來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整與模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點。作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展直接關(guān)系到經(jīng)濟增長、金融穩(wěn)定與民生福祉。本年度，中央層面延續(xù)“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進”的調(diào)控基調(diào)，以“止跌回穩(wěn)”為短期目標，以“高質(zhì)量發(fā)展”為長期導(dǎo)向，打出一套兼具針對性與系統(tǒng)性的政策組合拳；地方層面則依托“因城施策”的更大自主權(quán)，精準發(fā)力剛需與改善性需求釋放，同步推進風(fēng)險化解與供給端優(yōu)化。進入2026年，作為“十五五”規(guī)劃的開局之年，房地產(chǎn)行業(yè)將正式邁入新舊模式轉(zhuǎn)換的深化階段，政策體系將進一步呈現(xiàn)“短穩(wěn)長改”的雙軌特征，市場結(jié)構(gòu)分化與行業(yè)邏輯重構(gòu)的態(tài)勢將更為明顯。

本文選自《2025-2026年度全國房地產(chǎn)政策報告》，報告基于2025年中央及主要地方房地產(chǎn)政策內(nèi)容，結(jié)合行業(yè)發(fā)展規(guī)律與“十五五”規(guī)劃導(dǎo)向，分為上下兩篇展開分析。上篇系統(tǒng)梳理2025年房地產(chǎn)政策的核心內(nèi)容、鮮明特征與中央政策脈絡(luò)，厘清政策實踐的邏輯框架；下篇深入研判2026年房地產(chǎn)政策的總體方向，并對重點政策領(lǐng)域進行預(yù)判，為行業(yè)主體把握發(fā)展機遇、規(guī)避潛在風(fēng)險提供參考。本文為上篇。

房地產(chǎn)政策總結(jié)

2025年，全國房地產(chǎn)政策體系以“穩(wěn)市場、惠民生、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”為四大核心目標，構(gòu)建了“需求端激活、供給端優(yōu)化、風(fēng)險端防控、長效機制完善”的四維發(fā)力框架。全年政策既回應(yīng)了市場短期止跌的迫切需求，又著眼于行業(yè)長期健康發(fā)展的底層邏輯，形成了多點突破、協(xié)同發(fā)力的政策格局。

（一）需求端：多維發(fā)力釋放剛性與改善性需求

2025年需求端政策以“降低購房門檻、減輕購房成本、精準匹配需求”為核心導(dǎo)向，通過限制性政策優(yōu)化、金融工具創(chuàng)新、補貼政策加碼等多重手段，全面激活市場潛在需求，尤其是剛性剛需與改善性需求兩大核心群體。

1、限制性政策全面優(yōu)化，破除需求釋放壁壘

2025年各地進一步清理住房消費領(lǐng)域的限制性措施，政策優(yōu)化的范圍從三四線城市延伸至一線核心城市，優(yōu)化力度逐步加大，其中廣州全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率。從其他城市看，在限購政策方面，北京、上海等一線城市放寬郊區(qū)限購條件，將部分遠郊區(qū)縣納入限購放松范圍，允許非本地戶籍居民在滿足一定社保繳納年限后購買商品住房不限套數(shù)。深圳則放寬非核心區(qū)限購，并優(yōu)化購房資格認定標準，將非深圳戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）購房的社保門檻從3年降至1年。

在限售政策方面，南京全市范圍內(nèi)取消限售，商品住房在取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書后即可上市交易，有效滿足居民各類住房置換需求。蘇州則取消市區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房取得不動產(chǎn)權(quán)登記證書滿2年方可轉(zhuǎn)讓的限制措施（有特殊限制轉(zhuǎn)讓要求的住房除外）。

在限貸政策方面，央行宣布降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步調(diào)整。同時，各地普遍提高公積金貸款額度，武漢將第二套個人住房公積金貸款最高額度由100萬元提高至120萬元；南京則將單繳存人的住房公積金貸款最高額度由50萬元提高至80萬元。

