事實證明：

上海廣泛推廣的房票，是一次精準且有效的救市。

因為今年下半年以來，自從全市范圍大規(guī)模推廣房票開始；

郊區(qū)很多新房，在房票客戶的集中買入下，迎來了久違的熱銷，部分項目甚至單月銷量翻倍。

而且，隨著市中心各區(qū)開始推廣房票，未來預計還有一大批房票購買力進入市場。

這些購買力，能否讓上海郊區(qū)的樓市全面復蘇起飛？

聊到房票，是因為最近一張海報，在朋友圈刷屏：

一個嘉定的新房項目，房票客戶累計認購超過5億元。

另一張海報上顯示，超過180張房票選擇買入了這個項目。

看到這個消息我也很震驚，趕快找開發(fā)商的朋友了解下情況：

1、這項目是不是真的賣的很火？數據有無問題？

2、房票這東西對于市場幫助大不大？

大家給我的口徑都比較相似：

1、項目確實賣的很火，數據真實，據說銷售團隊都已經要去阿勒泰度假了（旅游不知道是不是真的哈哈哈）。

2、不僅僅這一個項目賣的火，嘉定其他幾個新盤項目賣的同樣很火。

比如同樣位于嘉定老城的新房項目南山璞縵也是迎來了火爆熱銷，還上了上海新聞：

據項目營銷負責人透露，項目的月銷售量因為房票客戶的涌入，直接翻了一倍，從30套變成了60套的規(guī)模。

12月4號當日，有五十多組來自彭趙村（后面會提到）的居民，同時在南山的售樓處簽約，單日簽約金額超3億元。

實話說看了這個新聞我是很震撼的。

因為郊區(qū)、尤其是接近遠郊的地方，很久沒有這么熱銷的消息了。

除此之外，像是位于嘉定新城嘉定老城交界位置的星尚觀瀾世嘉，據說最近也有不少房票客戶訂房。

當然，問了一圈，我也發(fā)現了一個有趣的現象：

嘉定區(qū)內其他板塊的新房，雖然也有一些房票客戶買入；

但是提振效果最明顯的，還是前文提到位于老城、新城附近的這幾個項目新房項目。

我研究了一下原因，這主要和嘉定率先采用房票安置動遷的區(qū)域有關。

嘉定是今年7月1日開始推廣房票試行辦法；

９月5日，嘉定馬陸鎮(zhèn)彭趙村北片區(qū)成為嘉定首個試點房票的城中村改造項目。

隨后，包括馬陸鎮(zhèn)彭趙村北片區(qū)和南片區(qū)、安亭鎮(zhèn)黃渡北片區(qū)和徐行老街動遷改造項目都陸續(xù)引入了房票安置模式。

截至11月30日，4個項目中，共有538戶村民選擇房票，涉及房票金額33.67億元。其中，馬陸彭趙村北片區(qū)、彭趙村南片區(qū)共467戶選擇房票，選擇率高達68%。

