隨著2026年腳步臨近，不少貸款購(gòu)房者將迎來(lái)月供下降的利好消息。房貸主要分為公積金貸款與商業(yè)貸款兩類，兩類貸款在利率調(diào)整機(jī)制上存在顯著差異，直接影響著不同貸款群體的還款負(fù)擔(dān)。

今年5月，央行發(fā)布公積金貸款利率調(diào)整政策，首套房5年以上利率由2.85%降至2.6%，二套房從3.325%下調(diào)至3.075%。根據(jù)公積金貸款定價(jià)規(guī)則，全國(guó)所有公積金貸款均以每年1月1日為重新計(jì)價(jià)日，因此2026年1月1日起，首套房和二套房公積金貸款利率將統(tǒng)一降低0.25個(gè)百分點(diǎn)。

這一調(diào)整雖惠及全體公積金貸款用戶，但受限于申請(qǐng)門(mén)檻，許多購(gòu)房者因不符合條件無(wú)法享受該政策。相比之下，商業(yè)貸款覆蓋面更廣，絕大多數(shù)購(gòu)房者均涉及此類貸款，其利率變動(dòng)對(duì)更廣泛人群產(chǎn)生實(shí)際影響。

商業(yè)貸款利率構(gòu)成遵循“五年期LPR+固定加點(diǎn)數(shù)”的公式，其中固定加點(diǎn)數(shù)通常保持穩(wěn)定，除非國(guó)家出臺(tái)統(tǒng)一調(diào)整政策，所以商業(yè)貸款利率下調(diào)的關(guān)鍵在于五年期LPR的變動(dòng)。

存量商業(yè)貸款的重新定價(jià)日分為兩類：一是“對(duì)月對(duì)日”模式，如2016年7月6日發(fā)放的貸款，每年7月6日為重新定價(jià)日；二是固定于每年1月1日調(diào)整，這類貸款占比更高。

對(duì)于固定在每年的1月1日進(jìn)行商貸利率重新定價(jià)的貸款人而言，利率調(diào)整實(shí)際上是取決于前一年12月的五年期LPR是否降低。

2025年全年LPR只調(diào)整了一次，是在今年的5月，五年期LPR由3.6%下調(diào)至3.5%，之后一直維持不變，所以2025年12月的五年期LPR是3.5%，而2024年12月的五年期LPR為3.6%，這意味著從2明年1月1日起，重新定價(jià)日為每年1月1日的商業(yè)貸款將獲得0.1個(gè)百分點(diǎn)的降息幅度。

以具體案例說(shuō)明。假設(shè)張三的住房商業(yè)按揭貸款的固定加點(diǎn)數(shù)為-45個(gè)基點(diǎn)，重新定價(jià)日為每年1月1日。2024年12月五年期LPR為3.6%，2025年1月1日起其商貸利率為3.6%-0.45%=3.15%；2025年12月五年期LPR為3.5%，2026年1月1日起利率調(diào)整為3.5%-0.45%=3.05%。

可見(jiàn)，商貸利率降幅與五年期LPR變動(dòng)幅度完全一致，均為0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從實(shí)際影響看，以100萬(wàn)元30年期等額本息商貸為例，利率從3.15%降至3.0.5%后，月供由4297.4元降至4243.1元，每月減少54.3元。

雖然月均節(jié)省金額僅50多元，對(duì)多數(shù)家庭經(jīng)濟(jì)狀況影響有限，但長(zhǎng)期累加效應(yīng)顯著。尤其是對(duì)比2022年之前的高利率時(shí)期，當(dāng)前利率下調(diào)帶來(lái)的月供減少已形成可觀差距。

關(guān)于是否提前還款，需結(jié)合個(gè)人財(cái)務(wù)狀況綜合判斷。現(xiàn)在的定期存款、國(guó)債和穩(wěn)健型理財(cái)產(chǎn)品收益率普遍低于2%，明顯低于商貸利率水平，因此在保障日常生活開(kāi)支和應(yīng)急資金的前提下，提前還款仍具性價(jià)比。

但對(duì)于具備較高投資能力的群體，若年化收益能穩(wěn)定達(dá)到4%至5%甚至更高，則保留資金進(jìn)行投資更為劃算。

總體而言，2026年1月1日起，符合條件的公積金貸款及部分商業(yè)貸款將迎來(lái)利率下調(diào)，雖單月節(jié)省金額有限，但長(zhǎng)期累加效應(yīng)值得關(guān)注。購(gòu)房者需根據(jù)自身貸款類型、重新定價(jià)日規(guī)則及財(cái)務(wù)狀況，理性評(píng)估月供變化及提前還款決策，以實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)務(wù)的最優(yōu)配置。

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