2、補貼與稅費減免精準落地，降低購房成本

2025年各地普遍推出針對性的購房補貼政策，形成“普惠性補貼+專項補貼”的雙層補貼體系。普惠性補貼方面，蘇州在“蘇心購房季”活動期間（2025年5月1日-2025年6月30日），對購買蘇州市新建商品住房（不包括人才房、拆遷安置房等）的購房家庭按照購房合同金額的0.5%給予補貼；長沙則對出售自有住房并于一年內(nèi)在本市重新購買新建商品住房的按新房交易總價（不含稅）1%給予購房補貼，單套補貼金額最高不超過3萬元。專項補貼則聚焦多孩家庭、人才等重點群體，如南京對在溧水區(qū)企業(yè)和高校工作的人才在區(qū)內(nèi)購買新建商品住房的，每套給予2-10萬元購房補貼，對溧水區(qū)符合國家生育政策育有多個子女的家庭，在溧水區(qū)購買新建商品住房的，按購房面積給予350元/㎡和400元/㎡的購房補貼；青島對重點學(xué)科領(lǐng)域人才實施購房補貼，博士研究生每人30萬元，碩士研究生每人20萬元。

稅費減免政策同步加碼，如上海明確，在本市新購住房且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅，在本市新購且屬于家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米的，新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅。此外，各地還通過“以舊換新”等創(chuàng)新模式激活需求。如青島鼓勵群眾“賣舊房，買新房”，實現(xiàn)帶動銷售新建商品住房1200套以上。

（二）供給端：優(yōu)化增量與盤活存量雙輪驅(qū)動

2025年供給端政策以“適配需求結(jié)構(gòu)、提升供給質(zhì)量、優(yōu)化資源配置”為核心，通過土地供應(yīng)調(diào)控、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化、存量資產(chǎn)盤活等手段，推動房地產(chǎn)供給體系與需求結(jié)構(gòu)相匹配，同時為行業(yè)轉(zhuǎn)型構(gòu)建新賽道。

1、土地供應(yīng)精準調(diào)控，適配市場需求變化

2025年政府工作報告明確提出“優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”，各地據(jù)此建立“庫存導(dǎo)向+需求導(dǎo)向”的土地供應(yīng)機制，實現(xiàn)土地供應(yīng)的精準調(diào)控。同時，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，各地加大對“產(chǎn)城融合”“職住平衡”地塊的供應(yīng)力度，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐周邊配套建設(shè)住宅用地，同步完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施。如《2025年北京市住房發(fā)展年度計劃》提出，加大站城融合力度，優(yōu)先在軌道站點周邊等設(shè)施較為完備地區(qū)開發(fā)建設(shè)，適度提高建設(shè)強度，打造職住商活力中心。

2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)聚焦品質(zhì)，順應(yīng)需求升級趨勢

隨著居住消費需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，2025年3月，“好房子”首次寫入政府工作報告，要求適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，更好滿足人民群眾高品質(zhì)居住需求；同年8月，黨中央、國務(wù)院印發(fā)關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見，明確要求系統(tǒng)推進“好房子”建設(shè)。各地據(jù)此出臺配套政策，如上海出臺住宅品質(zhì)提升規(guī)劃政策，將住宅品質(zhì)提升以及城市品質(zhì)提升等工作進行了有力結(jié)合；大連政策內(nèi)容涵蓋健康宜居、安全韌性、綠色低碳、智慧便捷、和諧美好五大維度，旨在推動住宅小區(qū)建設(shè)從“規(guī)模增長”向“品質(zhì)提升”跨越式發(fā)展。

3、存量資產(chǎn)加速盤活，優(yōu)化資源配置效率

2025年存量資產(chǎn)盤活成為供給端政策的重要發(fā)力點，政府工作報告明確提出“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”，這一政策突破了此前存量房收儲在資金、價格匹配等方面的難點，推動存量資產(chǎn)盤活進入加速階段。

在存量商品房收購方面，多地成立國有住房租賃公司作為收購主體，通過市場化定價方式收購存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房或人才住房。如臨沂征集中心城區(qū)及縣城范圍內(nèi)已竣工驗收、未出售的商品房（包括住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等）項目用作保障性住房；東莞則征集已建成存量商品房、納入保交房攻堅戰(zhàn)且主體已經(jīng)封頂、剩余工程量不大且已明確具體竣工日期的在建未售商品房用作保障性住房。同時，存量用地盤活同步推進，各地通過土地整治、低效用地再開發(fā)等方式，挖掘土地供應(yīng)潛力。如重慶允許有條件的存量商業(yè)辦公用地功能性質(zhì)合理轉(zhuǎn)換、置換。推動不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索按新規(guī)劃用途（房地產(chǎn)用地除外）以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

