（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2014年，趙雅琳因不具備北京市限價商品住房（“兩限房”）購房資格，與其母親陳秀英協(xié)商，由陳秀英以其名義申請并購買一套限價房（后稱一號房屋），全部購房款53.9萬余元由趙雅琳支付。

購房時，陳秀英親筆書寫一份字據(jù)，內(nèi)容為：“我名下有一套長女趙雅琳全程辦理的兩限房……由長女全額一次性付款……將來百年之后由長女一人所有。”該字據(jù)有兩位見證人簽字。此后，趙雅琳持有全部付款憑證、契稅發(fā)票、物業(yè)單據(jù)及房產(chǎn)證原件，并一直居住使用一號房屋至今。

2024年，陳秀英在未告知趙雅琳的情況下，將一號房屋無償贈與兒子陳志國，并完成產(chǎn)權(quán)過戶。趙雅琳遂起訴至法院，請求：

確認(rèn)一號房屋歸其所有；

判令陳秀英及三名子女配合將房屋過戶至其名下。

陳秀英及子女辯稱：

雙方不存在借名買房協(xié)議，購房款系借款；

限價房屬政策性保障住房，借名購買違反公序良俗，合同應(yīng)屬無效；

房屋已合法贈與陳志國，趙雅琳無權(quán)主張權(quán)利。

裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告趙雅琳的全部訴訟請求。

法院說理

“借名買房”事實(shí)成立，但合同無效

法院認(rèn)可趙雅琳為實(shí)際出資人并長期占有使用房屋，結(jié)合其母手寫字據(jù)，認(rèn)定雙方存在“借名買房”合意。

然而，涉案房屋為限價商品住房，屬于政府面向中低收入家庭提供的保障性住房，具有嚴(yán)格的申購資格限制。趙雅琳借他人名義規(guī)避政策，損害了社會公共利益和住房分配公平性，依據(jù)《民法典》第153條，該借名協(xié)議因違背公序良俗而自始無效。

無效合同不產(chǎn)生物權(quán)效力

即使趙雅琳支付全款并實(shí)際居住，也不能基于無效協(xié)議取得房屋所有權(quán)。房屋登記在陳秀英名下，其作為登記權(quán)利人，有權(quán)依法處分房產(chǎn)。

贈與已完成，無法追回

陳秀英已于2024年將房屋贈與兒子陳志國并完成過戶，該行為合法有效。趙雅琳不能以內(nèi)部無效約定對抗善意（或非善意）第三人已取得的物權(quán)。

法院強(qiáng)調(diào)：政策性住房不是普通商品，其分配機(jī)制旨在保障特定群體基本居住需求。任何規(guī)避資格審查的行為，都將被法律否定。

律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊）

限價房——一律不可“借名”！

此類房屋帶有強(qiáng)烈社會保障屬性，司法實(shí)踐普遍認(rèn)定借名協(xié)議無效，出資人風(fēng)險極高。

“有字據(jù)+全款+居住”也不等于安全！

即使證據(jù)鏈完整，只要涉及政策房，法院仍會以“損害公共利益”為由否定協(xié)議效力。

登記即權(quán)利，贈與可“截胡”！

名義產(chǎn)權(quán)人一旦將房屋贈與或出售給他人并完成過戶，實(shí)際出資人幾乎無法追回。

想幫父母買房？務(wù)必用自己名字或合法共有！

若父母符合條件，可考慮共同申請（如共有產(chǎn)權(quán)房），或通過合法贈與、繼承等方式安排，避免私下代持。

已發(fā)生借名？立即評估風(fēng)險，切勿拖延！

如房屋尚未過戶給第三方，可嘗試協(xié)商補(bǔ)償退出；若已過戶，維權(quán)成功率極低。

溫馨提醒：北京近年已有多起類似案件，出資人血本無歸。切勿因“親情信任”或“短期便利”陷入無法挽回的法律陷阱！