五星酒店估值，開始按殘值算。

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領(lǐng)域 | 酒店業(yè)

01

這兩年，國內(nèi)酒店大宗交易市場冷得像冰窖，不少業(yè)主手里攥著賣不掉的五星酒店，急得頭發(fā)都白了。

酒店圈子里甚至流傳著一句挺扎心的調(diào)侃：既然賣不動(dòng)，不如白送得了，反正算上背后的巨額負(fù)債，白給也不一定有人敢接。

說來也是巧，最近，這句原本用來調(diào)侃的玩笑話，還真就在現(xiàn)實(shí)中發(fā)生了，位于上海核心地段的新天地安達(dá)仕酒店就被“0元購”了。

大約半個(gè)月前，北京國資旗下的京投發(fā)展一則公告顯示，擬以0元收購Trillion Full Investments Limited持有的上海禮仕酒店有限公司45%股權(quán)，同時(shí)以3500萬元收購復(fù)地集團(tuán)對(duì)上海禮仕的一筆債權(quán)，該債權(quán)本息合計(jì)2.09億元。

交易完成后，京投發(fā)展將全資控股上海禮仕，并將其納入合并報(bào)表。

另據(jù)公開資料顯示，上海禮仕的核心資產(chǎn)正是位于上海黃浦區(qū)黃金地段的上海新天地安達(dá)仕酒店，該酒店占地面積4596平方米，擁有客房307間，年收入穩(wěn)定在1.8億元至2.1億元。

值得一提的是，這場價(jià)格崩塌并非毫無征兆。

早在去年4月，旅界曾獨(dú)家披露過，僅比較方便操作的資產(chǎn)，就多達(dá)31家。

這其中，既有上海虹橋新華聯(lián)索菲特酒店這類掛牌三四年的老面孔，也出現(xiàn)了上海新天地安達(dá)仕酒店、上海蘇寧寶麗嘉等相對(duì)較新的名字。

那個(gè)時(shí)候，上海新天地安達(dá)仕酒店還被標(biāo)價(jià)22億元，在貨架上擺了8個(gè)月無人問津后，業(yè)主方似乎終于意識(shí)到殘酷現(xiàn)實(shí)。

安達(dá)仕價(jià)格歸零背后，這中間消失的不僅僅是數(shù)字，也是整個(gè)行業(yè)對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的重估邏輯，上海新天地安達(dá)仕外，很多曾經(jīng)風(fēng)光無兩的國內(nèi)五星酒店資產(chǎn)一地雞毛。

另一個(gè)令人唏噓的案例來自悅榕莊。

去年9月，擁有停機(jī)坪和溫泉的重慶頂奢酒店北碚悅榕莊歷經(jīng)，價(jià)格從最初評(píng)估的7億元一路狂瀉，最終降至8000萬元才勉強(qiáng)成交，相當(dāng)于一折大甩賣。

這家酒店曾是重慶頂級(jí)度假酒店代名詞，現(xiàn)在卻成了文旅地產(chǎn)配套酒店泡沫的徹代名詞。

當(dāng)買家不再為品牌溢價(jià)和勾地屬性買單，酒店的硬資產(chǎn)殘值便曝光在世人面前。

重慶北碚悅榕莊酒店/旅界實(shí)拍

無獨(dú)有偶，廣東惠州原凱賓斯基酒店的相關(guān)資產(chǎn)也在去年6月經(jīng)歷了如出一轍的命運(yùn)。

報(bào)道顯示，該標(biāo)的經(jīng)歷多次拍賣，價(jià)格從早期高位一路下調(diào)，成交價(jià)約1.456億元，被媒體描述為2.7折拋售。

客觀說，這類酒店物業(yè)在法拍市場里被打骨折成交，已經(jīng)實(shí)屬幸運(yùn)。

更多國內(nèi)望眼欲穿待售的五星酒店，正在阿里、京東法拍頁面中，一輪輪淪落成無人問津的數(shù)據(jù)垃圾。

02

過去一年，國內(nèi)大宗酒店交易市場也曾有過零星火花。

、三亞金茂麗思卡爾頓等奢牌酒店掛牌后成交了，但隨著一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)迅速出清，以及去年人傻錢多的帶來的熱鬧散去后，很多五星酒店再次陷入了有價(jià)無市的尷尬境地。

畢竟，不是人人都是寶格麗、，絕大部分被擺上貨架的國內(nèi)五星酒店，剝?nèi)トA麗外衣，不過是資質(zhì)平庸的物業(yè)，硬套了一個(gè)洋氣的外資牌子。

事實(shí)上，這些年，不少蹉跎在交易市場的五星酒店，還暗藏著沉重的債務(wù)包袱，有些甚至難以說清自己被抵押給了銀行多少次。

以上海新天地安達(dá)仕為例，作為凱悅集團(tuán)旗下的潮牌酒店，它占據(jù)著上海最核心的新天地商圈，位置無可挑剔。

按理說，這是地產(chǎn)上行時(shí)期，很多投資人夢(mèng)寐以求的核心資產(chǎn)，但為什么它的身價(jià)會(huì)從22億直接縮水到0元？

剝開現(xiàn)象看本質(zhì)，截至2025年8月，上海禮仕凈資產(chǎn)為負(fù)17.1億元，總負(fù)債超25.2億元，經(jīng)營層面更是慘淡，2024年凈虧1.03億元，2025年前8月又虧了5933.34萬元，公司自2023年以來已持續(xù)多年虧損。