（三）長效機制：“市場+保障”雙軌體系加速構(gòu)建

2025年房地產(chǎn)長效機制建設(shè)取得實質(zhì)性進展，政策聚焦“完善住房保障體系、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管、推進房地產(chǎn)稅試點”三大領(lǐng)域，推動行業(yè)從“高速增長”向“高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型，構(gòu)建“市場主導(dǎo)、政府保障、調(diào)控有效”的長效發(fā)展格局。

1、住房保障體系完善，強化民生保障功能

2025年住房保障政策以“擴大保障范圍、優(yōu)化保障方式、提升保障質(zhì)量”為核心，進一步完善由配租型保障性住房（含公租房、保障性租賃住房）和配售型保障性住房構(gòu)成的住房保障體系。隨著多地保障性住房建設(shè)籌措任務(wù)逐步完成以及項目的入市，保障性住房政策重點內(nèi)容也由供應(yīng)方面向運營管理方面轉(zhuǎn)變。

保障性租賃住房重點面向新市民、青年人等群體，租金一般低于市場租金。如廣州保障性租賃住房以滿足基本居住需求為原則，建筑面積不超過70平方米的小戶型的套（間）占比不低于70%。市場性房源可以保障性租賃住房出租，租金應(yīng)低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。上海則明確應(yīng)屆畢業(yè)生在畢業(yè)兩年內(nèi)均可憑畢業(yè)證申請保障性租賃住房，組織籌集區(qū)位適中、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的保障性租賃住房房源向應(yīng)屆高校畢業(yè)生供應(yīng)。

配售型保障性住房一般實施封閉管理，主要面向具備戶籍住房有困難且收入不高的工薪收入群體和城市需要引進人才等群體。多地針對配售型保障性住房出臺了相關(guān)管理政策，如成都發(fā)文明確配售型保障性住房籌集方式、戶型面積標準等；長沙則規(guī)定新建配售型保障性住房主要為成套住房，同時對于戶型面積、保障對象、購買套數(shù)等提出了要求。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管強化，規(guī)范市場運行秩序

2025年多地加強?商品房預(yù)售資金監(jiān)管，通過政策優(yōu)化和銀行合作強化資金安全，防范?爛尾風(fēng)險。如成都要求開發(fā)企業(yè)在辦理商品房買賣合同網(wǎng)簽備案時，房屋預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)按要求同步存入監(jiān)管賬戶，入賬金額應(yīng)當(dāng)達到個人住房或商業(yè)用房貸款最低首付比例；南昌則明確商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限自項目首次取得《商品房預(yù)售許可證》起，至項目所有可售樓棟完成房屋所有權(quán)首次登記、不可售樓棟完成工程竣工備案或交付使用為止。

在住房租賃監(jiān)管方面，國務(wù)院公布《住房租賃條例》主要包括六大內(nèi)容，概括起來即“一個總則、三類規(guī)范、監(jiān)管與責(zé)任并舉”的框架體系。其中“三類規(guī)范”主要涉及房東房客的租賃行為、租賃企業(yè)的規(guī)范、中介機構(gòu)的規(guī)范。這也為各地的租賃市場監(jiān)管提供了政策方向和依據(jù)。

二

房地產(chǎn)政策特征

總體來看，2025年全國房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出“精準性與差異化凸顯、需求端與供給端協(xié)同、短期穩(wěn)市與長期轉(zhuǎn)型并重、政府引導(dǎo)與市場主導(dǎo)結(jié)合”四大特征，構(gòu)成了邏輯清晰、協(xié)同發(fā)力的政策體系。

（一） 精準性與差異化凸顯：“一城一策”深化落地

2025年，全國房地產(chǎn)政策最鮮明的特征之一是精準性與差異化的顯著提升，“因城施策、分類指導(dǎo)”的調(diào)控思路得到充分體現(xiàn)，各地擺脫了以往“一刀切”的調(diào)控模式，根據(jù)自身市場供求狀況、人口流動趨勢、庫存水平等因素制定差異化政策，實現(xiàn)了政策效果的最大化。

