政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)！

新年伊始，《求是》雜志刊發(fā)了關(guān)于《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》的文章，為2026開(kāi)年的樓市定下了基本走向。

文章講述了從98年的房地產(chǎn)改革，到如今房地產(chǎn)的低迷，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，要妥善和重視房地產(chǎn)現(xiàn)狀。

并且，接下來(lái)首先要從政策方面發(fā)力，而且是一次性給足。

之前救市大家不買賬的原因，其實(shí)很多是力度不夠大，而且都是擠牙膏式的救市。

《求是》是中共中央機(jī)關(guān)刊，其權(quán)威性毋庸置疑，這份信號(hào)的釋放，證明了高層態(tài)度之明確。

不難預(yù)判，今年北上廣深與核心熱點(diǎn)二線城市，將會(huì)加速落地新一輪樓市新政，房地產(chǎn)預(yù)期的改變，或許就在一夜之間了！

01.

房地產(chǎn)帶有金融資產(chǎn)屬性

又是居民財(cái)富重要來(lái)源

拆解文中關(guān)于房地產(chǎn)的核心觀點(diǎn)，這些內(nèi)容足以徹底扭轉(zhuǎn)當(dāng)下輿論場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的固有偏見(jiàn)。

第一，房地產(chǎn)帶有顯著金融資產(chǎn)屬性，穩(wěn)定房地產(chǎn)有特殊重要性。

這話直接點(diǎn)透了房地產(chǎn)的核心——它穩(wěn)不穩(wěn)，直接關(guān)乎金融安全。

2025年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.83萬(wàn)億，占銀行信貸近三成。

房子是銀行的核心抵押物，房?jī)r(jià)要是一直跌，大家還不上錢，銀行壞賬率肯定會(huì)飆升。

強(qiáng)調(diào)它必須穩(wěn)的特殊性，說(shuō)白了就是官方認(rèn)了它的金融屬性，讓大家不要再擔(dān)心房子會(huì)跌沒(méi)。

第二，房地產(chǎn)是居民財(cái)富的重要來(lái)源，也是人民群眾最大+最重要的資產(chǎn)。

國(guó)內(nèi)家庭資產(chǎn)里，房子占了大頭，比例能到59%—77%。

房?jī)r(jià)每跌1%，居民財(cái)富就蒸發(fā)約3萬(wàn)億；跌10%的話，每戶財(cái)富差不多縮水50 萬(wàn)。錢一少，大家更不敢消費(fèi)、不敢投資了。

再看宏觀經(jīng)濟(jì)，2024年房地產(chǎn)加建筑業(yè)增加值占GDP的13%，直接帶動(dòng)超7000萬(wàn)人就業(yè)。

這就說(shuō)明，房?jī)r(jià)真不能再跌了，再跌下去，搞不好會(huì)影響社會(huì)穩(wěn)定。這行業(yè)，真是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

第三，也是最重要的，未來(lái)救市政策要一次性給足，不能添油戰(zhàn)術(shù)。

這個(gè)導(dǎo)向，精準(zhǔn)破解了過(guò)往添油戰(zhàn)術(shù)的弊端，避免市場(chǎng)與政策陷入觀望博弈。

比如，以前市場(chǎng)的解限政策都是漸進(jìn)式，大家根本不買單，因?yàn)橹罆?huì)有更好的政策在路上，反正你不買，我不買，房?jī)r(jià)還會(huì)再降二百五。

在這樣的躺平式環(huán)境下，市場(chǎng)信心顯然不足，你也根本不敢貿(mào)然下手買房。

所以今年的預(yù)期就是，保持政策力度，該出的一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，趕緊回到正軌才是正事！

02.

廣州不出手，還能撐多久？

回看廣州，去年廣州新房成交63755套，同比下跌了10.6%，全市新房去化率為21%，要知道21年最高峰時(shí)賣了10萬(wàn)套。

2025全年，只有天河一區(qū)實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲，整體市場(chǎng)遇冷明顯。

而且，你仔細(xì)看今年刷屏的那幾個(gè)高成交項(xiàng)目都有什么特點(diǎn)？

天河的保利玥璽灣、保利辰園·湖境、保利天曜，海珠的保利天奕、綠城馥香園，都是廣州中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

