“等了兩年，總價(jià)省了100多萬，還撿了套‘準(zhǔn)新房’！”27歲的深漂女生小林（化名）2025年在深圳完成了首套房置業(yè)——這套交付近2年的二手房，原業(yè)主幾乎未入住，總價(jià)卻比她前年關(guān)注時(shí)降了超百萬，加上契稅調(diào)整又省了幾萬。

小林的經(jīng)歷正是深圳二手房“以價(jià)換量”的縮影。數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳二手住宅過戶56217套，同比上升3.2%，連續(xù)三年回升，成交套數(shù)為近五年新高。與此同時(shí)，全年二手房成交均價(jià)同比微跌1.9%，不過相較于前幾年，跌幅已明顯收窄。

在業(yè)內(nèi)人士看來，成交量微升的背后，是政策松綁與需求釋放同頻共振的結(jié)果?！?05新政”分區(qū)放寬限購，激活非核心區(qū)剛需客群，疊加庫存高位下業(yè)主主動(dòng)調(diào)價(jià)促成交，供需雙向發(fā)力，共同支撐成交量實(shí)現(xiàn)溫和上行。

成交量連續(xù)10個(gè)月在“榮枯線”之上

樂有家研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量94096套，同比下降9%。二手住宅網(wǎng)簽量占比60%，存量占比進(jìn)一步提升。具體來看，2025年深圳二手住宅網(wǎng)簽量56217套，同比上漲3.2%，二手房錄得量69773套，同比上漲4.3%。

從月度走勢來看，深圳二手房成交量已逐步擺脫波動(dòng)依賴，呈現(xiàn)穩(wěn)健運(yùn)行態(tài)勢。自2025年3月起，二手房錄得量連續(xù)10個(gè)月穩(wěn)定在5000套榮枯線以上——行業(yè)內(nèi)通常以單月5000套作為深圳二手住宅市場的“榮枯線”，高于該數(shù)值意味著市場需求旺盛、交易活躍，低于則表明市場偏冷清淡，這一連續(xù)達(dá)標(biāo)表現(xiàn)，印證了深圳二手房市場已進(jìn)入相對活躍的景氣區(qū)間。

其中，3月“小陽春”行情與12月年末翹尾形成兩大交易高峰，錄得量分別達(dá)到7703套和6613套，成為全年成交量的重要支撐。市場分析認(rèn)為，3月出現(xiàn)爆發(fā)式增長源于多重因素：一是年前積壓的購房需求集中釋放，二是傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房置業(yè)旺季；三是寬松的信貸政策降低了入市門檻。

值得關(guān)注的是，市場熱度并未隨著2025年收官而消退，反而在2026年迎來“開門紅”。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2026年元旦假期期間，深圳門店二手住宅看房量環(huán)比上漲155%、同比上漲81%，簽約量環(huán)比上漲11%、同比上漲43%，自2025年12月啟動(dòng)的翹尾行情持續(xù)發(fā)酵，為新一年市場注入強(qiáng)勁信心。

不過，在買方市場形勢下，盡管成交量穩(wěn)定在榮枯線之上，市場仍呈現(xiàn)“以價(jià)換量、量漲價(jià)跌”的理性特征。據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，深圳二手住宅全年成交均價(jià)同比微跌1.9%至5.4萬元/㎡，但相較于前幾年，跌幅已明顯收窄。而價(jià)格的適度回歸與政策端的持續(xù)寬松形成呼應(yīng)，既降低了剛需購房者的入市門檻，更激活了存量流通，進(jìn)一步推動(dòng)市場企穩(wěn)。

光明二手住宅成交暴漲54%，成漲幅冠軍

“房價(jià)還在跌，但‘夠得著’就是最合適的時(shí)機(jī)?！毙禄椴痪玫年惻糠驄D，在2025年10月敲定了深圳一套近地鐵的二手房。值得一提的是，從7月看房到10月簽約，他們僅用3個(gè)月便完成了從糾結(jié)觀望到下定的全過程。

“怕買了就跌，但永遠(yuǎn)等不到最低點(diǎn)?！标惻刻寡?，看房初期被“價(jià)格下行”的情緒裹挾，甚至猶豫是否要再等半年，但最終想通：“我們是剛需，不是投資，月供能接受、通勤和學(xué)區(qū)符合需求，就是當(dāng)下的最優(yōu)解。”

