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專家預(yù)測：澳洲房價(jià)明年還要大漲10%！喊話“抓緊上車”

澳洲新聞集團(tuán)12月28日報(bào)道，一位知名房產(chǎn)專家表示，盡管明年可能會出現(xiàn)加息， 但澳洲各地的房價(jià)預(yù)計(jì)仍將穩(wěn)步上漲，首次購房者應(yīng)當(dāng)抓緊入市。

澳聯(lián)儲本月早些時(shí)候決定維持官方現(xiàn)金利率不變。然而，由于通脹水平高于預(yù)期，一些專家認(rèn)為明年仍有可能加息。 但Metropole Property Strategists創(chuàng)始人Michael Yardney表示，他并不認(rèn)為澳 聯(lián)儲最終會選擇加息。

他說：“現(xiàn)在沒人再期待降息了，但除非出現(xiàn)意外情況，我認(rèn)為加息的可能性也不大。利率的穩(wěn)定將提振購房者的信心?！?/p>

根據(jù)PropTrack的數(shù)據(jù)，截至今年12月，全國房價(jià)在12個(gè)月內(nèi)上漲了8.7%。

Yardney 預(yù)計(jì)，到2026年，全國首府城市及偏遠(yuǎn)地區(qū)各大城市的房價(jià)仍將增長6%至10%。

一般來說，加息會令房貸成本上升，從而壓低房價(jià)，但Yardney指出，即便明年澳洲真的加息，其影響也不足以抵消其他推動因素。

他說：“我們知道，即使在2022年利率高企時(shí)，房市也沒有停下腳步。當(dāng)時(shí)，澳聯(lián)儲在經(jīng)歷了疫情期間超低、幾乎類似戰(zhàn)時(shí)水平的利率后，連續(xù)加息12次，但供需關(guān)系依然推動房價(jià)上揚(yáng)?！?/p>

Yardney認(rèn)為，無論是否加息，2026年房價(jià)仍將受到強(qiáng)勁人口增長、政府激勵(lì)政策以及高昂建筑成本的共同推動。

“移民水平上升意味著將有更多人口涌入墨爾本、悉尼和布里斯班，”他說。

這些城市的空置率已處于低位，而新移民通常會先租住三至五年，從而令租賃市場持續(xù)緊張。

與此同時(shí)，一些現(xiàn)有租客可能會利用政府的“5%首付購房計(jì)劃”嘗試置業(yè)，進(jìn)一步加大房源供給壓力。

對于首次購房者，Yardney的建議十分直接：如果你收入穩(wěn)定、能夠承擔(dān)房貸，那就盡快入市。

他說：“如果你的財(cái)務(wù)狀況允許，不必等待所謂的‘完美時(shí)機(jī)’，因?yàn)槟歉静淮嬖?。市場的底部已?jīng)過去——是在2023年初。房價(jià)上漲的速度遠(yuǎn)快于你攢首付或增加儲蓄的速度?！?/p>

除5%首付計(jì)劃外，政府本月初還推出了全新的“Help to Buy”計(jì)劃，對現(xiàn)有住房最高出資30%，對新建住房最高出資40%。

“歷史告訴我們，這類政策往往令需求增長遠(yuǎn)快于供應(yīng)補(bǔ)充的速度，而當(dāng)市場庫存緊缺時(shí)，房價(jià)自然水漲船高?！?/p>

Deyon房貸經(jīng)紀(jì)人、前澳聯(lián)儲經(jīng)濟(jì)學(xué)家Martin Eftimoski也認(rèn)為，即便出現(xiàn)加息， 房價(jià)仍將保持強(qiáng)勁增長。

他說：“當(dāng)人口快速增長時(shí)，房價(jià)無論如何都會被慢慢推高。結(jié)構(gòu)性、政策性和金融層面的因素共同作用，使市場持續(xù)朝這個(gè)方向發(fā)展。”