從城市層級來看，一線城市政策以“邊際優(yōu)化、穩(wěn)中有松”為主，重點優(yōu)化限購、限貸政策，釋放改善性需求，同時加大高品質(zhì)住房和保障性住房供應(yīng)，既避免了市場過度波動，又滿足了合理住房需求；二線城市政策以“全面放松、精準刺激”為主，除核心區(qū)保留有限限購?fù)猓嫒∠渌拗菩哉?，同時通過購房補貼、稅費減免等手段刺激剛需與改善性需求。

從政策發(fā)力點來看，各地精準聚焦自身核心矛盾，如庫存過高的城市重點通過存量房收購等政策消化庫存；人口流入較多的城市重點通過增加住房供應(yīng)、優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)等政策滿足新增住房需求；房價波動較大的城市重點通過市場監(jiān)管等政策穩(wěn)定房價。這種精準化、差異化的調(diào)控模式，使得政策能夠“對癥下藥”，有效解決了不同城市的個性化問題。

（二）需求端與供給端協(xié)同：構(gòu)建供需平衡新格局

全國房地產(chǎn)政策突破了以往“重需求端刺激、輕供給端優(yōu)化”的局限，構(gòu)建了“需求端激活與供給端優(yōu)化”協(xié)同發(fā)力的調(diào)控框架，通過需求端精準刺激與供給端結(jié)構(gòu)升級的雙向聯(lián)動，推動房地產(chǎn)市場實現(xiàn)供需平衡，為市場長期穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

需求端與供給端的協(xié)同主要體現(xiàn)在三個方面：一是需求結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)精準匹配，隨著改善性需求提升，多地加大改善性住房用地供應(yīng)，提升高品質(zhì)住房供應(yīng)比例，實現(xiàn)需求與供給的同步升級；二是短期需求刺激與長期供給保障協(xié)同，在通過購房補貼、稅費減免等手段刺激短期需求的同時，加大保障性住房建設(shè)力度，完善“市場+保障”雙軌供應(yīng)體系，有效滿足了新市民、青年人等群體的長期住房需求；三是存量需求釋放與存量供給盤活協(xié)同，通過“以舊換新”等政策釋放存量住房需求的同時，推進存量商品房收購、商辦用房改造等政策盤活存量供給。

這種供需協(xié)同的調(diào)控模式，有效避免了以往單純刺激需求可能導(dǎo)致的“供不應(yīng)求、房價上漲”或單純優(yōu)化供給可能導(dǎo)致的“供過于求、庫存積壓”等問題，推動市場向“供需平衡、結(jié)構(gòu)合理”的方向發(fā)展。

（三）短期穩(wěn)市與長期轉(zhuǎn)型并重：“短穩(wěn)長改”雙軌并行

全國房地產(chǎn)政策明確區(qū)分了短期目標與長期導(dǎo)向，構(gòu)建了“短期止跌回穩(wěn)、長期高質(zhì)量發(fā)展”的雙軌政策體系，既有效應(yīng)對了市場短期下行壓力，又為行業(yè)長期轉(zhuǎn)型指明了方向，實現(xiàn)了“穩(wěn)當(dāng)前”與“利長遠”的有機統(tǒng)一。

短期穩(wěn)市政策聚焦“止跌回穩(wěn)”核心目標，通過限制性政策優(yōu)化、金融支持加碼、購房成本降低等手段，快速激活市場需求，緩解房企資金壓力，防范風(fēng)險擴散。這些政策的密集出臺使得市場快速呈現(xiàn)積極變化，市場活躍度顯著提升。

長期轉(zhuǎn)型政策則聚焦“高質(zhì)量發(fā)展”核心導(dǎo)向，通過構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、完善長效機制、推動房企轉(zhuǎn)型等手段，推動行業(yè)告別“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的舊模式，進入“低利潤、重運營”的新階段。如2025年多地加速推進現(xiàn)房銷售試點等結(jié)構(gòu)性改革，加強房產(chǎn)稅試點推廣，引導(dǎo)房企向“存量運營、代建+資管”轉(zhuǎn)型。

短期政策與長期政策的協(xié)同發(fā)力，使得行業(yè)在實現(xiàn)短期止跌的同時，逐步完成模式轉(zhuǎn)型。如房企在短期獲得融資支持緩解資金壓力的同時，也面臨著資金監(jiān)管加強、高品質(zhì)住房建設(shè)要求提升等長期約束，倒逼企業(yè)從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”，從“開發(fā)銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)運營并重”，為行業(yè)長期健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