其次從價(jià)格來(lái)說(shuō)，這些高成交項(xiàng)目總價(jià)段大部分都是千萬(wàn)級(jí)別，玥璽灣總價(jià)3000萬(wàn)一套，天曜和天曜千萬(wàn)級(jí)以上，綠城馥香園總價(jià)都去到500-600萬(wàn)一套。

很顯然，都不是普通人能接近的盤。

換言之，當(dāng)下的樓市，當(dāng)前的政策，已經(jīng)讓絕大部分人失去了入場(chǎng)的能力。

而二手市場(chǎng)的游戲規(guī)則是降價(jià)。

表面上看成交仍能維持在10萬(wàn)宗水平，但背后是業(yè)主們真金白銀的讓步。

根據(jù)廣州中原統(tǒng)計(jì)，2025年全市平均議價(jià)幅度擴(kuò)大至5.9%，對(duì)比去年同期又增長(zhǎng)了0.4%，也就是說(shuō)想賣房要虧得更多了。

經(jīng)過(guò)這幾年的溫水煮青蛙，但凡手里有點(diǎn)錢的都不太敢狂加杠桿往上買房，因?yàn)槲磥?lái)太不可測(cè)。

哪怕是剛得不能再剛的剛需，都是在退回到安全邊界上挑選房子，例如婚房、學(xué)區(qū)房等。

開(kāi)發(fā)商所期待的剛需像以前那樣加杠桿、踮著腳去夠的場(chǎng)面已經(jīng)一去不復(fù)返了。

所以，如果廣州樓市不再下猛藥，那么無(wú)論是對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主、購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都會(huì)一直是慢性折磨。

03.

關(guān)于廣州政策的方向分析

第一，取消增值稅

之前未滿2年的房源，交易要給5.3%的增值稅，直接冰封二手市場(chǎng)。

雖然現(xiàn)在這個(gè)稅率降到了3%，但還是力度太小了，扭扭捏捏的，想放又沒(méi)徹底放開(kāi)。

如果早幾年房?jī)r(jià)上漲期，賣房子收增值稅還可以理解。

這倆年房?jī)r(jià)跌到泡沫擠出，根本沒(méi)有增值，又何來(lái)增值稅之說(shuō)法，也是迷惑至極。

拿香港來(lái)說(shuō)，買600萬(wàn)以下的房子，只需要交100港幣印花稅就行，我們還有契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等等，下降空間很大。

所以，直接取消交易的增值稅，你好我好大家好。

第二，生娃送房，把房子和生育掛鉤。

這并非突如其來(lái)的政策，而是早幾年就有傳出的消息。

湖北就有一地實(shí)行生二孩獎(jiǎng)勵(lì)25㎡，生三孩獎(jiǎng)勵(lì)50㎡的政策，而且證上直接把催生標(biāo)語(yǔ)都寫好了。

最好二孩三孩的獎(jiǎng)勵(lì)面積還能疊加。

比如一個(gè)生了三孩的家庭，要買120㎡的房子，只需要付45㎡的房款就行。

雖說(shuō)面積是送的，但房屋要裝修、要買家具家電啥的，這么一來(lái)，消費(fèi)是不是也能旺起來(lái)了？

這個(gè)政策，建議也可以在廣州漸進(jìn)式推廣，按照3萬(wàn)/平的房?jī)r(jià)來(lái)算，三孩家庭買房直接就能省下200來(lái)萬(wàn)。

把孩子和房子掛鉤，既解決了生育率，又能去庫(kù)存，簡(jiǎn)直一舉兩得。

第三，房貸貼息全面推廣

根據(jù)目前傳出的消息，貼息比例初步預(yù)計(jì)是對(duì)貸款利率貼息1-2個(gè)百分點(diǎn)。

換言之，這可以把當(dāng)前3%左右的房貸利率，直接拉低到1%-2%時(shí)代！

假設(shè)一位購(gòu)房者貸款200萬(wàn)元，期限30年，利率3%。

如果享受1%的貼息，每月還款額可減少約1048元，一年可減少約12570元，連續(xù)補(bǔ)貼30年，就可補(bǔ)貼37萬(wàn)/套。

總的來(lái)說(shuō)，放松的手段是很多的，但如何做到真正“房住不炒”，為剛需著想，為購(gòu)房者提供一個(gè)合理的市場(chǎng)環(huán)境，這才是難題。

你希望廣州怎么放松調(diào)控呢？歡迎留言分享。