一套房子能讓人一夜暴富，也能讓人傾家蕩產(chǎn)。

北京樓市正在上演這樣的魔幻現(xiàn)實(shí)主義大戲，有人哭有人笑，冰火兩重天的景象讓所有人都看不懂。

朝陽(yáng)區(qū)有一個(gè)小區(qū)業(yè)主最近相當(dāng)焦慮，他在2022年花了800萬(wàn)買(mǎi)下的三居室，現(xiàn)在掛牌價(jià)已經(jīng)降到720萬(wàn)，在整整一年的時(shí)間里幾乎沒(méi)人來(lái)看房。

對(duì)門(mén)鄰居更厲害，直接砍價(jià)一百萬(wàn)去售賣(mài)房屋，中介也說(shuō)這價(jià)格確實(shí)很有誠(chéng)意，在同一個(gè)城市之中，西城區(qū)有一套老舊且面積小的學(xué)區(qū)房，一周里被三批客戶(hù)搶著購(gòu)買(mǎi)，最后成交的價(jià)錢(qián)，比掛牌的價(jià)錢(qián)還多50萬(wàn)。

這種分化背后藏著什么秘密？數(shù)據(jù)最能說(shuō)明問(wèn)題，依據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，在2024年前三個(gè)季度當(dāng)中，北京五環(huán)外新房的成交量，同去年同期相比較下降了32%，可是東城、西城、海淀核心學(xué)區(qū)的二手房成交，均價(jià)則是相反的情況，上漲了8%。

市場(chǎng)用最直白的方式告訴所有人：位置決定一切，教育資源更是稀缺中的稀缺。

央行采取了三次降低存款準(zhǔn)備金率和降低利率的措施，首套房的貸款利率已經(jīng)降到4.1%的歷史最低水平，如果貸款500萬(wàn)，每個(gè)月能夠節(jié)省將近2000元的利息。

能這那點(diǎn)小利益在房?jī)r(jià)面前確實(shí)沒(méi)什么好說(shuō)的，更叫人犯難的是，財(cái)政部對(duì)于房產(chǎn)稅的說(shuō)法一直都是積極穩(wěn)妥推進(jìn)，就這么六個(gè)字仿佛掛在所有房東頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

真正讓人發(fā)怵的是時(shí)機(jī)問(wèn)題。賣(mài)早了擔(dān)憂錯(cuò)過(guò)上漲，賣(mài)晚了又怕被深套，通州有一位業(yè)主，她的經(jīng)歷很有代表性，去年年末的時(shí)候，她打算把房子賣(mài)掉去換個(gè)學(xué)區(qū)房，覺(jué)的房?jī)r(jià)或許還能再往上漲漲，就這么一直拖到如今，房子降了60萬(wàn)，而她心儀的學(xué)區(qū)房卻漲了40萬(wàn)，這樣一進(jìn)一出損失了百萬(wàn)。

她目前天天刷房?jī)r(jià)APP，看著自身的房子，在降價(jià)榜上越來(lái)越靠前，心里各種滋味都有

市場(chǎng)預(yù)期也受北京戶(hù)口政策小調(diào)整的影響，2024年積分落戶(hù)分?jǐn)?shù)線是122.59分，比去年低了0.12分，雖說(shuō)看著變化不咋大，可實(shí)際上多出來(lái)差不多300個(gè)名額。

12萬(wàn)人去爭(zhēng)搶6000個(gè)指標(biāo)，這樣殘酷的現(xiàn)實(shí)都沒(méi)有發(fā)生改變，戶(hù)口依舊是稀缺資源，這也就說(shuō)明了為何核心區(qū)的房產(chǎn)還有支撐。

買(mǎi)房人的心思，也被地鐵建設(shè)的進(jìn)度所牽扯，17號(hào)線在年末就要開(kāi)通的消息，讓沿線樓盤(pán)的售賣(mài)又一次熱鬧起來(lái)，可是真正的通勤感受到底是怎樣的，只有時(shí)間才能揭曉答案。

昌平線早高峰那種擁擠程度都成網(wǎng)絡(luò)段子，新線路能不能不重蹈覆轍還是個(gè)不確定的事情

從投資的角度來(lái)看，房產(chǎn)的金融屬性正在慢慢變?nèi)酰^(guò)去十年間，北京房?jī)r(jià)每年平均漲幅超過(guò)10%，現(xiàn)如今這個(gè)數(shù)字已經(jīng)下降到個(gè)位數(shù)，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的情況。

相對(duì)而言，銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率雖說(shuō)也在下降，不過(guò)3%至4%的回報(bào)率，對(duì)有的人來(lái)說(shuō)更有吸引力

購(gòu)房做抉擇的關(guān)鍵，實(shí)際上是現(xiàn)金流的管理，要是月供在家庭收入中所占的比例超出50%，那就進(jìn)入危險(xiǎn)的區(qū)域了，這時(shí)候房子就從資產(chǎn)變成負(fù)債。

深圳有位金融領(lǐng)域從業(yè)者，他的做法挺值得借鑒，他對(duì)家里5年內(nèi)的收入支出認(rèn)真地進(jìn)行了核算，發(fā)現(xiàn)就算房?jī)r(jià)不上漲，持有房子的成本也仍然是能夠接受的，于是就決定接著把房子留著。

學(xué)區(qū)房的邏輯更加復(fù)雜。海淀區(qū)中關(guān)村三小對(duì)口的某老舊小區(qū)，40平米的一居室售價(jià)超過(guò)600萬(wàn)，單價(jià)15萬(wàn)每平米。

在別的地方花這個(gè)價(jià)錢(qián)能買(mǎi)到200平米的大平層，可是家長(zhǎng)們卻仍然十分熱衷教育焦慮所引發(fā)的剛性需求，支撐著這些房產(chǎn)的價(jià)錢(qián)，短期內(nèi)不會(huì)有太大程度的變化。

市場(chǎng)情緒的變化也很微妙。2023年下半年，各種“抄底北京”的聲音此起彼伏，可真正出手的人并不多。

2024年以來(lái)，觀望情緒更加濃厚，即使是剛需客戶(hù)也在等待更好的時(shí)機(jī)。這種心理預(yù)期的自我強(qiáng)化正在成為影響市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整時(shí)期，人口增速持續(xù)呈現(xiàn)放慢態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)逐步向外部轉(zhuǎn)移，遠(yuǎn)程辦公也漸漸走向普及，這些因素一起發(fā)揮作用，正在深刻地重塑城市的整體格局

北京今后或許用不著那么多房子，可好位置的稀有程度，反倒會(huì)越來(lái)越明顯，現(xiàn)在的問(wèn)題不是買(mǎi)不買(mǎi)房，而是買(mǎi)什么樣的房。如果工作生活都在五環(huán)外，這樣就近選擇性?xún)r(jià)比高的房源是明智之舉。

要是孩子的教育被放在首要位置，這樣硬著頭皮去買(mǎi)學(xué)區(qū)房也不是不可以，關(guān)鍵是得清楚自己真實(shí)的需求，別被市場(chǎng)情緒帶著走。

房屋從根本上來(lái)說(shuō)是給人居住的，不是用來(lái)炒作的，當(dāng)投機(jī)的那股勁頭消散，居住的屬性回歸，北京樓市也許就會(huì)迎來(lái)更加理性的發(fā)展階段，對(duì)普通的購(gòu)房者來(lái)講，這不見(jiàn)得是什么不好的事情。