北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是給孩子在北京準(zhǔn)備婚房，首付200-300萬由我們出，貸款由他們還，目前還沒最終確定兩家負擔(dān)的資金比例和房產(chǎn)份額，只是想先把大致的買房位置定下來。

他們工作在西客站附近，這面臨一個問題，此地是海淀、西城和豐臺區(qū)的交界點，從房價來說是豐臺的性價比最高，但從學(xué)區(qū)來說是西城的最好，海淀的據(jù)說也很不錯。

請問您從我們的實際情況來說應(yīng)該買在哪邊？另外如果是買西城或海淀的就差不多都是老破小了，這種房裝修一下自住沒問題，就是不知道保值如何？

A：

1、家庭的實際情況只有自己最清楚啊，外人怎么好建議？我只能說普遍的情況，具體到個人只能自己考量。

2、簡單說吧，常規(guī)建議是沒必要太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，孩子上學(xué)前一兩年再考慮都不晚。尤其是現(xiàn)在這種時期的學(xué)區(qū)溢價仍然不低，除非能撿漏兒，否則居住的性價比并不高，而且還要承擔(dān)溢價部分的保值風(fēng)險。

當(dāng)然，如果是預(yù)算很高，那在西城海淀都能買到溢價相對低的學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)還很好。因為商品價格是供需關(guān)系決定的，但商品價格反過來也影響供需，總價越高就導(dǎo)致買的起的人越少，炒出的溢價反倒相對低。所以先明確預(yù)算吧，現(xiàn)在首付比例低，300萬首付理論上能買總價很高的房子。

3、老破小的保值，如果剔除學(xué)區(qū)溢價，那成熟板塊的老破小基本都是跟隨大盤漲跌，占不到便宜也不吃虧，否則也不會從當(dāng)年的幾千漲到現(xiàn)在的幾萬。

以后也大概率是這趨勢，這參考香港和臺灣省臺北的老破小吧。香港叫“唐樓”，寶島管沒電梯的叫“健身公寓”。這些房子都很破舊，也就是勉強能住而已。但因為地段兒好配套全，所以價格中所體現(xiàn)的基本都是地段兒價值，也就跟隨了板塊內(nèi)的大盤漲跌。

北京以后也肯定是這種情況，如果有老樓維護或原址重建的話就算特殊利好了。但我說的是剔除學(xué)區(qū)價值之后的基礎(chǔ)價值，溢價部分不好說。

僅供參考。

二

Q:

家里在門頭溝有三套房，工作在朝陽想買一套自住兼投資的，但必須賣掉兩套才夠首付，現(xiàn)在才2萬一平，不知賣掉的話是否合適？房子在城子，環(huán)境配套都非常好，就是在這種大環(huán)境下賣不上價。

想買的是東四環(huán)朝陽公園附近的，**公寓88平大一居，性價比怎樣？是否推薦或推薦別的，不想再住老小區(qū)，也不要回遷房。

A：

1、賣掉的話是否合適？那就看是否住的上了唄，能自住的話就留著，不住的話看租金高低，租金劃算也留著，既不自住+租金不劃算那就賣掉唄。

2、賣不上價就等等。不過多說一句，門頭溝相對遠了點兒，就算大行情回暖，這里也要到下半場才被傳導(dǎo)到。所以即便是等到了大盤上漲，您也得計算好出手的時機或周期。

3、朝陽公園周邊很多公寓呢，估計您看的是西邊的吧？有不少公寓小區(qū)的性價比都很高。因為租金相對高，但房價走勢不太強，那租金收益率就高，意味著居住角度的性價比也高。

不過多說一句，大一居得單獨計算性價比。因為這種戶型更適合自住，寬敞舒服，但出租的話未必能比緊湊戶型的多租出多少錢，所以性價比未必多高。這具體計算吧，問問當(dāng)?shù)刂薪椤?/p>

4、我沒推薦的，看不出來您的預(yù)算是多少。而且看樣子您的要求不低，那還是憑個人喜好選擇更合適。

僅供參考。

三

Q:

目前我預(yù)算500萬之內(nèi)，要買東西城的非學(xué)區(qū)房，不要溢價，三居室，能改的大兩居或小三居都行，必須帶電梯。綠化要好，物業(yè)要負責(zé)，有地下車位，請推薦幾個小區(qū)或房子。

A：

1、這我推薦不了，東西城哪兒有這種房?。炕蛘哒f除非是40/50年產(chǎn)權(quán)的公寓，否則東西城的普宅是不可能買到的。

2、首先就是學(xué)區(qū)溢價，這不是說您要不要的事兒，而是人家就這么搭著賣，不要不行。打個比方就是想買驢牌或楊樹林的包，不要品牌溢價，請問人家有這種商品嗎？能這么賣嗎？所以如果買東西城的，只可能說尋找溢價低的。當(dāng)然或許也能買到完全沒有的，但那就相當(dāng)于撿漏兒了。

3、但就算是沒溢價的，您這要求也夠高的。帶地下車位的基本都是商品房，三居兩居的至少80多平吧。而您的預(yù)算是500萬之內(nèi)，也就是最高6萬一平，這在西城也太撿漏兒了。

關(guān)鍵是您其他的要求也不低啊，帶電梯+綠化好+物業(yè)負責(zé)，那這么好的小區(qū)憑什么這么便宜賣啊？

4、總之我?guī)筒簧厦?，您還是再了解一下行情吧。

僅供參考。

四

Q:

我計劃在明年換房，一套房山的一套環(huán)京的都賣掉，想買海淀的兩居室自住兼孩子上學(xué)。問題是，**的現(xiàn)在虧損，買了也一直沒住上，賣掉的話是否合適，擔(dān)心將來后悔追漲殺跌了。

再有就是看的北蜂窩的小區(qū)，聽說是溢價很高，孩子后年27年9月才上學(xué)是否合適？

A：

1、擔(dān)心將來后悔，那怎么做才能不后悔啊？人類的底層情緒是欲望與恐懼，做某件事是因為欲望，沒做某件事通常是因為恐懼。您當(dāng)年買牛駝的是因為賺錢的欲望，現(xiàn)在不想賣是源于對損失的恐懼。這些心態(tài)問題只能自己調(diào)節(jié)，外人幫不上忙。

2、不過多說一句，房子是用來住的，無論自己住還是租出去都算是發(fā)揮了價值。但如果說自己住不上也不出租，或者說租不上價，那留著就沒什么意義了。

3、北蜂窩的學(xué)區(qū)溢價不算太高，基本就是海淀平均值，相對于學(xué)區(qū)質(zhì)量來說算性價比相對高的，至少是不低。

前兩天有網(wǎng)友來咨詢他家的房子，60平左右500萬吧，租金7000租售比700。而目前北京老房不帶溢價的平均值是550左右，所以這套房溢價比例在25%左右，海淀平均都是這個數(shù)，不算特殊。

4、2027年上學(xué)，也沒什么不合適的。雖然說明年就是確定的入學(xué)低谷期了，但到2027年也就是多了一年，未必降低多少溢價。

僅供參考。

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