所以，看似是筆天上掉餡餅的0元交易，其實(shí)能含淚接盤這家古墓派網(wǎng)紅酒店的也只有原控股股東京投發(fā)展自己。

值得關(guān)注的是，在這筆0元對(duì)價(jià)的交易之外，京投發(fā)展還要另外掏出3500萬元，去收購復(fù)地集團(tuán)手里那筆本息合計(jì)2.09億元的債權(quán)，且后續(xù)財(cái)務(wù)資助只能用自有資金填坑。

另有媒體披露，京投發(fā)展對(duì)這家酒店的輸血其實(shí)早就開始了。

早在2023年借給上海禮仕的5000萬元貸款，原本預(yù)計(jì)2025年6月到期，現(xiàn)在不得不展期兩年，這本身就說明了標(biāo)的資產(chǎn)的造血能力極其脆弱。

除此之外，入局賣酒店的人太多，也間接形成踩踏效應(yīng)。

去年，我曾經(jīng)在旅界撰文講過上海不良資產(chǎn)圈的公開秘密：只有談不攏的價(jià)格，沒有不可賣的酒店。

說白了，這年頭，上到寶格麗，下到萬豪、喜來登，晚賣不如早賣，早割肉總比晚割肉虧得少。

據(jù)戴德梁行發(fā)布的《2025年中國酒店業(yè)市場投資與價(jià)值洞察》報(bào)告，截至2024年，全國五星級(jí)酒店共736間。

這個(gè)數(shù)字，對(duì)于國內(nèi)目前的消費(fèi)水平來說，屬實(shí)有點(diǎn)多了。

對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝預(yù)測，綜合考慮存量競爭、利潤承壓等因素，五年內(nèi)國內(nèi)五星級(jí)酒店存量預(yù)計(jì)將縮減至600至650間，大量低效、缺乏品牌競爭力的老舊五星級(jí)酒店將被加速淘汰，存量市場的高端化和精品化將更趨明顯。

而當(dāng)泡沫散去，裸泳者現(xiàn)身，這一輪殘酷出清，其實(shí)是在為過去那個(gè)盲目擴(kuò)張的地產(chǎn)黃金時(shí)代買單。

03

毋庸諱言，國內(nèi)存量五星酒店愈來愈難賣了，但值得關(guān)注的是，就在幾天前，政策風(fēng)向悄悄變了。

元旦前，中國證監(jiān)會(huì)印發(fā)《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，經(jīng)過五年探索，REITs的大門終于向酒店在內(nèi)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)敞開了。

而過去我們看REITs，更多是基礎(chǔ)設(shè)施、高速公路、產(chǎn)業(yè)園，但現(xiàn)在，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店這些商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，正式成為了REITs的底層資產(chǎn)。

這意味著，對(duì)于持有重資產(chǎn)的酒店業(yè)主來說，除了在大宗交易市場上尋找買家，又多了一條在資本市場盤活存量，通過權(quán)益融資退出的路。

特別是對(duì)于那些手里握著好幾個(gè)酒店資產(chǎn)的業(yè)主，政策鼓勵(lì)將業(yè)態(tài)相近、功能互補(bǔ)的資產(chǎn)打包組合，提升規(guī)模效應(yīng)。

當(dāng)然，對(duì)于那些正在急于盤活酒店資產(chǎn)的業(yè)主們來說，與其期待未來的REITs，解決當(dāng)下的難言之隱更為迫切。

比如上海安達(dá)仕，以前是合資模式，很多決策和財(cái)務(wù)不透明，現(xiàn)在通過收購變成全資，或許是為了更徹底地進(jìn)行資產(chǎn)重組。

再比如惠州原凱賓斯基酒店，它的故事更加凄涼，這家曾被視為惠州地標(biāo)的五星酒店，面臨的棘手問題遠(yuǎn)不止是債務(wù)。

在去年這次拍賣中，標(biāo)的物并非整棟建筑，而是被生生切割成了35套房產(chǎn)，涵蓋了B2層及地上多個(gè)不連續(xù)的樓層。

這種散售式的法拍，直接導(dǎo)致了物業(yè)產(chǎn)權(quán)支離破碎。

對(duì)于接盤方來說，最大的噩夢(mèng)不是花錢，而是如何在產(chǎn)權(quán)分割、消防驗(yàn)收、經(jīng)營許可等一地雞毛中，把這些散落的水泥盒子重新拼湊成一家能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的五星級(jí)酒店。

由此，這一幕幕資產(chǎn)價(jià)格的自由落體，其實(shí)都在訴說著同一個(gè)商業(yè)邏輯。

那些曾經(jīng)靠高杠桿、高負(fù)債堆砌起來的酒店帝國，在潮水退去后，必須回歸到它最真實(shí)的資產(chǎn)價(jià)值，甚至是殘值。

而REITs可以為優(yōu)質(zhì)的酒店收租資產(chǎn)提供流動(dòng)性，但絕不可能成為劣質(zhì)酒店資產(chǎn)的避難所。

上海新天地安達(dá)仕酒店的0元購只是一個(gè)開始。

未來，我們將看到更多五星級(jí)酒店剝?nèi)r(jià)格虛榮，以一種極其卑微的姿態(tài)，在資本市場上尋找新的宿主。

今日話題：你所在的城市，有沒有哪家曾經(jīng)輝煌的五星酒店，也開始悄悄沒落了？歡迎在下方留言框與旅界君互動(dòng)。

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