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在房地產(chǎn)新舊模式、新舊動(dòng)力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵之年，2025年房地產(chǎn)行業(yè)取得了決定性成績，政策形成需求端、供給端、保障端系統(tǒng)性支持體系，推動(dòng)樓市運(yùn)行態(tài)勢持續(xù)回穩(wěn)向好，住房保障體系顯著擴(kuò)圍升級(jí)，城市更新取得重要進(jìn)展，保交房任務(wù)全面完成，“好房子”建設(shè)起步成勢，企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解取得突破性進(jìn)展，總體呈現(xiàn)了穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢?！?/p>

承上啟下之際，“2025~2026年度觀察”聚焦全年房地產(chǎn)發(fā)展，通過政策透析，市場走勢觀察，關(guān)注房企未來轉(zhuǎn)型方向，助力房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

2025年即將過去，中國房地產(chǎn)市場在深度調(diào)整中顯現(xiàn)出積極變化。

今年前11個(gè)月，全國新建商品房銷售額累計(jì)達(dá)7.5萬億元，全年有望保持在8萬億元～9萬億元區(qū)間。盡管與2024年9.7萬億元的銷售規(guī)模（同比下降17%）相比有差距，但下降幅度已明顯收窄，表明市場底部正在逐步夯實(shí)。

土地市場率先透出暖意。沉寂多時(shí)的民營房企重返競價(jià)席，并聚焦一二線城市核心地塊。如，北京朝陽區(qū)松榆里地塊經(jīng)超百輪競價(jià)，最終由懋源地產(chǎn)以50.24億元競得；成都郫都區(qū)一宗地塊也經(jīng)過35輪爭奪，被金沙鷺島以3.37億元收入囊中，溢價(jià)率達(dá)39.53%。這些動(dòng)向反映出市場信心正在局部復(fù)蘇。

企業(yè)層面亦出現(xiàn)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。以融創(chuàng)、碧桂園為代表的一批出險(xiǎn)房企，通過艱難的債務(wù)重組正逐步走出至暗時(shí)刻，顯示出房地產(chǎn)債務(wù)違約高峰已過。

展望2026，政策路徑已清晰明確。近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”置于重要位置，并首次將“控增量、去庫存、優(yōu)供給”協(xié)同部署，同時(shí)要求深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

剛剛落幕的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，提出城市政府要用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度。

這一系列安排表明，房地產(chǎn)政策正從短期托底轉(zhuǎn)向中長期制度構(gòu)建，致力于推動(dòng)市場軟著陸與模式轉(zhuǎn)型。中國房地產(chǎn)正加速邁向以人為核心、供需匹配的高質(zhì)量發(fā)展新周期。

2026年，更系統(tǒng)、更精準(zhǔn)的穩(wěn)樓市政策“組合拳”值得期待。

2025年：政策應(yīng)出盡出 “止跌回穩(wěn)”初見成效

2025年是中國房地產(chǎn)市場“強(qiáng)政策”與“弱市場”交織的一年。政策端展現(xiàn)出前所未有的連貫性與決心，著力托底企穩(wěn)；而市場端則顯示出內(nèi)生動(dòng)力不足，在短暫反彈后重回尋找新平衡的調(diào)整通道。

“穩(wěn)住樓市股市，持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)?！边@是2024年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2025年房地產(chǎn)工作的總體部署。其重要背景在于，自2024年四季度以來，重點(diǎn)城市新房銷售量已連續(xù)兩個(gè)季度保持修復(fù)態(tài)勢，二手房成交實(shí)現(xiàn)明顯增長，市場“止跌回穩(wěn)”初見成效。

2025年3月全國兩會(huì)召開，政府工作報(bào)告首次將“穩(wěn)住樓市”寫入總體要求，并再次強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”，向市場傳遞了中央穩(wěn)樓市的堅(jiān)定信號(hào)。 “好房子”也首次被寫入政府工作報(bào)告，其建設(shè)提速有助于住宅產(chǎn)品迭代升級(jí)，以優(yōu)質(zhì)供給促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)。

在一系列政策集中推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場在年初迎來一波回暖小高峰，尤其是一線及部分核心二線城市表現(xiàn)更為突出。今年一季度，深圳新建商品住宅網(wǎng)簽成交面積同比增長超80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市同比增幅均超20%，一度讓市場看到“止跌回穩(wěn)”的曙光。

然而，這輪回暖的根基并不牢固。隨著前期積壓需求的快速釋放，自4月起市場動(dòng)能明顯衰減。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～4月份，新建商品房銷售額同比下降3.2%，降幅較一季度擴(kuò)大1.1個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降10.3%，降幅較一季度擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，重回兩位數(shù)下跌。房價(jià)上漲的城市數(shù)量也在減少，70個(gè)大中城市中，22個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，比3月份減少2個(gè)；5個(gè)城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲，比3月份減少5個(gè)。

盡管4月、6月及8月中央層面在多次重要會(huì)議中持續(xù)發(fā)聲，要求“鞏固穩(wěn)定態(tài)勢”并“采取更有力措施”；各地也相繼推出一系列支持政策，包括一線城市進(jìn)一步放松限購、取消貸款利率下限、首付比例降至15%、加大住房公積金政策支持、發(fā)放購房補(bǔ)貼等，但政策效力呈現(xiàn)邊際遞減趨勢。

除部分核心城市中高端市場保持一定韌性外，全國新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資等核心指標(biāo)降幅持續(xù)擴(kuò)大，市場整體進(jìn)入“慣性下行”通道。6月因房企沖刺半年度業(yè)績加大促銷而出現(xiàn)的短暫“脈沖”，亦未能扭轉(zhuǎn)這一趨勢。