Eftimoski指出，疫情期間建筑成本上漲高達(dá)50%，放大了澳洲移民政策的影響。

“我們的住房補(bǔ)充能力幾乎崩潰，而現(xiàn)在，我們?nèi)陨钤谀嵌侮幱爸??！?/p>

他還認(rèn)為，5%首付計(jì)劃很可能采取“先到先得”的方式執(zhí)行，未來的購房者可能會被價(jià)格擠出市場。

“現(xiàn)在正是行動的時(shí)機(jī)，有充分的理由要抓緊入市?！?/p>

談及未來哪些澳洲城市最具投資潛力時(shí)，Yardney提到了墨爾本——一個(gè)近年來表現(xiàn) 相對疲軟的市場。

他說：“我相信墨爾本房市的某些細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒊蔀榉浅?yōu)質(zhì)的長期投資標(biāo)的，因?yàn)槠渥饨鸹貓?bào)率相對較高、空置率低、住房供應(yīng)不足。盡管存在一些額外稅負(fù)和行政麻煩，但墨爾本的經(jīng)濟(jì)依然穩(wěn)健?？傮w來看，我認(rèn)為墨爾本正處于增長的起點(diǎn)階段，就像三年前的布里斯班、珀斯和阿德萊德一樣?！?/p>

過去幾年，維州因政治爭議和治安問題，已有數(shù)以千計(jì)的居民遷離該州。

從2020年3月至2024年9月，維州因州際凈遷移流失近5.5萬人，其中僅2022至2023 財(cái)年就有近1萬人遷往昆州。

這一遷徙潮最終也反映在房價(jià)上。2024年6月，布里斯班的獨(dú)立屋中位價(jià)首次自 2008年以來超過墨爾本，成為澳洲房市格局變化的重要標(biāo)志。

02

2025澳洲房市回顧！首府城市房價(jià)高歌猛進(jìn)，澳聯(lián)儲降息，政府幫買房…

《悉尼晨鋒報(bào)》報(bào)道稱，澳洲房市在2025年以截然不同的狀態(tài)收官，與年初人們對房貸減負(fù)的樂觀預(yù)期形成鮮明對比。

Cotality澳洲研究主管Eliza Owen表示，截至11月底，澳洲房價(jià)全年上漲7.7%，高于去年全年5.2%的漲幅，也超過20年平均值5.1%。

不過，這一漲幅主要受到次級首府城市房地產(chǎn)繁榮的推動。

悉尼房價(jià)僅溫和上漲 5.1%，墨爾本則上漲4.2%。

“2025年的降息使各大銀行迅速下調(diào)房貸利率。我認(rèn)為直到今年四季度，市場仍普遍預(yù)計(jì)2026年還會有進(jìn)一步的降息?！?/p>

Owen認(rèn)為，這一預(yù)期帶來了強(qiáng)勁的春季銷售季，但隨著年末通脹回升，利率前景發(fā)生變化，進(jìn)而開始影響房地產(chǎn)市場。

受此影響，悉尼和墨爾本的房價(jià)在截至12月中旬的四周內(nèi)趨于平穩(wěn)。

Owen補(bǔ)充道，盡管今年還貸成本有所下降，但仍然偏高，這促使購房者轉(zhuǎn)向更實(shí)惠的房屋類型。

今年最便宜25%房產(chǎn)的價(jià)格上漲9.5%，而最昂貴25%房產(chǎn)的價(jià)格上漲6.2%。

Owen表示：“可負(fù)擔(dān)性問題使得中高收入購房者轉(zhuǎn)向價(jià)格較低的房產(chǎn)區(qū)間，這也讓部分相對低價(jià)的市場區(qū)域房價(jià)漲幅最大?！?/p>

Domain研究與經(jīng)濟(jì)主管Nicola Powell回顧稱，市場原本預(yù)計(jì)2024年會降息，但直到今年才真正實(shí)現(xiàn)，并成為2025年市場的決定性因素。

“我們看到降息帶來了更強(qiáng)勁的動力，尤其是對悉尼而言，因?yàn)橄つ釋ΜF(xiàn)金利率變化更為敏感?！?/p>

“墨爾本市場此前一直難以進(jìn)入穩(wěn)定復(fù)蘇階段——2025年對墨爾本而言是關(guān)鍵時(shí)刻?！?/p>

今年，首次購房者獲得了更多選擇，包括澳洲政府5%首付計(jì)劃的擴(kuò)展。

這項(xiàng)計(jì)劃允許以5%首付購買房產(chǎn)，但需符合房價(jià)上限，自10月起對所有收入水平的買家開放。

政府的Help to Buy共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃于12月啟動，允許買家與政府共同購房，從而減少房貸還款。

Powell表示，對許多首次購房者而言，這些激勵(lì)措施將成為重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

