我是紫沐，這是我第480篇日記。

新的一年，廣州樓市好像拿到了新的劇本。

扛把子珠江新城連續(xù)8周量?jī)r(jià)齊升，12月總成交333套，對(duì)比10月上漲30%，連財(cái)聯(lián)社都專(zhuān)門(mén)發(fā)了篇電報(bào)。

具體到個(gè)盤(pán)，匯悅臺(tái)一套低層284㎡，放盤(pán)不到一個(gè)月就火速成交，總價(jià)6000萬(wàn)。

好兄弟廣粵尊府幾乎同步成交一套195㎡，總價(jià)2870萬(wàn)。

另外像嘉裕公館、中海璟暉、保利心語(yǔ)這些中流砥柱也迎來(lái)止跌，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)住。

雖然很多人頗有微詞，覺(jué)得單套止跌不能代表全部。

但平心而論，就春節(jié)前割肉筍盤(pán)頻出的節(jié)點(diǎn)，珠城能有這表現(xiàn)，是很振奮人心的信號(hào)了。

至少說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)年初釋放的政策利好，不再毫無(wú)波瀾。

只是，針對(duì)樓市今年會(huì)有V型反轉(zhuǎn)的言論，依然不敢茍同。

畢竟真實(shí)的樓市環(huán)境，比很多人體感還要冷，樓市要面對(duì)的難題還有很多。

翻開(kāi)25年的數(shù)據(jù)賬本，廣州一二手總成交合計(jì)約17萬(wàn)套，對(duì)比24年繼續(xù)回落。

其中二手房成交10.88萬(wàn)套，成交量是撐住了，基本跟24年持平。

但代價(jià)是，二手均價(jià)同比下跌6.7%，創(chuàng)下21年以來(lái)的新低。

全市平均議價(jià)幅度也擴(kuò)大至5.9%，同比增長(zhǎng)0.4%。

穩(wěn)住10萬(wàn)+成交的背后，是無(wú)數(shù)割肉業(yè)主的血籌碼。

至于新房，全年網(wǎng)簽約6.37萬(wàn)套，同比下降10.6%。

雖然總價(jià)1000萬(wàn)+項(xiàng)目，成交均價(jià)漲至8.9萬(wàn)/㎡，創(chuàng)近5年新高。

但同時(shí)單價(jià)低于3萬(wàn)/㎡的項(xiàng)目數(shù)量，同樣創(chuàng)了新高，占比高達(dá)60%。

總價(jià)300萬(wàn)以?xún)?nèi)的項(xiàng)目，占比也暴漲至57.6%。

結(jié)合珠城這波反彈，市場(chǎng)分化非常明顯。

頂尖好貨依然有足夠的價(jià)格支撐，因?yàn)椴还茉谑裁喘h(huán)境，富人依然很富。

但開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，買(mǎi)家能接受的價(jià)格越來(lái)越低，才是現(xiàn)實(shí)主流。

更扎心的是土地市場(chǎng)，在這個(gè)象征著預(yù)期的領(lǐng)域，廣州去年表現(xiàn)并不好。

不僅賣(mài)地金額大幅縮水，參與土拍的開(kāi)發(fā)商，也幾乎是國(guó)企兜底。

關(guān)于土拍，之前文章有深入聊過(guò)，這里不贅述：落后912億！廣州土拍被杭州“降維打擊”，到底輸在哪？

所以珠城這波反彈，固然是個(gè)好信號(hào)。

但指望樓市在26年來(lái)個(gè)深V反轉(zhuǎn)，有點(diǎn)不太現(xiàn)實(shí)。

另外還有個(gè)很重要的點(diǎn)，就是經(jīng)濟(jì)。

雖然宏觀數(shù)據(jù)很亮眼，25年GDP增長(zhǎng)也保持在5%以上。

但具體到國(guó)民財(cái)富，從21年樓市下行開(kāi)始，國(guó)民財(cái)富縮水了150-200萬(wàn)億，而同期GDP增長(zhǎng)只有20萬(wàn)億左右。

相當(dāng)于辛辛苦苦做牛馬，結(jié)果工資是漲了兩萬(wàn)，但房子虧了50萬(wàn)。

這就是為什么，明明宏觀經(jīng)濟(jì)很好，大家還是不愿意消費(fèi)。

這里面更底層的邏輯，是房子消失的金融屬性。

過(guò)去大家愿意把財(cái)富沉淀在樓市，是因?yàn)榉孔佑薪鹑趯傩?，能抗通脹?/p>

但這幾年樓市預(yù)期越來(lái)越萎靡，房地產(chǎn)的金融屬性基本被磨光了。

沒(méi)有金融屬性的房子，就會(huì)變得跟普通消費(fèi)品一樣，落地打八折。

這種觀念一旦形成，觀望情緒會(huì)越來(lái)越濃，愿意加杠桿上車(chē)的人也會(huì)越來(lái)越少。

這也是為什么，前段時(shí)間要重新強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)有金融屬性的原因。

因?yàn)橹挥蟹康禺a(chǎn)重新拿回金融屬性，才有抗通脹的基礎(chǔ)。

只是想在普遍悲觀的環(huán)境下，重新豎立一面旗幟，不是件容易的事。

所以樓市想反轉(zhuǎn)，要解決的東西還有很多。

供需和土地財(cái)政之間的平衡，經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的復(fù)蘇，都需要時(shí)間去慢慢解決。

指望在短短一年內(nèi)，把這些難題全部攻克，不現(xiàn)實(shí)。

具體到廣州，還有個(gè)變數(shù)，就是產(chǎn)業(yè)和人口。

廣州作為一線(xiàn)城市，雖然底蘊(yùn)還在，教育和醫(yī)療依然遙遙領(lǐng)先。

但如何在舊引擎失速的環(huán)境下，把低空經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥、芯片制造這些新引擎搞好，是必須邁過(guò)的一道坎。

只有孵化更多高薪崗位，把人才留住，讓年輕人錢(qián)包真正鼓起來(lái)，才是房?jī)r(jià)企穩(wěn)的關(guān)鍵。

少喝雞湯，多看口袋。

現(xiàn)在市場(chǎng)充斥著各種噪音，有人喊空，有人喊多。

但最真實(shí)的，是你自己的需求和錢(qián)包。

如果你是剛需自住，現(xiàn)在確實(shí)是不錯(cuò)的入場(chǎng)時(shí)機(jī)。

因?yàn)閮r(jià)格跌到位了，利率也低，選擇面也廣。

但如果你是想博一把“政策紅利”賺快錢(qián)，那我勸你趁早收手。

在局勢(shì)還未徹底明朗之前，每次反彈時(shí)間，最適合做的其實(shí)是賣(mài)房。

那些過(guò)時(shí)的老破小，趁著窗口期，能出就出了吧。

管理好現(xiàn)金流，優(yōu)化手中的資產(chǎn)，才是最優(yōu)策略。

2026年，廣州樓市還在渡劫，抓緊你的安全繩，別被輕易甩下牌桌。