動遷居民選房一直都有“聚堆的習慣”：

大家選房還是選到一起；

只不過以前是大家一起選同一個小區(qū)的動遷房，現在變成了選同一個小區(qū)的商品房。

前文提到的兩個熱銷的項目，大部分的房票購買力都來自于率先動遷的彭趙村。

他們都是嘉定的“本地人”，嘉定老城對他們相當于南京路，離自己原來的“故土”也不遠，自然成了選房的最高優(yōu)先級。

從價格上來說，這邊的新房總價400w上下，也符合他們的房票預算范圍。

畢竟想要買到南翔，那就得600萬上下了，自己就要多花一兩百萬，還遠離了“故土”。

當然，新房熱銷的不僅僅是嘉定。

青浦自從推出了房票政策之后，不少新房項目也迎來了一波小高潮：

根據青浦房管局釋放的數據：

11月1日至12月3日，青浦區(qū)21個商品房累計接待動遷安置客戶617組次，其中123組客戶成功認購商品房。

像徐涇的燦耀星城、趙巷的華發(fā)虹橋四季、包括朱家角（朱家角周圍的城中村改造也發(fā)了房票）的一些新房項目，近期也因動遷居民的造訪，迎來了熱銷。

當然，這些案例還只是個起步階段，因為現在全上海都在推廣房票：

1、浦東在航頭試點房票政策，已經發(fā)出了500張左右的房票。

2、徐匯的江南新村舊改，率先開啟了市區(qū)發(fā)房票的先河。

3、普陀近期動遷，也開始給拆遷戶發(fā)房票了。

未來幾年，無論是想要買房還是賣房，看行情的時候，房票購買力都是必須要考慮的一股力量。

一旦忽視了，就非常容易踩坑——賣便宜了或者買貴了。

那么，隨著房票的逐漸推廣，到底會給上海樓市帶來哪些影響？

首先從樓市視角看，房票的推廣對于市場肯定是巨大的利好，尤其是對于郊區(qū)新房的去庫存是巨大的幫助。

大部分的房票金額都在500萬以內，基本對應的就是之前嚴重滯銷的外環(huán)外新房產品。

郊區(qū)的房票本身就是是只針對本區(qū)新房使用，對區(qū)域的新房有直接帶動作用；

市區(qū)的房票類似徐匯發(fā)出的，雖然是全市新房二手都可以用，也的確利好了周邊的老破小成交——

但是只要是其中有一部分考慮新房的朋友，他們的基本選擇范圍也是外環(huán)外的新房，遲早會轉化成為購買力。

當然，之前房票政策剛推出的時候，就有很多網友提出一個疑問：

這明顯是為了幫助郊區(qū)新房去庫存，對于郊區(qū)的二手房是毀滅性的打擊，因為購買力都被抽走了——郊區(qū)的二手市場要更加崩潰了。

客觀來說，這個說法其實是有道理。

畢竟當下相當于定向引導了大部分的拆遷購買力選擇了在售的新房項目，讓本可能選擇二手房的購買力投入了新房的懷抱。

但是這個其實是非?！胺慨a”的一個說法——

忽略了房票政策的推廣，對于上海郊區(qū)城市建設的巨大幫助：

從中長期看，房票對于郊區(qū)城市發(fā)展建設是利大于弊的，對于二手房來說，長期來看也是利好。

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房票的本質，是城市發(fā)展理念的變革——

更好的利用城市的每一塊土地資源，提高上海的城市上限。

以前動拆遷的模式，是先建設一大堆品質很一般的動遷房給動遷戶選；

動遷戶拿了一些現金、又拿了一些動遷房之后，需要幾年時間的時間，把這些房子處理掉再去改善買房。

對于動遷戶個人來說，這個鏈路的問題在于：

在動遷房上耽誤了大量時間精力、交易過程損失了中介費和稅費，才能通過買入新的房產，住上改善用的“好房子”。

而對于城市發(fā)展來說，這個問題更大：

浪費了很多非常不錯的土地，犧牲了很多板塊的未來。

土地上的建筑可以塑造區(qū)域的價值，沒人喜歡動遷房扎堆的區(qū)域。

如今上海近郊就有很多不錯的片區(qū)，都是當年的動遷房基地，上限就完全被封死，大家對于板塊的認知就是個動遷基地。

從居住上看，建設高密度、低品質的動遷房本身就不符合好房子的理念；

從發(fā)展上看，同樣的土地無論是建設商品房、建設產業(yè)園區(qū)、建設公園公共配套，對于區(qū)域發(fā)展來說都能進一步抬升區(qū)域價值，甚至可能會讓板塊逆襲。

而采用房票制度之后，就解決了這個問題：

1、對于居民來說，不用先處理動遷房再改善置換，直接一步到位；

2、對于城市發(fā)展來說，也節(jié)省了很多的土地資源，讓土地能創(chuàng)造更大的價值。

而定向激勵郊區(qū)新房的去庫存，本身對于郊區(qū)城市建設來說就是必走之路：

因為，郊區(qū)建設新房，人來了，郊區(qū)才能帶來發(fā)展；

新房一直卡著不建設，區(qū)域的發(fā)展受阻，對于整個區(qū)域的價值是重大損傷，原來的二手房才是真的玩完了。

很多朋友經常把這種去庫存的行為視為洪水猛獸，其實大可不必。

因為在今天，上海大部分郊區(qū)的發(fā)展模式已經很難復制張江的神話，產業(yè)遠遠跑在前面；

絕大部分郊區(qū)板塊，產業(yè)引入、城市建設、人口導入一定大方向上是三位一體的，單身其中唯一能最快走在前面的恐怕就是人口導入——

建設住宅區(qū)引入居民，再配以相對應的公建配套、商場公園、學校、醫(yī)院。

先有了人，才有了后面的一切，一切規(guī)劃的落地需要靠新房建設帶來人口導入。

因此，從城市發(fā)展視角：

不斷賣地、建新房、導入人口，這個過程就是郊區(qū)發(fā)展的一個必選項——

新房滯銷，循環(huán)受阻，人口進不來，配套都難落地，才是郊區(qū)很多板塊的頭號問題。

刺激郊區(qū)的新房去庫存，才能讓這個過程有序進行下去，才有可能讓五大新城這些概念落地，讓近郊板塊繼續(xù)攤大餅融入市區(qū)。

而區(qū)域發(fā)展好了，二手房才能站穩(wěn)價值，長期看才是真正的“有發(fā)展”。

因此，房票政策，無論是對于短期的市場恢復，還是長期的城市建設，都是重大利好。

此外，多說一句，讓動遷戶定向去買新房沒準還是個福利：

萬一后續(xù)真的給了新的大招，那到時候本地居民未必搶得到新房了。

當然，有動遷戶的區(qū)域，當下的價格性價比是不高的，無論是新房還是二手。

如果你是普通買家，建議和我們溝通下市場情況，別去跟動遷戶搶房，那就純屬踩坑了。