當(dāng)年曹德旺談到房地產(chǎn)的未來時，被不少人嘲笑，可現(xiàn)在回頭看，他反而是看得最清楚的那位！

現(xiàn)在二三十層的高層住宅問題越來越多，二手房數(shù)量占比不斷上升，價格也低到讓人心里沒底。

為什么高層不受待見了？2026年房地產(chǎn)將面臨哪5大轉(zhuǎn)折？不少人已經(jīng)開始擔(dān)心答案。

這兩年網(wǎng)上瘋傳“曹德旺預(yù)言2026年樓市五大轉(zhuǎn)折”，雖然細(xì)查下來，他并沒有說過這么具體的時間點，但這條消息之所以能引起這么多共鳴，是因為大家發(fā)現(xiàn)：當(dāng)年被嘲笑的“泡沫論”，現(xiàn)在正一條街、一棟樓地兌現(xiàn)。

回頭看十年前，售樓處人山人海，排號、搖號、連夜搶房是常態(tài)，銀行一邊降門檻一邊加杠桿，“早上去晚了就買不到”的故事比比皆是。

那時誰敢說“風(fēng)險”兩個字，很容易被一句“你不懂經(jīng)濟周期”懟回去。

在那樣的環(huán)境里，一個做玻璃的實業(yè)家跑出來提醒：房子不是只漲不跌，空置太多、價格太虛，遲早有人接不住。

他甚至勸有多套房的人趁早賣掉，說以后指不定還要倒貼錢養(yǎng)房子。

這番話當(dāng)年聽上去像在故意唱衰。

可到了2025年，現(xiàn)實一點一點把臉抽回來。

不少二線城市，成交價已經(jīng)回到五六年前甚至更早的水平。

部分四線、資源枯竭型小城，房子真賣出了“大蔥價”，每平米三四千甚至更低。

更扎心的是，一線也開始松動。

北京、上海許多曾經(jīng)一房難求的高層住宅，掛牌價一降再降，從高位回撤一兩百萬很常見，450萬買入如今320萬出手都沒人搭理的情況，并不罕見。

泡沫破裂，不只是數(shù)字上的回調(diào)，而是讓曾經(jīng)“用命換的資產(chǎn)”變成沉重的負(fù)擔(dān)，這種心理落差，正是當(dāng)年被當(dāng)成笑話的那句“早晚賣不掉”的最佳注腳。

真正讓很多高層業(yè)主后悔的，是房價跌只是表面，更可怕的是持有成本在一路爬坡。

那一批十幾二十年前建的“高端社區(qū)”，現(xiàn)在集體進入老齡期。

電梯故障頻率每年漲一截，有的數(shù)據(jù)說老舊電梯年故障率超過10%，到了冬夏高峰時，動不動就“困人”，業(yè)主群天天吵。

樓體外墻脫落、管道老化、地下車庫滲水、消防標(biāo)準(zhǔn)不達標(biāo)……

每一項單拎出來都是幾十萬、上百萬的工程，換成整個小區(qū)就是上千萬甚至上億。

道理誰都懂，可真要從幾百上千戶業(yè)主口袋里掏錢，馬上就是扯皮、賴賬、踢皮球。

高密度小區(qū)還有一個硬傷：規(guī)劃時為了多蓋幾棟樓，把樓間距擠到極限，有小區(qū)一樓、二樓幾乎全年見不到太陽。

杭州就有因為長期采光不足導(dǎo)致孩子維生素D缺乏的案例，被媒體曝光后，才讓人意識到“高得離地太遠(yuǎn)，未必是好事”。

買家也在變，“只看地段、只看總價”的年代過去了，現(xiàn)在問得最多的是：小區(qū)物業(yè)靠不靠譜？電梯多老？維修基金還有多少？是不是現(xiàn)房、能不能現(xiàn)場感受采光和通風(fēng)？

再疊加五年內(nèi)計劃建設(shè)的600萬套保障性住房，這些價格更友好、基礎(chǔ)設(shè)施有保障、又不要求背上太大貸款的房源，正在一塊塊蠶食原本屬于商品房的剛需市場。

對那些名下兩套、三套房的家庭來說，日子變得越來越難過。

一邊是房子賣不出去，另一邊是每個月幾千甚至上萬的物業(yè)費、取暖費、水電費，再加上未來房地產(chǎn)稅的預(yù)期，才真正體驗到什么叫“倒貼著養(yǎng)磚頭”。

全國統(tǒng)計顯示，大約四成家庭擁有兩套及以上住房，這在狂飆年代是“眼光獨到”的象征，現(xiàn)在卻成了壓力的集中地。

面對市場信心塌方，各種救市工具這兩年輪番上陣。

首付比例一降再降、利率一降再降，有的城市搞“以舊換新”，你賣出老房子買新盤還能領(lǐng)補貼。

地方財政拿錢推動老舊小區(qū)改造、電梯加裝、電梯更新，希望通過改善居住條件來拉一把舊盤價值。

寧鄉(xiāng)之類小地方甚至直接發(fā)現(xiàn)金補貼，只要你認(rèn)購就獎勵幾萬。

但效果顯而易見地不如預(yù)期：政策能推一推成交，但推不動大家對資產(chǎn)的整體判斷。

因為這次問題不在于“缺一點錢”，而在于“舊的價值邏輯塌了”。

過去二十年，開發(fā)商靠預(yù)售和高周轉(zhuǎn)，把房子當(dāng)成金融產(chǎn)品來賣，講的是城市故事、規(guī)劃藍圖和“政策紅利”。

購房者買的是“以后會漲”的預(yù)期，而不是眼前的生活質(zhì)量。

現(xiàn)在預(yù)售制被社會輿論盯得越來越緊，爛尾風(fēng)險敲打得人心惶惶，“現(xiàn)房銷售”“質(zhì)量監(jiān)管”這些詞慢慢站到了臺前。

新一輪土地出讓中，不少城市開始壓縮純高層住宅比例，鼓勵小高層、多層和公共配套，說明官方也意識到過去那種“拼數(shù)量”的發(fā)展路線問題大。

開發(fā)商如果還想活下去，不能再靠“畫餅賣圖紙”，而得真正在結(jié)構(gòu)、用料、物業(yè)管理上下功夫，否則就是等著被市場淘汰。

交易數(shù)據(jù)也說明了這一點，冷市中，依然有人愿意掏錢買的，往往是那些戶型合理、樓齡不長、物業(yè)不錯、社區(qū)環(huán)境好的小區(qū)。

而那些密度大、設(shè)計差、開發(fā)商名聲一般的樓盤，不砍到讓人心動的價格根本沒人問。

對個人來說，這輪調(diào)整其實也是最后一次“勸退”。

靠囤房翻倍的故事已經(jīng)講完了，再沉迷過去的經(jīng)驗，只會被套得更深。

真正值得長期持有的，不是某個熱點概念片區(qū)的虛名，而是你每天起床能曬到太陽、晚上不用擔(dān)心掉瓷磚、老人孩子出門不怕被電梯關(guān)一夜的那個“家”。

房地產(chǎn)從金融游戲退回到居住商品，這是必然趨勢，也是遲到的常識回歸。

誰先認(rèn)清這一點，誰就能少交一些學(xué)費。