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案情介紹

2018年10月，林振宇與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)位于昌平區(qū)的一套住宅（后稱一號(hào)房屋），總價(jià)735萬(wàn)余元。合同約定：甲公司應(yīng)于2020年12月31日前交房，并在林振宇交齊資料和稅費(fèi)后30個(gè)月內(nèi)辦妥不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

林振宇依約付清全款，甲公司也于2020年12月30日交付房屋。但因甲公司遲遲未完成樓棟的首次登記（即“大產(chǎn)權(quán)證”），導(dǎo)致林振宇無(wú)法辦理個(gè)人房產(chǎn)證，直至2024年10月14日才最終取得。

林振宇認(rèn)為，甲公司逾期辦證近16個(gè)月，嚴(yán)重影響其積分落戶、房屋交易等權(quán)益，遂起訴要求：

按總房款日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)，支付2023年7月1日至2024年10月14日的違約金347,157.98元；

退還代辦費(fèi)1200元。

甲公司辯稱：

合同明確約定違約金上限為總房款的0.2%（即約1.47萬(wàn)元）；

逾期系因總承包方乙公司拒不配合竣工驗(yàn)收所致，非其過(guò)錯(cuò)；

林振宇無(wú)實(shí)際損失，日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超合理范圍，屬變相懲罰性賠償。

庭審中，雙方確認(rèn)：甲公司已于2024年8月29日取得大產(chǎn)權(quán)證，并通知業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記；林振宇于10月14日完成個(gè)人產(chǎn)權(quán)登記。

裁判結(jié)果

法院判決：

一、甲公司向林振宇支付逾期辦證違約金347,157.98元；

二、駁回林振宇關(guān)于退還代辦費(fèi)等其他訴訟請(qǐng)求。

法院說(shuō)理

合同有效，甲公司構(gòu)成違約

雙方簽訂的購(gòu)房合同合法有效。林振宇已履行付款及委托辦證義務(wù)，甲公司未在約定期限內(nèi)完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

違約金上限條款屬無(wú)效格式條款

合同補(bǔ)充協(xié)議雖約定“違約金累計(jì)不超過(guò)總房款0.2%”，但該條款由甲公司單方擬定，顯著減輕其責(zé)任、限制購(gòu)房者主要權(quán)利，屬于《民法典》第497條規(guī)定的無(wú)效格式條款，不予采納。

日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)符合合同主文約定

合同正文明確：“不退房的，按已付房款日0.01%（即日萬(wàn)分之一）支付違約金”。該標(biāo)準(zhǔn)未被有效限制，且在司法實(shí)踐中屬合理范圍，法院予以支持。

違約金計(jì)算至實(shí)際辦證日

甲公司主張違約金應(yīng)截止于2024年9月15日（通知業(yè)主辦證之日），但未能證明林振宇存在拖延提交材料或繳稅行為。產(chǎn)權(quán)證實(shí)際于10月14日辦結(jié)，故違約金計(jì)算至該日。

代辦費(fèi)無(wú)需退還

鑒于法院已支持較高金額的違約金，足以彌補(bǔ)損失，且甲公司最終完成了代辦義務(wù)，故不再支持退還代辦費(fèi)。

特別指出：開(kāi)發(fā)商以“第三方原因”（如總包單位不配合）抗辯免責(zé)，不能對(duì)抗購(gòu)房人。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的合同關(guān)系獨(dú)立，開(kāi)發(fā)商應(yīng)先行對(duì)購(gòu)房者擔(dān)責(zé)，再向第三方追償。

律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“違約金上限0.2%”可能是陷阱！

開(kāi)發(fā)商常在補(bǔ)充協(xié)議中設(shè)置極低違約金上限，此類條款多被法院認(rèn)定為無(wú)效格式條款。

逾期辦證≠無(wú)損失！

即使房屋已交付，產(chǎn)權(quán)證缺失仍影響落戶、入學(xué)、抵押、出售等核心權(quán)益，法院通常認(rèn)可存在隱性損失。

“不是我們的問(wèn)題”不免責(zé)！

因施工方、政府審批等原因?qū)е掠馄�，開(kāi)發(fā)商仍需向業(yè)主擔(dān)責(zé)，不得轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

日萬(wàn)分之一是主流支持標(biāo)準(zhǔn)！

北京法院在類似案件中普遍支持日萬(wàn)分之一（年化約3.65%），遠(yuǎn)高于銀行存款利率，具有合理補(bǔ)償性。

保留所有繳費(fèi)和通知記錄！

若開(kāi)發(fā)商通知辦證，務(wù)必及時(shí)響應(yīng)并留存憑證，避免被反訴“業(yè)主拖延”。

溫馨提醒：若您所購(gòu)新房交房未辦證，請(qǐng)立即核查合同條款并咨詢專業(yè)律師，避免錯(cuò)過(guò)維權(quán)時(shí)效！