（四） 政府引導(dǎo)與市場主導(dǎo)結(jié)合：激發(fā)市場內(nèi)生動力

全國房地產(chǎn)政策進一步明確了政府與市場的邊界，構(gòu)建了“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)”的調(diào)控格局，既發(fā)揮了政府在風(fēng)險防控、民生保障、市場監(jiān)管等方面的主導(dǎo)作用，又充分激發(fā)了市場在資源配置、產(chǎn)品創(chuàng)新、需求滿足等方面的內(nèi)生動力，實現(xiàn)了政府調(diào)控與市場活力的有機統(tǒng)一。

政府引導(dǎo)主要體現(xiàn)在三個方面：一是風(fēng)險防控的主導(dǎo)作用，政府通過融資協(xié)調(diào)機制、保交樓專項行動、金融風(fēng)險監(jiān)測等手段，守住了不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，為市場穩(wěn)定提供了保障；二是民生保障的主導(dǎo)作用，政府加大保障性住房建設(shè)力度，完善住房保障體系，解決了新市民、青年人等群體的住房困難，體現(xiàn)了房地產(chǎn)的民生屬性；三是市場秩序的監(jiān)管作用，政府通過規(guī)范房企銷售行為、中介服務(wù)行為、二手房交易流程等手段，營造了公平競爭的市場環(huán)境，保護了消費者權(quán)益。

市場主導(dǎo)則體現(xiàn)在需求釋放、產(chǎn)品創(chuàng)新、企業(yè)轉(zhuǎn)型等方面，政府通過政策引導(dǎo)激活市場需求后，市場主體自主調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)，推動產(chǎn)品升級與行業(yè)轉(zhuǎn)型。如在需求端，消費者對高品質(zhì)住房的偏好引導(dǎo)房企加大品質(zhì)投入；在供給端，房企根據(jù)市場需求變化調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，從剛需產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)向剛需與改善產(chǎn)品并重，從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向運營服務(wù)；在資源配置端，優(yōu)質(zhì)房企通過市場化并購獲取資源，存量資產(chǎn)通過市場化定價實現(xiàn)盤活，提升了資源配置效率。

政府與市場的良性互動，使得政策效果更加顯著。如政府通過收購存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，既發(fā)揮了政府在民生保障中的主導(dǎo)作用，又通過市場化定價方式保障了房企的合理收益，激發(fā)了房企參與存量盤活的積極性；政府通過出臺高品質(zhì)住房建設(shè)標準，引導(dǎo)市場向品質(zhì)化轉(zhuǎn)型，而房企則通過自主創(chuàng)新提升產(chǎn)品品質(zhì)，滿足市場需求，形成了“政府引導(dǎo)方向、市場落實細節(jié)”的良好格局。

三

中央房地產(chǎn)政策脈絡(luò)

中央房地產(chǎn)政策圍繞“短期止跌回穩(wěn)”與“長期構(gòu)建發(fā)展新模式”雙核心，形成“需求激活—供給優(yōu)化—要素保障—制度定型”的完整政策邏輯鏈，可總結(jié)為“目標錨定—全面攻堅—鞏固深化—長效銜接”四個階段。

（一）目標錨定期：定調(diào)全年方向，夯實民生與更新基礎(chǔ)

政策以“頂層定調(diào)+民生補位”為核心，明確全年政策主線，為后續(xù)措施落地搭建框架，重點聚焦城市更新與住房消費兩大領(lǐng)域。

1、城市更新：從“局部試點”轉(zhuǎn)向“全國統(tǒng)籌推進”

1月3日，國常會首次將城市更新定義為“擴大內(nèi)需的重要抓手”，指出其核心目標是“優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)、完善功能、提升品質(zhì)”，明確改造范圍覆蓋城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、街區(qū)、廠區(qū)、城中村四大類，同時提出“用地+資金”雙要素保障——盤活存量低效用地、完善市場化融資模式以吸引社會資本，標志城市更新進入規(guī)?；七M階段。政策強調(diào) “問題導(dǎo)向與目標導(dǎo)向結(jié)合”，既要修復(fù)城市生態(tài)、完善基礎(chǔ)設(shè)施，也要保護歷史文化，避免“大拆大建”，突出“宜居、韌性、智慧”的城市建設(shè)要求。此后5月16日，中央出臺《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》提出八大任務(wù)（既有建筑改造、老舊小區(qū)整治、完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)/廠區(qū)/城中村改造、城市功能完善、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生態(tài)修復(fù)、文化保護），構(gòu)建了“民生保障-功能升級-生態(tài)文化并重”的全維度更新框架，體現(xiàn)了從“補短板”到“促發(fā)展”的遞進邏輯。

