小事”，圣運律師助力破解“程序瑕疵不影響權利”誤區(qū)

針對區(qū)政府“補償決定被撤銷僅為程序瑕疵”的主張，圣運拆遷律師指出，征收補償程序合法性直接關聯(lián)業(yè)主實體權益，生效判決撤銷補償決定即意味著其自始無效，后續(xù)注銷行為自然喪失合法基礎。判決書亦明確，區(qū)政府行為屬主要證據(jù)不足，非輕微程序違法，應依法撤銷。這表明行政機關不能以“程序瑕疵”規(guī)避責任，業(yè)主維權時可在圣運律師協(xié)助下，重點審查行政行為的程序合法性與事實依據(jù)，精準打擊違法情形。

（四）棚改維權需注重程序銜接，圣運律師全程護航是關鍵

本案維權涉及補償決定、注銷登記多個訴訟程序，銜接復雜。圣運律師全程提供專業(yè)支持，從案件分析、策略制定到一、二審庭審辯護，既突破“受案范圍”程序難點，又精準鎖定行政行為違法核心，助力業(yè)主勝訴。圣運征地律師提醒，棚改維權專業(yè)性強、程序復雜，遇強拆、違法注銷產(chǎn)權、補償不合理等問題，盡早委托圣運拆遷律師，借助專業(yè)力量梳理思路、固定證據(jù)、啟動合法程序，才能最大化保障物權與補償權益。

本案勝訴彰顯了圣運律師在行政訴訟及征地拆遷領域的專業(yè)優(yōu)勢。棚改等征收項目中，違法行政行為形式多樣，但只要業(yè)主堅守維權信念，在圣運征地律師、圣運拆遷律師的專業(yè)協(xié)助下，就能依法捍衛(wèi)合法財產(chǎn)權益。

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