市場的真正考驗(yàn)在于預(yù)期。當(dāng)業(yè)界普遍期待在傳統(tǒng)“金九銀十”期間迎來類似過往的強(qiáng)力政策時(shí)，今年9月底的政策窗口期卻相對(duì)平靜。預(yù)期落空直接導(dǎo)致“銀十”旺季不旺，市場信心進(jìn)一步受挫。

進(jìn)入四季度，房地產(chǎn)下行壓力進(jìn)一步凸顯。1～11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降15.9%，降幅較前10個(gè)月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步拖累全國投資增長；房價(jià)層面同樣承壓，11月全國70城中，僅8個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，二手房價(jià)格上漲城市數(shù)為零。全年成交量與價(jià)格的高點(diǎn)定格在3月，而四季度則成為全年表現(xiàn)的低谷。

縱覽全年，從3月的銷售高點(diǎn)，到6月的小脈沖，再到四季度的探底，一條完整的樓市“高開低走”曲線清晰呈現(xiàn)，這一年不僅定格了市場曲線，更標(biāo)志著行業(yè)告別舊周期、向“穩(wěn)預(yù)期、建好房”新發(fā)展模式艱難轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。

2026年：著力穩(wěn)樓市 加快構(gòu)建新模式

面對(duì)百年未有之大變局，二十屆四中全會(huì)審議通過《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》，明確提出“要推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并強(qiáng)調(diào)“清理住房消費(fèi)不合理限制性措施”。

這一決策不僅超越了房地產(chǎn)作為單一經(jīng)濟(jì)增長工具的傳統(tǒng)定位，更標(biāo)志著行業(yè)正從“規(guī)模擴(kuò)張”向“質(zhì)量提升”、從“經(jīng)濟(jì)刺激工具”向“民生穩(wěn)定基石”的根本轉(zhuǎn)型，為未來五年乃至更長時(shí)期的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。

要推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，首要任務(wù)是穩(wěn)定市場、實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。2026年作為“十五五”開局之年，意義尤為關(guān)鍵。

近期召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確部署：“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)好房子建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。這一表述簡明而深刻，覆蓋了從市場穩(wěn)定到模式轉(zhuǎn)型的全方位安排。

12月16日，新華社發(fā)布中央財(cái)辦對(duì)2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神的解讀。中央財(cái)辦指出，“房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)下降態(tài)勢，這是各地消化庫存、嚴(yán)控增量的結(jié)果，是房企應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場形勢的理性選擇”，強(qiáng)調(diào)應(yīng)“客觀分析、正確看待”。同時(shí)明確，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣，社會(huì)上關(guān)注度高，“新房和二手房交易總量基本穩(wěn)定，房價(jià)降幅持續(xù)收窄”。

這些表述既肯定了房地產(chǎn)的重要地位，也回應(yīng)了市場對(duì)“行業(yè)衰退”的過度擔(dān)憂，傳遞出理性看待短期波動(dòng)的政策導(dǎo)向。

中央財(cái)辦進(jìn)一步分析，“2024年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為67%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%”，新落戶農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等 “新市民”的剛性住房需求有待持續(xù)釋放。

“需求端要采取更多針對(duì)性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求”，下一步將通過“深化住房公積金制度改革”“落實(shí)好住房信貸、稅收政策舉措”，降低購房成本，釋放“以舊換新”“以小換大”需求。

在去庫存方面，中央明確“可用地方政府債券支持盤活閑置存量土地、收購存量商品房”，并賦予城市在收購主體、價(jià)格、用途上更大自主權(quán)，旨在實(shí)現(xiàn)消化庫存與優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的雙重目標(biāo)。

中央財(cái)辦還指出，要“改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，合理把握各項(xiàng)基礎(chǔ)制度出臺(tái)時(shí)機(jī)，漸進(jìn)推開立‘新’破‘舊’”；同時(shí)強(qiáng)調(diào)“在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做”，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展劃定了長遠(yuǎn)路徑。

“目前，房地產(chǎn)行業(yè)低迷的主要原因在于信心不足。中國人并不是沒有錢，而且更傾向于將錢存進(jìn)銀行，不愿意拿出來買房?！痹瓏曳扛恼n題組組長、中房集團(tuán)前董事長孟曉蘇預(yù)計(jì)，2026年中國房價(jià)將會(huì)迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折，市場將能夠止跌回穩(wěn)、企穩(wěn)回升。

多家研究機(jī)構(gòu)也預(yù)計(jì)，2026年房地產(chǎn)市場將整體趨穩(wěn)，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有望在政策優(yōu)化與需求支撐下率先企穩(wěn)，而低能級(jí)城市仍面臨去化壓力。行業(yè)發(fā)展邏輯正從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建設(shè)等領(lǐng)域成重要發(fā)展方向。隨著政策端的持續(xù)呵護(hù)與經(jīng)濟(jì)基本面逐步修復(fù)，房地產(chǎn)市場有望實(shí)現(xiàn)軟著陸與長效健康發(fā)展。

5年的變革之路并非坦途，但政策定力與市場韌性正共同構(gòu)筑新的起點(diǎn)。從高速增長到提質(zhì)換擋，從“規(guī)模為王”到“民生為錨”，中國房地產(chǎn)正在一場靜默而深刻的轉(zhuǎn)型中重塑價(jià)值坐標(biāo)。

2026年，不僅是時(shí)間意義上的新開端，更是行業(yè)邏輯重構(gòu)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。當(dāng)短期波動(dòng)逐漸平復(fù)、長期機(jī)制穩(wěn)步建立，一個(gè)更健康、更可持續(xù)、更與人居幸福相連的住房時(shí)代，正在地平線上徐徐展開。