文：澤平宏觀團隊

現(xiàn)在社會上對地產有兩種聲音爭論激烈：一邊是“徹底沒救派”，認為泡沫破滅、頹勢難逆；另一邊是“盲目樂觀派”，覺得政策一松，地產馬上就能回到過去。

我要告訴你，這兩種看法都錯的。

我研究了20多年房地產，出版了三本專著，提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架。2015年根據(jù)這個分析框架公開預測“一線房價翻一倍”，在2020年預測“房價將會出現(xiàn)歷史性大頂”。

那么，拿什么來拯救中國房地產呢？今天用幾分鐘時間，講一講到底采取什么樣的措施才能救房地產。

過去幾年，是20多年來樓市調整最劇烈的時期，調整幅度之大、持續(xù)時間之長，為歷史罕見。2024年商品房銷售面積比2021年的高點下降了一半，2025年房屋銷售還在繼續(xù)下降。再來看房價，一、二線城市房價平均跌去約30%，很多三四線城市房價幾近腰斬。

我們要客觀理性看待房地產，不要像社會上有些言論妖魔化房地產。房地產是周期之母，房地產穩(wěn)則經濟穩(wěn)。全國房子400多萬億市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財富，作為第一大支柱行業(yè)，房地產關系著七多千萬人就業(yè)，上百個上下游產業(yè)?？梢哉f是造成當前宏觀經濟困難的最重要因素，因為沒有哪個行業(yè)能像房地產一樣有那么大的影響。

2024年9月，國家首次提出“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，標志著樓市政策的歷史性拐點出現(xiàn)，也就是從過去的收緊全面轉向放松。之后，各地陸續(xù)出臺放松限購、限貸、限售、降首付、降利率、減稅費等等措施來救樓市。

效果如何呢？

從2024年四季度到2025年5月，核心城市核心地段的好房子確實出現(xiàn)了一波“階段性企穩(wěn)”，二手房表現(xiàn)好于新房，整體以價換量。大部分三四線城市有價無市，處于漫長陰跌，還遠未企穩(wěn)。但是，2025年三四季度以來，全國整體房地產市場銷售回落，市場遇冷。

這說明什么？這說明一個非常關鍵的問題，當前簡單取消限制性的措施、降稅費，已經不能實現(xiàn)樓市企穩(wěn)了。

為什么？因為居民的預期變了。

當前真正核心制約樓市有兩大原因，一個是老百姓的收入、就業(yè)預期，另外一個是房價預期、消費信心。大部分消費者都是“買漲不買跌”。

房地產穩(wěn)則經濟穩(wěn)，需要住房收儲等力度更大的穩(wěn)樓市措施：

我在2023年底提出：可考慮組建5萬億的大型住房保障銀行，收購庫存的房子和土地用于保障房。利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。12月中央經濟工作會議也提到，“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房?！?/p>

當前我國房地產市場最突出的矛盾，一邊是大量庫存過剩的房子、土地賣不出去，另一邊是大量的農民工、大學應屆畢業(yè)生沒有房子，只能高價市場化租房子，一半的工資交了房租，生活壓力大。

怎么辦？如果拿出5萬億組建住房銀行，收儲過剩的房子，再以很低的租金租給農民工、大學畢業(yè)生，在人生的起點、最困難的時候，國家的住房保障銀行幫他們一把。

我們不是一直羨慕新加坡組屋、德國保障房做得好嗎，當前就是建立我國住房保障銀行的歷史性機遇。

為什么這是關鍵一招？

因為對于開發(fā)商：獲得現(xiàn)金流，避免金融風險，確?！氨＝粯恰?，化解爛尾樓，避免居民買單。

對于地方政府：快速消化庫存，穩(wěn)定土地市場，優(yōu)化供需關系，也不用再多批地建租賃房保障房，避免重復浪費建設。

房企回款有多余資金，可以用于拿地，土地財政就會恢復，地方債務壓力就能緩解，有利于盡快償還大量中小企業(yè)拖欠工程款。

對年輕人和新市民：提供大量低租金、高品質的保障房，解決“租不起”的痛點。

對市場信心：國家真金白銀入場，改善市場信心，促進止跌回穩(wěn)，當前有些地方的樓市已經明顯超調。

未來房地產市場結構將更加優(yōu)化，高端有市場、中端有支持、低端有保障，滿足不同收入群體的需求。2024年以來，國家已經出臺多項措施推動存量商品房和土地的收儲工作，目前全國超過80個城市發(fā)布了收購存量房作為保障性住房的公告。這是利國利民的大事。

同時，還需一系列組合拳共同發(fā)力，著力穩(wěn)定房地產市場。

一個是持續(xù)降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。

另一個是全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求。廣州已全面放開，北京近期也繼續(xù)放松限購，后續(xù)北上深應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。對于生育家庭，給予住房生育補貼。

我預計，未來一年北上深外環(huán)將全面放開，三年左右全域放開。房地產政策正從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱。

按照達利歐的債務大周期理論和辜朝明的資產負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低欲望社會，是因為讓居民和企業(yè)部門獨自化解房地產大泡沫破裂以后的債務。

根據(jù)日本和美國的經驗教訓，房地產大泡沫破裂后的出路在于“債務大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環(huán)、資產負債表衰退和低欲望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業(yè)債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。

長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產稅和租購并舉”為核心，加快構建房地產新模式。

諸位，房地產長期看人口，隨著人口老齡化少子化到來，房地產長周期拐點出現(xiàn)，后房地產時代，人口向都市圈城市群流入，未來是二八分化現(xiàn)象，20%人口流入的核心城市、核心區(qū)域將逐步筑底，但是人口流出的低能級城市還將陰跌。

房地產早就不是“閉眼買就能賺到”的時代了，現(xiàn)在拼的是對后房地產時代規(guī)律的把握。

看懂宏觀趨勢，把握投資機會，關注澤平宏觀。