2、住房消費與保障：激活需求與補位民生并重

2月10日，國常會將“更好滿足住房消費需求”納入全國提振消費部署，提出通過“促進工資性收入合理增長、拓寬財產(chǎn)性收入渠道”提升居民購房能力，同時聯(lián)動汽車消費形成“大宗消費升級組合拳”，明確“加大以舊換新支持力度”，間接拉動改善性住房需求。

2月18日，住建部在青島召開現(xiàn)場會，要求加快配售型保障性住房輪候庫建設(shè)，核心任務(wù)包括：出臺統(tǒng)一管理辦法（明確保障對象、準入/退出機制、輪候排序規(guī)則）、編制年度建設(shè)計劃（匹配輪候需求）、完善信息系統(tǒng)（確保數(shù)據(jù)真實及時），重點解決新市民、青年人等群體“住房難”問題，從供給端補位民生短板。

（二）全面攻堅期：供需雙向突破，“組合拳” 密集落地

這一時期進入政策“強輸出”階段，圍繞“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”核心目標，從需求刺激、供給優(yōu)化、金融支持、風(fēng)險防控多維度出臺細化措施，形成“全方位、立體化”調(diào)控格局。

1、需求端：降低成本+因城施策，釋放剛性與改善性需求

3月5日，政府工作報告明確“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，提出“因城施策調(diào)減限制性措施”（如放松限購、限貸），同時強調(diào)“加力實施城中村和危舊房改造”，通過民生工程間接釋放住房需求；3月16日，《提振消費專項行動方案》進一步細化支持——允許專項債支持城市政府收購存量商品房用作保障房、落實房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠、適時降低公積金利率，直接降低購房門檻與成本。

5月7日，央行等三部門推出“金融組合拳”：降準0.5個百分點釋放長期流動性1萬億元、下調(diào)政策利率0.1個百分點；個人住房公積金貸款利率同步下調(diào)0.25個百分點（5年期以上首套房利率降至2.6%）；5月20日LPR年內(nèi)首降，1年期/5年期以上分別降至3.0%/3.5%（均降10個基點），通過“政策利率+市場利率”雙降，切實降低購房者融資成本，激活需求端活力。

2、供給端：盤活存量與優(yōu)化結(jié)構(gòu)，減少無效供給

3月5日，政府工作報告明確“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”，重點轉(zhuǎn)向“盤活存量用地和商辦用房”，賦予城市政府在“收購存量商品房”中“主體、價格、用途”的更大自主權(quán)，避免新增用地浪費；3月11日，自然資源部、財政部明確土地儲備專項債常態(tài)化發(fā)行機制，區(qū)分 “自審自發(fā)”（11個發(fā)達地區(qū)及雄安）與“常規(guī)審批”兩類地區(qū)，提高存量土地盤活的資金效率，緩解地方土地財政壓力。

4月8日，財政部、住建部啟動中央財政支持城市更新行動，對入選城市按區(qū)域給予8-12 億元定額補助（東部8億、中部10億、西部/直轄市12億），重點向超大特大城市及黃河、珠江流域傾斜。

3、風(fēng)險防控：保交樓與房企債務(wù)雙保障

3 月政府工作報告提出“發(fā)揮房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用”，5月央行等三部門明確“加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式適配的融資制度”，包括房地產(chǎn)開發(fā)、個人住房、城市更新等貸款管理辦法。

4月25日，中央政治局會議要求“持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險”，同步推進“地方政府化債”與“嚴禁新增隱性債務(wù)”，避免風(fēng)險跨市場傳導(dǎo)；6月13日，國常會提出“對全國已供土地和在建項目摸底”，通過“優(yōu)化現(xiàn)有政策+提升系統(tǒng)性”，從供給端穩(wěn)定市場預(yù)期。

