12月30日，財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告》，為房地產(chǎn)市場送上重磅利好。

公告明確，自2026年1月1日起，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）銷售購買不足2年的住房，增值稅征收率從5%降至3%；銷售購買2年以上（含2年）的住房，繼續(xù)免征增值稅。

這是自2016年全面“營改增”以來，我國首次調(diào)整個人銷售住房增值稅稅率，將直接降低二手房交易成本，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展注入強勁動力。

稅費直降40%，百萬房產(chǎn)交易立省數(shù)萬元

新政的核心變化在于短期持有住房交易成本的顯著降低。根據(jù)公告規(guī)定，此前個人出售持有不滿2年的住房需按5%征收率全額繳納增值稅，新政實施后這一比例下調(diào)至3%，降幅達40%。

簡單測算來看，一套成交價200萬元、持有未滿2年的住房，新政前需繳納增值稅10萬元，新政后僅需繳納6萬元，直接節(jié)約4萬元交易成本；若房屋成交價達500萬元，稅費減免額度更是高達10萬元。

落實稅收法定，簡化稅制實現(xiàn)政策連貫

值得關(guān)注的是，此次政策調(diào)整并非孤立的稅費減免，而是落實增值稅法的重要舉措，體現(xiàn)了稅收法定和簡化稅制的立法精神。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文介紹，2026年1月1日增值稅法正式施行后，我國小規(guī)模納稅人適用的增值稅征收率將進一步規(guī)范統(tǒng)一。在此之前，小規(guī)模納稅人適用3%和5%兩檔征收率，其中5%征收率是“營改增”時平移的原營業(yè)稅政策，個人銷售短期持有住房適用該稅率就是這一歷史背景的產(chǎn)物。增值稅完成立法后，減少征收率檔次、統(tǒng)一適用3%標準，不僅簡化了稅制，更實現(xiàn)了稅收政策的連貫性與穩(wěn)定性，讓個人住房交易稅收規(guī)則更加清晰透明。

政策組合發(fā)力，激活二手房市場良性循環(huán)

從政策脈絡(luò)來看，此次增值稅調(diào)整是房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”的重要一環(huán)。2016年“營改增”后，我國曾對不同城市、不同戶型實行差異化增值稅政策，北上廣深等一線城市對非普通住宅執(zhí)行特殊計稅標準。

2024年末，相關(guān)政策已實現(xiàn)優(yōu)化，北上廣深取消普宅與非普宅區(qū)分，增值稅征收方式與其他城市統(tǒng)一。此次新政進一步將短期持有住房的增值稅率降至3%，徹底實現(xiàn)了全國范圍內(nèi)個人住房銷售增值稅政策的統(tǒng)一，打破了地域差異帶來的交易成本不均衡問題，符合稅收中性原則，為房地產(chǎn)市場營造了公平競爭的環(huán)境。

在當前房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期的背景下，新政的出臺具有鮮明的現(xiàn)實意義。近期二手房價格同比跌幅連續(xù)擴大，熱點城市領(lǐng)跌態(tài)勢明顯，市場預(yù)期較為疲弱，新房交易也出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象。

而中央經(jīng)濟工作會議明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，要求從供需兩端發(fā)力，充分釋放居民剛性和改善性住房需求。此次增值稅新政精準響應(yīng)了政策導(dǎo)向，通過降低交易成本激活市場活力，成為穩(wěn)定市場預(yù)期的關(guān)鍵舉措。

多方普遍受益，新政將從多個維度推動房地產(chǎn)市場良性循環(huán)

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此前5%的高征收率導(dǎo)致交易成本居高不下，許多購房者在湊齊首付后，還需承擔十幾甚至幾十萬元稅費，嚴重制約了交易達成。新政實施后，受稅費成本抑制的需求將逐步釋放，尤其利好持有不滿2年的次新房流通，加快置換鏈條暢通，讓改善型家庭“賣舊買新”的意愿更強。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進則表示，稅費降低不僅減輕了房東的出售壓力，也間接降低了購房者的成本負擔，有助于形成“賣方愿意賣、買方買得起”的良性互動。二手房市場的活躍將進一步帶動新房市場發(fā)展，促進一二手房聯(lián)動，有效化解庫存壓力，推動房地產(chǎn)市場從存量時代向品質(zhì)時代轉(zhuǎn)型。疊加各地此前優(yōu)化的契稅、個人所得稅政策，當前已形成有利于住房消費的稅費政策環(huán)境，將顯著增強市場信心。

對于不同群體而言，新政的紅利將各有體現(xiàn)。對于剛需購房者，稅費成本的降低直接減輕了經(jīng)濟壓力，結(jié)合當前相對低位的房價和寬松的信貸政策，入市門檻顯著降低；對于改善型家庭，置換成本的減少讓“以小換大”“以舊換新”更加便捷，有助于提升居住品質(zhì)；對于房地產(chǎn)市場而言，交易活躍度的提升將優(yōu)化住房資源配置，讓房價逐步回歸合理價值區(qū)間，實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”的良性發(fā)展態(tài)勢。

人性化過渡安排，保障政策平穩(wěn)銜接

需要注意的是，新政還體現(xiàn)了人性化的過渡安排。公告明確，2026年1月1日前個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合本公告規(guī)定的可按新政執(zhí)行，確保了政策銜接過程中納稅人的合法權(quán)益，避免了因政策調(diào)整帶來的征管爭議。

這一細節(jié)設(shè)計既保證了政策的剛性執(zhí)行，又彰顯了稅收征管的靈活性，得到了市場各方的認可。

此次個人住房增值稅政策調(diào)整，是稅收法定原則在房地產(chǎn)領(lǐng)域的生動實踐，也是穩(wěn)經(jīng)濟、惠民生、促消費的重要舉措。從減輕家庭購房負擔到激活市場流通活力，從簡化稅制到穩(wěn)定市場預(yù)期，新政的多重效應(yīng)將在未來逐步顯現(xiàn)。

對于廣大購房者和房地產(chǎn)市場而言，這既是政策紅利的釋放，更是市場信心的重塑。

來源 | 新華網(wǎng)、上觀新聞、羊城晚報

編輯 | 姜玉 函

責編 | 李雪