最近，政務(wù)區(qū)的房東們心態(tài)悄悄變了。掛牌量連續(xù)7個月下滑，但11月卻出現(xiàn)一個耐人尋味的信號：成交量收縮，部分房源價格反而悄悄抬頭。這不只是數(shù)據(jù)波動，更是市場情緒轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標(biāo)。有人選擇離場，有人開始觀望，而敏銳的人已嗅到機會的味道。

NO.1|壹

政務(wù)區(qū)二手房：縮量上漲，價值分化信號已現(xiàn)

作為合肥樓市的“心臟”，政務(wù)區(qū)的成交數(shù)據(jù)始終是市場情緒的晴雨表。2025年11月，區(qū)域市場呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”甚至“量跌價升”的獨特現(xiàn)象，釋放出觸底反彈的明確信號。

具體來看單個項目的成交情況

綠地國際花都藍(lán)蝶苑149平戶型，成交總價:318萬元，成交單價21329元/㎡。

宋都西湖花苑 128平戶型，成交總價:272萬元，成交單價21201元/㎡。

信達水岸茗都133平戶型，成交總價:300萬元，成交單價22445元/㎡。

樂富強御龍灣143平戶型，成交總價:342萬元，成交單價23795元/㎡。

置地栢悅公館172平戶型，成交總價:518萬元，成交單價30032元/㎡。

融僑天駿 164平戶型，成交總價:509萬元，成交單價31049元/㎡。

需求端的變化同樣值得關(guān)注。政務(wù)區(qū)成交單價TOP10榜單中，洋房產(chǎn)品（如融僑天駿）單價突破3.1萬/㎡，成為市場硬通貨。購房需求正從“追漲投機”轉(zhuǎn)向“務(wù)實求精”，學(xué)區(qū)資源、產(chǎn)品密度、社區(qū)品質(zhì)成為決策關(guān)鍵。政務(wù)區(qū)因土地稀缺、配套成熟，其核心資產(chǎn)的抗跌性正逐步凸顯。

以保利香檳國際為例，貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，其11月成交量從10月的13套銳減至6套，但成交單價卻從1.4-1.5萬/㎡區(qū)間回升至1.7-1.8萬/㎡。這種“縮量上漲”表明，經(jīng)過長期價格回調(diào)后，房東低價拋售的意愿明顯減弱，買賣雙方進入價格博弈的僵持階段。與此同時，部分品質(zhì)或區(qū)位稍遜的小區(qū)（如琥珀五環(huán)城）仍以價換量，價格持續(xù)下探。這種分化印證了市場底部的典型特征：劣質(zhì)資產(chǎn)加速出清，而稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價值底線已然夯實。

NO.2|貳

菜單式服務(wù)：中介革命，交易成本重構(gòu)

當(dāng)前市場分化加劇，交易成本已成為買賣雙方?jīng)Q策的關(guān)鍵因素。傳統(tǒng)中介傭金可能達上萬元，這對本就承壓的交易雙方構(gòu)成額外負(fù)擔(dān)。對此，二手房“菜單式服務(wù)”創(chuàng)新模式應(yīng)運而生，它通過將交易流程拆解為標(biāo)準(zhǔn)化模塊，實現(xiàn)按需付費、透明結(jié)算，徹底顛覆了傳統(tǒng)中介的打包收費邏輯。

具體而言，菜單式服務(wù)將房源推廣、政策咨詢、實地帶看等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)設(shè)為免費，而合同指導(dǎo)、過戶交割、貸款代辦等核心服務(wù)則明碼標(biāo)價（如合同審核約1000元、過戶手續(xù)約2000元）。這種模式下，一套無貸款需求的房源總交易成本可控制在3000元以內(nèi)，較傳統(tǒng)模式節(jié)省超70%。更重要的是，它整合了媒體矩陣與阿里資產(chǎn)平臺等資源，通過全域流量曝光精準(zhǔn)匹配需求，響應(yīng)了中央“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的政策導(dǎo)向，以科技賦能提升行業(yè)效率。

這種變革不僅降低了經(jīng)濟成本，更標(biāo)志著房產(chǎn)交易從粗放式向精細(xì)化演進。買賣雙方可根據(jù)實際需要靈活選擇服務(wù)，避免為冗余環(huán)節(jié)付費，尤其適合急售房東、剛需購房者等對成本敏感群體。菜單式服務(wù)的普及，正是市場走向成熟、回歸服務(wù)本質(zhì)的重要里程碑。

NO.3|叁

結(jié)語

政務(wù)區(qū)的價格韌性與菜單式服務(wù)的制度創(chuàng)新，共同指向一個結(jié)論：合肥二手房市場正在政策與市場雙驅(qū)動下步入新階段。專家普遍預(yù)測2026年為樓市轉(zhuǎn)折年，而合肥因產(chǎn)業(yè)動能強勁、人口吸附力持續(xù)，復(fù)蘇節(jié)奏或快于全國。

來源：合肥樓市航拍

對買家而言，當(dāng)前是篩選核心資產(chǎn)的良機，需聚焦政務(wù)區(qū)、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)等稀缺資源；對賣家而言，需理性看待價格回調(diào)，善用新政降低交易成本。市場從普漲時代進入價值時代，唯有順勢而為者方能勝出。

第一房智庫觀點：

政務(wù)區(qū)“縮量上漲”是市場觸底的明確信號，反映出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價格已進入底部區(qū)間。菜單式服務(wù)的推出，則通過打破信息壁壘降低交易摩擦，有望加速市場出清。第一房智庫判斷，合肥二手房市場正處于“價值回歸”與“制度重構(gòu)”的共振拐點，預(yù)計2026年上半年將完成筑底。建議買家關(guān)注政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)等核心板塊的品質(zhì)房源，賣家需避免恐慌性拋售，利用新政優(yōu)化交易策略。樓市新周期下，理性決策比追逐短期波動更重要。