（三）鞏固深化期：制度補位與更新升級，強化市場穩(wěn)定

政策聚焦“城市發(fā)展轉(zhuǎn)型”與“租賃市場規(guī)范”，通過制度性文件補位短板，同時鞏固前期政策效果，推動市場從“止跌”向“企穩(wěn)”過渡。

1、城市發(fā)展理念轉(zhuǎn)型：明確 “存量提質(zhì)增效” 方向

7月14-15日，中央城市工作會議指出，我國城市發(fā)展已從“大規(guī)模增量擴張階段” 轉(zhuǎn)向 “存量提質(zhì)增效為主的階段”，提出“五個轉(zhuǎn)變”：轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動力，更加注重特色發(fā)展；轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時將“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造”納入“宜居城市建設(shè)”核心任務(wù)，從城市發(fā)展頂層設(shè)計中錨定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向。8月15日，中央出臺《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》明確了加快城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型和推動城市高質(zhì)量發(fā)展的總體要求、主要目標和重點任務(wù)。

2、租賃市場制度定型：填補全國性法規(guī)空白

7月21日，國務(wù)院出臺《住房租賃條例》，構(gòu)建“總則+三類規(guī)范+監(jiān)管責(zé)任”的完整框架：總則明確發(fā)展目標（促進租購并舉）、鼓勵措施（支持存量房產(chǎn)盤活用于租賃）；三類規(guī)范分別約束房東（禁止隨意漲租、解約）、租賃企業(yè)（禁止“高進低出”“長收短付”）、中介機構(gòu)（禁止虛假房源）；監(jiān)管與責(zé)任方面，明確多部門協(xié)同監(jiān)管機制與違法處罰措施，切實維護租戶權(quán)益，推動“租購并舉”制度落地。

3、存量盤活工具創(chuàng)新：REITs 擴圍支持住房領(lǐng)域

9月12日，國家發(fā)改委發(fā)文加快“保障性租賃住房”等成熟資產(chǎn)類型REITs申報，同時探索“市場化租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施”等新資產(chǎn)類型，通過資本市場工具盤活存量住房資產(chǎn)，形成 “建設(shè)—運營—退出”的閉環(huán)，為城市更新與保障房建設(shè)提供長期資金支持，緩解地方財政壓力。

（四）長效定型期：規(guī)劃引領(lǐng)與機制完善，錨定高質(zhì)量發(fā)展

政策以“中長期規(guī)劃”與“年度任務(wù)收尾”為核心，明確“十四五”收官與“十五五”開局的銜接，推動房地產(chǎn)從“短期穩(wěn)市場”向“長期高質(zhì)量發(fā)展”轉(zhuǎn)型。

1、中長期規(guī)劃定調(diào)：“十五五” 明確發(fā)展方向

10月23日，二十屆四中全會公報將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”納入“保障和改善民生” 體系。10 月 28 日《“十五五”規(guī)劃建議》進一步細化三大核心任務(wù)：一是構(gòu)建發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，建立“以人定房、以房定地、以房定錢”的要素聯(lián)動機制；二是優(yōu)化住房供給，“保障房覆蓋工薪群體與困難家庭”+“因城施策增加改善性住房供給”，實現(xiàn)“?；尽迸c“提品質(zhì)”并重；三是推動品質(zhì)升級，建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”，建立“房屋全生命周期安全管理制度”，標志行業(yè)從“規(guī)模導(dǎo)向”徹底轉(zhuǎn)向“品質(zhì)導(dǎo)向”。12月中央經(jīng)濟工作會議提出，要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設(shè)。此后的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議對“十五五”時期和2026年重點任務(wù)進一步予以明確。

2、年度任務(wù)收尾：資金與機制雙保障

11月19日，財政部提前下達2026年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金566億元，確保保障房建設(shè)“資金連續(xù)”，避免政策斷檔，同時要求地方加強資金監(jiān)管，提高使用效率。11月21日，住建部全國城市更新推進會提出“四方面下功夫”，為城市更新“機制化運行”提供操作指南，一是規(guī)劃層面，編制專項規(guī)劃，建立“城市體檢—更新”一體化機制；二是資金層面，構(gòu)建“政府撬動+金融支持（長周期低息信貸）”的投融資體系；三是運營層面，通過 “功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級”激活存量價值，實現(xiàn)可持續(xù)運營；四是治理層面，推動“城市管理進社區(qū)”“物業(yè)服務(wù)進家庭”，強化基層治理。