“首次購房者在房價(jià)上漲面前舉步維艱，而這正是2025年市場呈現(xiàn)的狀況，” “因此，盡管政府計(jì)劃為他們提供進(jìn)入市場的渠道，但最終他們?nèi)孕铻榉课葜Ц陡叩膬r(jià)格?！?/p>

Powell補(bǔ)充道，投資者在2025年重返市場，目前占房貸融資比例略高于40%，但主要集中在現(xiàn)有房產(chǎn)市場，這意味著這些購置行為對新增住房供應(yīng)作用有限。

她形容，澳洲當(dāng)前的住房可負(fù)擔(dān)性“極度緊張”，“擁有住房的愿望仍在，但這種愿望的形式正在改變。”

Ray White首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee表示贊同，稱住房可負(fù)擔(dān)性“并不理想”。

“顯然，今年房價(jià)漲幅很大。受影響最明顯的是那些此前價(jià)格非常低廉的地區(qū)，尤其是疫情前?！?/p>

她指出，2025年的市場比2024年底預(yù)期更強(qiáng)勁，當(dāng)時(shí)房價(jià)漲幅放緩，甚至曾短暫下 跌。但2025年初對降息的期望成為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

她表示，展望2026年市場開局將頗具看點(diǎn)，因?yàn)椴糠纸?jīng)濟(jì)學(xué)家警告利率可能上升。

“過去五年推動房價(jià)上漲的因素仍在持續(xù)，我們?nèi)悦媾R住房供應(yīng)不足的問題。但即使只是利率上升的討論，也足以讓市場明顯放緩?！?/p>

03

澳洲房價(jià)將迎新一輪暴漲！悉尼或突破$240萬大關(guān)，多地房價(jià)有望翻倍

最新發(fā)布的建模數(shù)據(jù)顯示，澳洲了五年后全澳各州府城市及行政區(qū)（Suburb）的潛在房屋價(jià)值，描繪出一幅令人深思的未來房市藍(lán)圖。

澳洲正處于前所未有的房地產(chǎn)市場分化邊緣。

根據(jù)PropTrack的最新建模數(shù)據(jù)，即便部分地區(qū)面臨價(jià)格下行的壓力，全澳仍有許多城區(qū)的房價(jià)有望在2030年前翻倍。

該模型預(yù)測，如果近期的增長模式持續(xù)，各大州府城市的房價(jià)將攀升至新高度。

對 于正艱難躋身房產(chǎn)市場的民眾而言，這一前景無疑令人擔(dān)憂。

REA Group經(jīng)濟(jì)學(xué)家Angus Moore指出，目前房價(jià)尚未停止上漲，若延續(xù)過去五年的增速，到2030年，悉尼購房者的支出將增加約61%。

布里斯班和珀斯將分別增加68%和66%，阿德萊德的漲幅更將高達(dá)75%。此外，墨爾本預(yù)計(jì)上漲17%，而霍巴特和堪培拉的漲幅則在40%左右。

Angus Moore強(qiáng)調(diào)，該建模并非絕對的預(yù)測，而是通過數(shù)據(jù)凸顯了過去五年市場增 長的強(qiáng)勁勢頭，尤其是那些曾經(jīng)價(jià)格較為實(shí)惠的市場。

悉尼 如果認(rèn)為目前的悉尼房產(chǎn)已經(jīng)高不可攀，那么未來的趨勢可能更令人警惕。

PropTrack對各城區(qū)的數(shù)據(jù)分析顯示，若重復(fù)過去五年的增長模式，到2030年悉尼獨(dú)立屋平均價(jià)格有望達(dá)到240萬澳元，比目前水平高出近100萬澳元。

供應(yīng)量更大的悉尼公寓表現(xiàn)可能遜于獨(dú)立屋。

值得注意的是，悉尼的住房負(fù)擔(dān)能力危機(jī)正推向未知領(lǐng)域。如果2020年至2025年的市場行情重演，悉尼獨(dú)立屋價(jià)格將達(dá)到墨爾本的兩倍以上，且比布里斯班高出近 100萬澳元。

相比之下，公寓市場表現(xiàn)平淡，預(yù)計(jì)未來五年僅上漲約8萬澳元。

Angus Moore分析認(rèn)為，悉尼房價(jià)之所以節(jié)節(jié)攀升，是長期供應(yīng)不足、人口激增、就業(yè)市場強(qiáng)勁以及資金充裕的換房者等多重因素共同作用的結(jié)果。

