在房產(chǎn)交易的圈子里，"更名"和"過戶"這兩個詞經(jīng)常被掛在嘴邊。很多人一聽，覺得不就是把房子的名字換個人嘛，還能有多大差別？可真要到了簽合同、辦手續(xù)的時候，才發(fā)現(xiàn)這里面的門道可不少。
這不，剛工作沒幾年的小李就差點栽了跟頭。他看中了一套二手房，中介說可以"更名"，能省一大筆稅費。小李一聽挺劃算，差點就簽了合同。幸好他多留了個心眼，咨詢了做律師的朋友，才知道"更名"和"過戶"雖然只有一字之差，但背后的法律風(fēng)險和成本可差遠了。

一、先搞懂："更名"和"過戶"到底是啥？
簡單來說，"更名"和"過戶"雖然都是變更房屋所有權(quán)人的行為，但它們發(fā)生的階段和法律性質(zhì)完全不同。
"更名"：通常發(fā)生在房屋還沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)證之前，也就是我們常說的"期房"階段。這個時候，房子還在開發(fā)商名下，購房者和開發(fā)商簽訂的是《商品房買賣合同》。所謂的"更名"，就是在辦理房產(chǎn)證之前，通過修改這份合同上的買方名字，來實現(xiàn)房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。這個過程一般是在開發(fā)商和房管局的配合下完成的。
"過戶"：則是發(fā)生在房屋已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)權(quán)證之后。這個時候，房屋的所有權(quán)已經(jīng)明確登記在原房主名下。要轉(zhuǎn)移所有權(quán)，就必須通過不動產(chǎn)登記中心，辦理正式的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將房產(chǎn)證上的名字從原房主變更為新房主。這個過程是受國家法律嚴格保護和規(guī)范的。
為了讓大家看得更明白，我做了個簡單的對比表：
對比項 更名 過戶
發(fā)生階段 房屋未辦理不動產(chǎn)權(quán)證前 房屋已辦理不動產(chǎn)權(quán)證后
操作主體 主要在開發(fā)商和房管局之間操作 必須通過不動產(chǎn)登記中心辦理
法律性質(zhì) 變更合同主體，風(fēng)險較高 法定的產(chǎn)權(quán)變更程序，受法律保護
費用 可能較低，但風(fēng)險大 需繳納法定稅費，但安全有保障
二、風(fēng)險大不同：一個可能"錢房兩空"，一個受法律保護
這是"更名"和"過戶"最核心的區(qū)別，也是大家最需要警惕的地方。
"更名"的風(fēng)險：
1. 法律風(fēng)險高："更名"本質(zhì)上是修改合同，而不是法定的產(chǎn)權(quán)變更。如果開發(fā)商不配合，或者中間出現(xiàn)什么幺蛾子，比如開發(fā)商倒閉、一房多賣等，購房者很可能面臨"錢房兩空"的局面。因為在法律上，房屋的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商，購房者只擁有一份合同債權(quán)。
2. 政策風(fēng)險：很多地方的房管局對"更名"都有嚴格的限制，甚至明確禁止。這是為了防止炒房行為，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。如果違反政策規(guī)定進行"更名"，一旦被發(fā)現(xiàn)，可能會導(dǎo)致合同無效，購房者的權(quán)益無法得到保障。
3. 稅費風(fēng)險：雖然"更名"可能會省掉一些稅費，但這也意味著購房者可能無法享受一些稅收優(yōu)惠政策。比如，在計算房屋持有年限時，"更名"可能會被視為新的購房行為，從而影響到未來出售房屋時的稅費計算。
"過戶"的保障：
1. 法律保障："過戶"是國家法律規(guī)定的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移方式。一旦完成過戶手續(xù)，新房主就會拿到新的不動產(chǎn)權(quán)證，成為房屋的合法所有人。這是受到國家法律嚴格保護的，任何單位和個人都無權(quán)侵犯。
2. 流程規(guī)范："過戶"流程是在不動產(chǎn)登記中心的監(jiān)管下進行的，每一個環(huán)節(jié)都有明確的規(guī)定和要求。這可以有效避免一房多賣、虛假交易等問題的發(fā)生，保障交易的安全。
3. 稅費明確："過戶"需要繳納的稅費是按照國家相關(guān)規(guī)定計算的，雖然可能會比"更名"高一些，但這些稅費都是透明的、合法的。購房者可以清楚地知道自己需要繳納哪些費用，避免了后續(xù)的糾紛。
三、該怎么選？記住這幾點，準沒錯！
了解了"更名"和"過戶"的區(qū)別和風(fēng)險，大家在實際操作中就應(yīng)該心里有數(shù)了。這里給大家?guī)c建議：
1. 優(yōu)先選擇"過戶"：無論是買賣二手房，還是繼承、贈與房產(chǎn)，只要房屋已經(jīng)辦理了不動產(chǎn)權(quán)證，就應(yīng)該通過"過戶"的方式來轉(zhuǎn)移所有權(quán)。這是最安全、最合法的選擇，雖然可能會多花一些錢，但能換來長久的安心。
2. 謹慎對待"更名"：如果是購買期房，確實可能會遇到需要"更名"的情況。但在決定"更名"之前，一定要仔細了解當?shù)氐恼咭?guī)定，咨詢專業(yè)的律師或房產(chǎn)中介，確保"更名"行為是合法合規(guī)的。同時，要與開發(fā)商簽訂詳細的補充協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及違約責(zé)任，以降低風(fēng)險。
3. 不要輕信"省錢"的誘惑：有些中介或個人會以"能省稅費"為誘餌，勸說購房者選擇"更名"。大家一定要保持警惕，不要為了省一點小錢而冒巨大的風(fēng)險。房產(chǎn)交易涉及的金額通常都比較大，一旦出現(xiàn)問題，損失可能是無法挽回的。
4. 保留好相關(guān)證據(jù)：無論是"更名"還是"過戶"，都要保留好相關(guān)的合同、發(fā)票、收據(jù)等證據(jù)。這些證據(jù)在日后可能會派上用場，比如在發(fā)生糾紛時，可以作為維護自己權(quán)益的依據(jù)。
總之，"更名"和"過戶"雖然都是變更房屋所有權(quán)人的行為，但它們之間的區(qū)別可太大了。一個可能讓你"錢房兩空"，一個能給你法律保障。大家在進行房產(chǎn)交易時，一定要擦亮眼睛，分清這兩個概念，選擇合法、規(guī)范的交易方式。只有這樣，才能真正保護好自己的合法權(quán)益，避免不必要的麻煩和損失。