陳女士夫婦最終選擇在寶安置業(yè)，而他們的選擇并非個(gè)例。從各區(qū)二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，2025年深圳樓市區(qū)域分化特征顯著：除福田、南山核心區(qū)外，包括寶安在內(nèi)的非限購區(qū)域二手住宅網(wǎng)簽量均實(shí)現(xiàn)同比上漲。從絕對成交量維度，龍崗以13446套的網(wǎng)簽量穩(wěn)居全市榜首，福田、南山、羅湖緊隨其后，網(wǎng)簽量均突破7000套；其中羅湖受益于限購政策放開的紅利，成交活躍度顯著提升，成為核心區(qū)中亮眼的增長代表。

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025年深圳二手住宅成交增長中，光明以54%的同比增幅領(lǐng)跑全市，大鵬、坪山分別以27.5%、17.7%的漲幅位列前三。

在市場分析人士看來，支撐光明成交爆發(fā)的核心，一方面是地鐵13號(hào)線開通帶來的通勤便利，讓片區(qū)宜居性更上一層臺(tái)階，吸引更多南山、福田外溢的購房者；另一方面更是價(jià)格回歸理性帶來的高性價(jià)比優(yōu)勢。南都·灣財(cái)社記者注意到，在二手中介平臺(tái)上，光明核心片區(qū)二手房掛牌均價(jià)約5萬元/㎡，僅為南山科技園的一半、福田中心的70%，甚至低于寶安、龍華的均價(jià)水平。

不少標(biāo)桿樓盤價(jià)格優(yōu)勢更為直觀，比如龍光玖龍臺(tái)高峰期單價(jià)達(dá)8-9萬元，2025年部分房源成交價(jià)跌破5萬元，89㎡三房總價(jià)440萬左右即可拿下，較峰值直接“腰斬”。這種價(jià)格回調(diào)讓300-500萬預(yù)算的剛需群體，既能買到次新房，又能控制月供壓力，相比深圳核心區(qū)的高價(jià)房源，光明的置業(yè)門檻更易觸及。

300萬以下房源占比45%，剛需仍是市場主力

深圳二手房成交量穩(wěn)步回升的背后，剛需群體正成為絕對的購房主力。深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳300萬以下房源成交占比高達(dá)45%，較2024年提升8.5個(gè)百分點(diǎn)，剛需成交占比持續(xù)攀升，成為支撐市場交易的核心力量。

市場趨勢方面來看，2025年深圳二手房整體呈現(xiàn)“以價(jià)換量”態(tài)勢，使得300萬以下房源的價(jià)格優(yōu)勢進(jìn)一步凸顯。一方面，這類房源多集中在非核心區(qū)，經(jīng)過前期價(jià)格回調(diào)后，單價(jià)普遍在3.5-5萬元/㎡，較核心區(qū)單價(jià)低50%以上，60-80㎡的兩房總價(jià)可控制在300萬內(nèi)，剛好匹配剛需上車的核心訴求；另一方面，疊加首套房首付比例下調(diào)、房貸利率處于低位等政策調(diào)整，進(jìn)一步降低了置業(yè)成本。

另外在政策方面，“905新政”放寬非核心區(qū)限購，無社保記錄的非深戶也可在光明、龍崗等片區(qū)購買2套住房，為外地來深工作的剛需群體打開了購房通道；二是首套房貸款利率持續(xù)走低，2025年深圳首套房房貸利率降至3.05%，創(chuàng)近年新低，進(jìn)一步減輕了剛需的月供壓力；三是公積金貸款額度上調(diào)，個(gè)人最高可貸126萬元，家庭最高可貸231萬元，對300萬以下房源而言，公積金貸款最高可覆蓋77%的總價(jià)，減少了商業(yè)貸款的利息支出。

以一套總價(jià)300萬的剛需房為例，首套房首付15%僅需45萬元，月供（按30年等額本息、利率3.05%計(jì)算）約1萬元，這一成本對月薪1.5-2萬元的年輕家庭而言，處于可承受范圍，避免了“買得起房卻扛不起月供”的困境，價(jià)格與成本的適配性讓剛需群體敢于出手。

展望2026年，深圳貝殼研究院指出，隨著去年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”作為2026年重點(diǎn)工作任務(wù)之一，為全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展定下了穩(wěn)健基調(diào)，在此宏觀政策指引下，依托經(jīng)濟(jì)與人口的基本面支撐，預(yù)計(jì)2026年深圳樓市將延續(xù)“總量平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化”的核心格局。

采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