其中，Sylvania Waters、Waverley、Warrawee以及西南部的Denham Court、 Oakdale 和 Leppington等地區(qū)，房價(jià)均有望實(shí)現(xiàn)翻倍。

墨爾本 在墨爾本，未來的增長動力將主要集中在適合家庭居住的區(qū)域，而非傳統(tǒng)意義上的藍(lán)籌地段。

PropTrack建模顯示，Lower Plenty、Diamond Creek和Mentone等地的表現(xiàn)將優(yōu)于頂級豪宅區(qū)Toorak。

墨爾本許多 Suburb 的房價(jià)有望突破百萬大關(guān)。

目前，利率下降的預(yù)期正為市場營造出一種“錯(cuò)失恐懼癥（FOMO）”的氛圍。

預(yù)計(jì)五 年內(nèi)，將有超過50個(gè)新的城區(qū)加入墨爾本的“百萬澳幣俱樂部”，包括Taylors Hill、Berwick、Reservoir和Altona North等。

購房者代理 Emily Wallace 表示，這種轉(zhuǎn)變反映了家庭對居住空間的渴求，特別是那些希望為孩子提供寬敞院子的換房群體。

Angus Moore 則補(bǔ)充道，墨爾本住宅中位價(jià)預(yù)計(jì)在2030年超過100萬澳元，而其增 長速度相對較慢，主要?dú)w功于當(dāng)?shù)剌^快的住房建造速度。

布里斯班和黃金海岸 昆州預(yù)計(jì)將迎來全澳最令人咋舌的房價(jià)漲幅。如果歷史重演，到2030年，該州典型房產(chǎn)價(jià)格有望飆升84%，達(dá)到153萬澳元。

布里斯班已超越墨爾本成為澳洲第二貴的首府城市，未來漲勢依然強(qiáng)勁。

部分地區(qū)如Logan、Wide Bay及昆州中部地區(qū)的房價(jià)可能翻倍。

目前該州最便宜的 12個(gè)市場，到2030年價(jià)格均將逼近100萬澳元大關(guān)。其中，Logan的Kooralbyn表現(xiàn)尤為突出，其公寓中位價(jià)可能從29.1萬澳元暴漲至94.6萬澳元。

豪宅市場同樣表現(xiàn)極端，Surfers Paradise的房屋均價(jià)五年后預(yù)計(jì)達(dá)到900萬澳元，New Farm則將突破526萬澳元。

豪宅中介 Russell Rollington認(rèn)為，盡管這一目標(biāo)極具野心，但鑒于近期已有次頂層公寓以2020年兩倍的價(jià)格成交，這一預(yù)測仍具有可行性。

阿德萊德 阿德萊德正從曾經(jīng)的“房價(jià)洼地”轉(zhuǎn)變?yōu)楦邇r(jià)市場。

報(bào)告指出，若延續(xù)過去五年75% 的增長率，阿德萊德獨(dú)立屋中位價(jià)將從目前的84.1萬澳元增至驚人的146.4萬澳元；公寓中位價(jià)也將攀升至93.8萬澳元。

阿德萊德房市已不再低廉，逐漸向悉尼和布里斯班看齊。

屆時(shí)，阿德萊德將成為全澳獨(dú)立屋第三貴的城市。北部地區(qū)的業(yè)主或成最大贏家， Davoren Park、Elizabeth North和 Elizabeth Downs 等地的中位價(jià)在經(jīng)歷大幅 增長后，有望突破150萬澳元。

霍巴特 如果增長趨勢持續(xù)，到2030年，霍巴特約有一半的 Suburb 獨(dú)立屋中位價(jià)將跨入百萬門檻，其中包括 Dodges Ferry 和 Rokeby 等區(qū)域。

屆時(shí)，全墨爾本獨(dú)立屋中位 價(jià)將達(dá)到100萬澳元，公寓則約為73.8萬澳元。

達(dá)爾文的市場潛力也不容小覷。

到2030年，其獨(dú)立屋均價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)到75.6萬澳元。若復(fù)制疫情期間的激增模式，北領(lǐng)地部分地區(qū)的房價(jià)漲幅甚至可能達(dá)到107%。

REA Group 經(jīng)濟(jì)學(xué)家Angus Moore強(qiáng)調(diào)，增加住房供應(yīng)是緩解房價(jià)壓力的當(dāng)務(wù)之急。

