（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

一、案情介紹

2017年3月，張秀蘭與甲房地產(chǎn)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，全款126萬(wàn)余元購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，并于當(dāng)年7月入住。

但2017年4月，張秀蘭突然去世，生前未立遺囑。她與已故丈夫育有五名子女：李明、李強(qiáng)、李華、李軍、李紅。

因三子李華長(zhǎng)期患病、四子李軍后也去世，繼承事宜一直拖延。直到2023年，全體繼承人（包括李軍、李華的子女及配偶）一致同意：一號(hào)房屋由李明一人繼承，并經(jīng)公證處出具公證書(shū)確認(rèn)。

然而，就在繼承完成前，甲房地產(chǎn)公司因欠乙裝飾公司工程款被起訴。法院判決后進(jìn)入執(zhí)行程序，并于2023年7月查封了一號(hào)房屋——盡管該房早已出售且由李明一家實(shí)際居住多年。

李明隨即提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求停止執(zhí)行、解除查封，但被法院駁回（B號(hào)裁定）。他遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 停止對(duì)一號(hào)房屋的執(zhí)行；

? 解除對(duì)該房屋的查封；

? 駁回李明要求甲公司協(xié)助過(guò)戶(hù)的請(qǐng)求（理由：屬合同履行問(wèn)題，非執(zhí)行異議之訴審理范圍）。

房子雖登記在開(kāi)發(fā)商名下，但買(mǎi)家權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行！

三、法院說(shuō)理

適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條 & 第29條

一號(hào)房屋系登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（甲公司）名下的商品房；

張秀蘭在法院查封前已：

? 簽訂合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同；

? 支付全部購(gòu)房款；

? 合法占有使用房屋；

? 因其去世導(dǎo)致非自身原因未能過(guò)戶(hù)。

→ 完全符合排除強(qiáng)制執(zhí)行的法定條件。

繼承人可承繼買(mǎi)受人權(quán)利

張秀蘭去世后，其合同權(quán)利作為遺產(chǎn)由李明繼承；

公證文件證明李明為唯一權(quán)利人；

→ 李明有權(quán)以案外人身份主張排除執(zhí)行。

過(guò)戶(hù)請(qǐng)求不屬于本案審理范圍

要求開(kāi)發(fā)商配合過(guò)戶(hù)，屬于合同繼續(xù)履行問(wèn)題；

執(zhí)行異議之訴僅審查能否排除執(zhí)行，不處理物權(quán)變動(dòng)手續(xù)；

→ 李明可另案起訴甲公司要求辦理產(chǎn)權(quán)登記。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“房子沒(méi)過(guò)戶(hù)≠?zèng)]保障”！滿(mǎn)足四條件可對(duì)抗查封

即使房產(chǎn)仍登記在開(kāi)發(fā)商名下，只要：

已簽合同 + 全款支付 + 實(shí)際入住 + 非自身原因未過(guò)戶(hù)，

→ 普通債權(quán)人的執(zhí)行不能及于該房屋。

繼承人可“接替”父母主張權(quán)利

購(gòu)房人去世后，繼承人憑有效繼承文件（如公證書(shū)），可依法承繼合同權(quán)益，包括排除執(zhí)行、要求過(guò)戶(hù)等。

開(kāi)發(fā)商涉?zhèn)咽鄯课萑钥赡鼙徊榉猓?wù)必盡早確權(quán)

本案中，若李明早幾年辦理繼承并起訴過(guò)戶(hù)，可避免執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

? 建議：購(gòu)房后一旦具備過(guò)戶(hù)條件，立即行動(dòng)！

執(zhí)行異議之訴 ≠ 過(guò)戶(hù)訴訟

想解封？走執(zhí)行異議之訴。

想拿房本？需另案起訴開(kāi)發(fā)商。

→ 兩步走，缺一不可。

公證繼承效力強(qiáng)，但需全體繼承人同意

本案因所有繼承人協(xié)商一致，才順利取得公證書(shū)。若有人反對(duì)，需通過(guò)繼承訴訟確權(quán)，耗時(shí)更長(zhǎng)。

重要提醒：

北京大量“先入住、后過(guò)戶(hù)”交易存在執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。

若開(kāi)發(fā)商涉訴，即使你住了十年，房子仍可能被查封！

務(wù)必：

?? 保留付款憑證、交房記錄、物業(yè)繳費(fèi)單；

?? 盡快完成繼承+過(guò)戶(hù)；

?? 遇查封立即提執(zhí)行異議，切勿拖延！