其中，Muirhead預(yù)計(jì)將成為表現(xiàn)最好的地區(qū)，獨(dú)立屋中位價(jià)有望從73萬澳元躍升至 151.2萬澳元。

與此同時(shí)，Dundee Beach 等地的平均置業(yè)成本也將顯著上漲。

針對這一趨勢，Angus Moore再次重申，必須通過增加住房供應(yīng)來緩解日益嚴(yán)峻的房價(jià)壓力。

04

2030澳多區(qū)房價(jià)分化更嚴(yán)重 部分地區(qū)房價(jià)料翻倍昆州漲最快

澳洲房地產(chǎn)市場在走向前所未有的分化。最新數(shù)據(jù)模型顯示，若近期增長模式持續(xù)，到2030年，一些郊區(qū)房價(jià)漲幅將遠(yuǎn)超其他地區(qū)，一些地區(qū)房價(jià)料將翻倍。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司PropTrack的模型推演了若近期增長模式重現(xiàn)至2030年全國各首府城市及郊區(qū)的房價(jià)走勢。

REA集團(tuán)經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫爾說，此模型并非正式預(yù)測，模型顯示，若過去五年的增長重演，到2030年，悉尼的房價(jià)將上漲約61%，布里斯本將上漲約68%，阿德萊德將上漲約75%，墨爾本的房價(jià)將上漲17%，柏斯將上漲66%，侯巴特和坎培拉的房價(jià)將上漲約40%。

如果近五年的趨勢重演，到2030年，悉尼的獨(dú)立屋平均房價(jià)將達(dá)到240萬澳元，比現(xiàn)在高出近100萬澳元。包括Sylvania Waters、Waverley、Warrawee，以及西南部的Denham Court、Oakdale和Leppington在內(nèi)的區(qū)域，房價(jià)正朝著「翻倍」的軌道疾馳，增長源于長期供應(yīng)不足、人口激增、強(qiáng)勁就業(yè)以及擁有大量資產(chǎn)的升級買家共同推動。

相比之下，悉尼公寓價(jià)格預(yù)計(jì)在未來五年僅上漲約8萬澳元，顯示出市場內(nèi)部巨大的分化。

墨爾本增長故事則發(fā)生在外圍，如Lower Plenty、Diamond Creek、Beaconsfield等家庭友好型郊區(qū)，其增長潛力將超越傳統(tǒng)豪宅區(qū)Toorak。 Toorak預(yù)計(jì)增長22萬澳元，而外圍郊區(qū)漲幅可達(dá)35萬澳元或更多。

未來五年，這里預(yù)計(jì)將有超過50個(gè)新郊區(qū)加入「百萬俱樂部」，包括Taylors Hill、Berwick、Reservoir等。

墨爾本整體較慢的增長可能可以歸因于相對更快的住房建設(shè)速度。

昆州或?qū)⒂瓉砣珖盍钊苏ι嗟臐q幅。若目前趨勢持續(xù)，該州典型住宅價(jià)格將在2030年飆升84%，達(dá)到153萬澳元。 Logan、Wide Bay和昆州中部等地部分郊區(qū)房價(jià)可能翻倍。目前該州12個(gè)最可負(fù)擔(dān)的市場，預(yù)計(jì)到2030年房價(jià)都將接近百萬澳元，其中Kooralbyn的公寓中位價(jià)可能暴漲225%。

高端市場同樣瘋狂，Surfers Paradise的獨(dú)立屋均價(jià)可能達(dá)到900萬澳元，Mermaid Beach為640萬澳元。

阿德雷德若復(fù)制過去75%的漲幅，獨(dú)立屋中位價(jià)將從目前的84.1萬澳元躍升至146.4萬澳元，成為全澳第三貴首府。

北部郊區(qū)如Davoren Park，若再現(xiàn)過去五年209%的驚人增長，其中位價(jià)將達(dá)157.8萬澳元，成為最大贏家。

霍巴特則預(yù)計(jì)將有半數(shù)郊區(qū)的獨(dú)立屋中位價(jià)突破百萬澳元大關(guān)，包括Dodges Ferry和Rokeby等。

達(dá)爾文的房價(jià)若復(fù)制疫情后的繁榮，漲幅最高可達(dá)107%，其中Muirhead的獨(dú)立屋中位價(jià)可能從73萬澳元飆升至151.2萬澳元。

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